Sort mandag for boligrenter rammer med stor spreder
AEldre boligejere med planer om nedsparing er de helt store tabere af de seneste måneders rentestigninger. Men de er ikke de eneste.
Mandag den 13. juni blev både sort og dyr for boligmarkedet. For første gang i 11 år får 5 pct.-lånet med 30 års afdragsfrihed comeback. Og ifølge Nordea Kredits chefanalytiker, Lise Nytoft Bergmann, skal der ikke meget til, før et lån med 10 års afdragsfrihed også er åbningsmodent.
Størst konsekvenser vil det få, hvis der også kommer et 5 pct.-lån med afdrag og bliver toneangivende. Det vil betyde, at boligejere, der ønsker lån med fast rente skal kreditgodkendes efter, om de kan betale så høj en rente.
For flekslånere med ønske om at købe i de større byer vil det få endnu større konsekvenser. De skal godkendes efter en rente på 6 pct.
Taberne
Tabere af den seneste tids voldsomme rentestigninger er der mange af. De står naermest i kø.
Én gruppe skiller sig dog ud. Det er aeldre boligejere, der havde udset sig et lån med 30 års afdragsfrihed for at vaere sikre på en lav månedlig ydelse resten af deres liv. Rentestigningerne gør for alvor ondt nu. Et 5 pct.-lån på 1 mio. kr. koster nu 3.250 kr. efter skat. Det er en stigning på 2.270 kr. eller 232 pct. i forhold til et 1 pct.-lån. Den samlede ydelse over alle 30 år bliver 870.000 kr. højere. Når man skal betale en højere ydelse på sit lån hver eneste måned i 30 år, kan det i høj grad maerkes i økonomien.
»Rentestigningen er kommet hurtigt og brat. Det betyder, at nogle pensionister vil have noget mindre at gøre godt med, end håbet,« mener således Lise Nytoft Bergmann.
Boligkøbere bliver også hårdt ramt, specielt førstegangskøbere, der ikke har opsparing eller frivaerdi til at begraense skaden.
Der er enorm forskel på at skulle kunne betale en rente på 5 pct. fremfor en rente på 1. Meldingerne fra realkreditinstitutterne er da også, at der bliver sagt nej flere gange nu.
Vinderne
Selv når kurserne falder, er der vindere. Mandag faldt kursen på 1 pct.-lånet med 30 års afdragsfrihed helt ned til 68. Det betyder, at for hver mio. kr., man har lånt, kan man skaere 320.000 kr. af sin restgaeld. Restgaelden barberes med ét helt ned til 728.000 kr. Det er vel at maerke for et lån med 30 års afdragsfrihed.
For når renterne stiger, er det udtryk for kursfald. Omlaegger man et lån med lav kuponrente til et nyt med fast rente, kaldes det en lodret konvertering. Denne øvelse 7. juni 13. juni er spekulativ, fordi man får en ydelse, der i mange tilfaelde vil vaere vaesentlig højere.
Omlaegger man til et lån med variabel rente, kaldes det en skrå konvertering. Foruden lavere restgaeld får man også en lavere ydelse. Fordelen ved det er dog ikke så stor som tidligere. Eksempelvis er renten på det populaere F5lån steget fra 0 til 2,5 pct. siden nytår.
Før man laegger lån om, skal man vaere bevidst om, hvor stor en gevinst man går efter. Mange risikovillige boligejere har allerede konverteret deres 0,5- eller 1 pct.-lån op i 2 pct. Ifølge Jyske Markets er de i sving igen og omlaegger nu 2 pct.-lånet til 3,5eller 4 pct.-lån.
Går man efter gevinster på 10 kurspoint og hugger til hver gang, det er muligt, skal man gøre sig klart, at der er omkostninger forbundet med det, lyder rådet fra Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig.
For isaer én gruppe boligejere kan en lodret eller skrå konvertering vaere superaktuel. Det er dem, der har planer om at flytte indenfor en overskuelig fremtid.
Konverterer de nu, indhegner de deres kursgevinst og kan dermed bedre tåle det prisfald, der synes uundgåeligt efter de seneste måneders dramatiske rentestigninger.
De kan også spekulere i først at tage gevinsten, når de saelger. Det sparer omkostninger, men det har den indbyggede risiko, at renterne kan vaere faldet tilbage igen og den potentielle restgaeldsgevinst er skrumpet betydeligt ind eller måske endda forsvundet.
Handlen
Rentestigninger rammer altid handel med boliger både målt i antal og priser med en vis forsinkelse. Men allerede nu er der sket en nedgang i lånesagerne hos bl.a. Nordea Kredit, der sidder på ca. 20 pct. af markedet.
Nedgangen har maerkbar i tre uger.
Det siger sig selv, at det bliver langt svaerere nu at blive kreditgodkendt til drømmeboligen, fordi kreditvurderingen alene baserer sig på, om man har råd til at betale det toneangivende 30 årige lån med afdrag. Tidligere var renten 1, nu kan den snart ende på 5.
For flekslånere bliver det endnu svaerere. Hvis de vil have et flekslån til køb af en bolig i de større byer, skal de kunne klare en rente på 6 pct. vaeret
Reglerne er, at flekslånere skal kreditgodkendes efter at kunne betale en rente, der ligger 1 pct.-point over den toneangivende rente – dog mindst 4 pct.
Både købere og saelgere bliver ramt, og i den kommende tid vil der vaere stor uro på boligmarkedet. Saelgerne vil kraeve de ”gamle priser” – altså de priser, boligerne blev solgt til, mens renten var firefem gange lavere.
Den pris har køberne ikke råd til at betale. Det ville også vaere dumt. Så i perioden, inden bud- og udbudspriserne finder en balance, løber man en stor risiko som køber, hvis ikke man får presset prisen ned.
Saelger løber også en risiko ved at vaere for staedig. Jo laengere en bolig har vaeret til salg, desto svaerere bliver den at saelge, viser al erfaring.
Flekslån
Flekslån har bortset fra nogle få dage med valutauro altid vaeret billigst, og det er de stadigvaek. Men med en F3rente på 2 og en F5-rente på 2,5 pct. har flekslånere allerede fået nogle grimme overraskelser, når deres lån skal rentetilpasses.
Mange vil fremadrettet opleve at skulle betale vaesentligt mere end nu.
Kun flekslånere, der har fået lånet hjem til negativ eller meget lav, rente kan glaede sig lidt. De har også fået en kursgevinst på grund af de højere renter. Normalt er den skattefri, men det er den ikke ved salg.
På det seneste er rekordmange boligejere med lån med fast rente vaeltet over i flekslån. Dermed skifter de fuldstaendig risikoprofil og risikerer nu at få et betydeligt rentesmaek naeste gang, deres lån skal have ny rente.