Du risikerer at tabe en formue de naeste måneder på boligmarkedet

De naeste måneder er der lagt op til storm på boligmarkedet, men vi kan selv gøre noget for ikke at blive blaest helt omkuld.

Man ved, den er gal, når ellers besindige boligøkonomer begynder at slutte saetninger med flere punktummer, udråbstegn eller en smiley med vantro øjne og åben mund.

Den er helt gal, når de antyder, at man skal vente med at saelge. Det gør de nu.

Og den er gal, som i helt gal.

Risikoen for at tabe formuer på boligmarkedet de naeste mange måneder er så stor, at jeg vil kalde den uundgåelig. Saelgerne kommer til at give rabatter, der kan smadre den gevinst, de tror, de har opnået de seneste år.

Mange købere vil få et rungende nej til drømmeboligen eller bare en, der ligner.

Vaerst stillet er de, der har købt for to, tre år tilbage. De vil opleve, at det ikke er bedre at have en fugl i hånden end 10 på taget. Den er lettet fra hånden sammen med sine 10 artsfaeller.

Der vil vaere så meget uro på boligmarkedet i de kommende måneder, at saelgernes boligformuer svinder ind, og køberne risikerer at købe så dyrt, at de frivilligt saetter sig på en formuebombe. Den eksploderer, når de selv skal saelge.

Det starter i de store byer, og så vil det langsomt sprede sig.

Ejendomsmaeglerne har sat priserne på boligerne efter en rente på 1 pct. og en fleksrente på 0 eller lidt derunder.

I dag skal man godkendes efter en rente på 5, og et F5lån koster 3 pct. Køberne vil simpelthen ikke have råd til at købe til discountrente-priser. Det er slut.

Og bemaerk lige, hvor hurtigt renterne er steget. Det er meget usaedvanligt, og realkreditinstitutterne har sprøjtet så mange nye obligationsserier ud, at køberne forståeligt nok kraever rabat.

Institutterne har måttet opgive 5 pct.-lånet med 30 års afdragsfrihed på forhånd, fordi kurserne faldt så meget i de tre dage, der gik fra beslutningen til lanceringen, at det ikke er attraktivt!

Boligmarkedet reagerer altid med en vis forsinkelse på økonomiske jordskaelv. Boligejerne befinder sig allerede i epicentret.

Det vil betyde, at forventningerne mellem købere og saelgere vil vaere så langt fra hinanden, at markedet de kommende måneder vil blive ekstremt ustabilt. Der vil simpelthen vaere for store udsving mellem udbuds- og budpriser. Et sådant marked er usundt for alle.

Det ender altid med, at priserne falder. Hvor meget er et godt spørgsmål. Vismaendene tror på et meget lille fald, og flere økonomer er nu begyndt at tale om prisfald på op til 20 pct. Jeg tror mere på det sidste, og holder renten sig på nogenlunde samme niveau som nu, kan det sagtens blive større. Ja, og nu hvor jeg er ved at ødelaegge stemningen, vil en recession med flere arbejdsløse kunne give yderligere et skub. Fortraengningsmekanismerne er voldsomme på boligmarkedet. Markedet er blevet perverteret under de seneste års prisfest.

Der er blevet talt meget om ”gevinster” og ”frivaerdi”. Bruger man den slags begreber og gør boligmarkedet til en formuegenerator, bringer man sig selv i en farlig situation. Begreberne er fiktive og luftige.

Normalt ville jeg sige, at man skal købe en bolig udelukkende for at bo i og ikke spekulere i.

Men intet er normalt, og med det aktuelle renteniveau ville jeg kraeve en klaekkelig rabat, hvis jeg skulle købe en bolig – ikke mindst hvis prisen var sat for tre-fire måneder siden. Ved at give fuld pris risikerer jeg jo, at det er mig, der skal give rabatten, når jeg selv vil saelge.

Dermed er det min og ikke saelgerens formue, der bliver ramt. Jeg har noteret mig, at de økonomer, der repraesenterer udlånerne, har skaerpet retorikken. De antyder oven i købet, at man kan overveje, om man skal saelge nu og i stedet se tiden an.

Det lyder måske underligt, men de kraftige fald på aktiemarkederne kan også få stor indflydelse på boligmarkedet. Historien viser, at når vaerdien af boliger og aktier falder på samme tid, bliver vi endnu mere usikre og forsigtige. Det rammer alle, for når køberne bliver usikre, rammer det saelgerne.

Men lad vaere med at gå i panik nu. Jeg ville ikke prøve at saelge de naeste måneder. Ejerlejlighedsejere kan da godt forsøge at saelge til discountrente-priser, men hvem hopper på den? Det er almindelig kendt, at jo laengere en bolig står til salg, desto svaerere er den at saelge.

Men når der er kommet ro på udbuds- og budpriserne, er der da ikke noget i vejen for at købe. Det kan godt vaere, man må saelge sin bolig til en lavere pris end forventet, men den nye bolig er jo faldet tilsvarende.

I den forbindelse må jeg dog sende mine varmeste tanker til førstegangskøberne. De får det ikke let, men husk: Sådan har det altid vaeret. Det er ikke nyt.

Der er en vigtig og nyttig laere af denne vanvittige uro. Det er, at vi i høj grad skal fokusere på økonomiske risici.

Vi skal sprede vores opsparing til pensioner, frie midler og bolig. Dette råd, som pensionsselskaberne har givet laenge, har sjaeldent vaeret så aktuelt som nu.

Og der er ting, vi selv kan gøre.

Det er vigtigt at se økonomien i en helhed. Skal man vaelge flekslån, hvis man løber høj risiko med aktieinvesteringerne i sin pension? Nej, vel.

Skal man have et nyt lån, giver det i høj grad mening at vaelge et med fast rente og afdrag. Den faste rente sikrer, at man kan omlaegge med gevinst både, når renten stiger og falder. Afdragene, der er lig med opsparing, minimerer skaden af rentestigningerne. Og med afdrag kan man bedre gardere sig mod prisfald.

Høje renter slår i sagens natur helt igennem på et afdragsfrit lån.

Vi kommer ikke udenom, at det er gået galt, men vi kan selv gøre noget for, at det ikke går helt galt.