Kend dine rettigheder, når du vil have et boliglån

Det er vigtigt at forstå, at også alle boligkunder har rettigheder, som bankerne og realkreditinstitutterne bør føle sig forpligtet af.

Flere får nej til at købe, flere tør ikke købe, flere spekulanter vil købe.

Velkommen til det danske boligmarked anno 2023.

Banker, realkreditinstitutter og økonomer bruger meget tid og mange linjer på at fortaelle os, at den nuvaerende bolignedtur ikke kan sammenlignes med tiden før finanskrisen. Men det kan den.

Derfor er det vigtigere end nogensinde at udnytte de rettigheder, vi har.

Det seneste tegn på, at der er langt til balance på boligmarkedet, er spekulanternes indtog. Jeg har talt med maeglere i flere af de store byer, og de bekraefter, at de er dukket op igen.

Mange køber en lejlighed for at leje den ud. Og der er kommet yderligere et lag på. Det er ikke en trend – endnu – men der er flere eksempler på, at nogen vil købe for at udleje til tredjemand og vente nogle år på, at de voksne børn kan flytte ind.

De kommer med skambud og er tydeligvis ude på at bundfiske.

Jeg hører også om nogle absurde eksempler på krav til kreditvaerdighed. Et af dem er et ungt, fornuftigt par, der er blevet mødt med et krav om at have et rådighedsbeløb på 16.000 kr. om måneden. De bor i byen, har ingen og vil ikke have en bil. De har heller ikke børn.

16.000 kr.! Der skal godt nok købes nogle wagyu-bøffer for at få det regnestykke til at gå op.

Spekulanternes indtog er som naevnt et krisetegn. Mange har de senere år opbygget en paen frivaerdi i deres helårsbolig. Derfor har de luft til at købe en bolig til spekulation. De overser dog den risiko eller rettere det faktum, at helårsboligen er faldet kraftigt i vaerdi.

Praecist som før finanskrisen.

Saelgere af ejerlejligheder i de store byer skal derfor have en skabsfryser i maven. Potentielle købere skal måske ikke vaere så bange for at braende sig nu, da priserne er under pres.

Renten er godt nok langt højere end sidste år, men vejen til drømmelånet er i princippet blevet lettere. For kan man holde sin gaeldsgrad på fire, giver det adgang til de billigste lån.

Vi siger, at en familie vil købe en bolig til 5 mio. kr. De har 1 mio. kr. i opsparing. Da den samlede husstandsindkomst er 1 mio. kr., kan den altså låne 4 mio. kr. og stadig have frit valg på lånehylderne.

Sidste sommer var prisen på samme bolig 5,5 mio. kr. Det ville kraeve et realkreditlån på 4,4 mio. kr. og et traek på kassekreditten med ca. 100.000 kr. Dermed er belåningsgraden 4,5.

Farvel F1!

At bankerne og realkreditinstitutterne begynder at stramme nu, er med til at forstaerke nedturen på boligmarkedet og ligner panik. Alle ved, at man skal stramme, når et marked buldrer derudad og ikke vente, til det er for sent.

Det er det nu – alt for sent.

Midt i denne finansskabte nedtur skal vi huske, at vi har fået nogle rettigheder, som det kan vaere en god idé at minde bankrådgiveren om, når han eller hun garneret af familiefotoet, den lyseblå skjorte og padeltennis-tasken under skrivebordet må give afslag på grund af »konjunkturerne, du ved!«. Ikke engang hvis du er kommet i økonomisk modvind på grund af din bolig, skal du affinde dig med det.

Mind den pågaeldende om, at Finanstilsynet har udstedt en vejledning og Erhvervsministeriet en bekendtgørelse om reglerne for boligbelåning.

Har du penge på bogen og aktier på depotet, skal de regnes med, før banken siger nej. Her er pensionsopsparing fornuftigvis ikke medtaget.

Hvis du kommer i økonomiske vanskeligheder – eksempelvis på grund af dødsfald, skilsmisse eller arbejdsløshed – kan der også dispenseres. Du kan lige så godt slå fast, at din bankrådgiver ikke skal spørge publikum, inden dispensationen gives, men ringe til en

”ven”.

I et sådant tilfaelde forventer graensende til forlanger Finanstilsynet nemlig, at beslutningen skal traeffes på

»et højere organisatorisk niveau end saedvanligt«. Som kunde i den finansielle sektor bør man kunne forvente, at både bekendtgørelse og vejledning er laert udenad deroppe, hvor moderne dansk kunst på vaeggene matcher designermøblerne.

Er man i den situation, må banken eller realkreditinstituttet nemlig godt fravige de skrappe regler om gaeldsfaktor.

Også hvis der er tale om et lån til nedsparing, kan de barske krav fraviges.

I dag skal alle boligkøbere kunne laegge en udbetaling på 5 pct. Det er fornuftigt med denne lille pudsighed: Man må godt bruge en eksisterende er markedet ved indgangen til 2023 fortsat i stor grad skaevvredet til fordel for de traditionelle investeringsstrategier. Specielt Valueaktier ser naesten ubegribeligt billige ud, hvilket indikerer, at man som langsigtet investor kan få historisk høje merafkast i dette segment af aktiemarkedet. Også de øvrige faktorer som Momentum, Kvalitet, Smallcap og – til dels – Lavvolatilitet ser ganske attraktive ud.

Som langsigtet investor skal man derfor overveje nøje, om man ønsker en passiv kassekredit – altså låne til udbetalingen – men ikke en ny oprettet til formålet.

Man må gå ud fra, at renten på en ny kassekredit med sikkerhed i fast ejendom er lavere end den, der haenger som et fristende vedhaeng på en lønkonto. Men – sådan skulle det så ikke vaere!

Det kan lade sig gøre at slippe for at laegge de 5 pct. Det gaelder ironisk nok en gruppe boligkøbere, der ikke har kunnet spare en krone op!

Det er unge mennesker, der har udsigt til eller allerede har en højere indkomst. Dog forpligtes de til inden for en kortere årraekke at nedbringe den samlede gaeld til 95 pct.

Skal du ud på det frådende lånemarked, så husk, at du ikke kun har lov, men også ret til at stille krav. Det er helt fair, for det gør banker og realkreditinstitutter også.

Det allervigtigste er valg af lån. Jeg opfordrer altid boligkøbere eller konverteringslystne til at få beregninger af flere lånescenarier.

Det er jeg ikke alene om. I Finanstilsynets vejledning står der følgende:

»Foreslår boligkreditgiver eller boligkreditformidler kun ét lån på produktpaletten, indebaerer dette ikke, at der er eller bliver tale om rådgivning.«

Skal du ud på det frådende lånemarked, så husk, at du ikke kun har lov, men også ret til at stille krav. Det er helt fair, for det gør banker og realkreditinstitutter også.

Jo mere panikken breder sig, desto mere vidtgående bliver de krav. eksponering til aktiemarkedet, som godt nok kan implementeres til lave omkostninger, men som reelt også vil garantere afkast, der er vaesentligt under det, som de traditionelle, faktorbaserede investeringsstrategier kan give.

Som udgangspunkt vil en bred og billig eksponering til verdensmarkedet give investorer udsigt til et afkast på cirka 6 pct. om året over de kommende 10 år. Hvis man i stedet investerer i specielt Value- og Smallcap-aktier, vil man nok kunne få 3-5 pct. højere afkast om året.