Her er boligmarkedets sande tilstand
Der er mange prisprognoser i øjeblikket, men det er vigtigt ikke at lade sig påvirke af dem. Fejlskuddene har vaeret store, ikke mindst fra Nationalbanken.
»Problemet er ikke at tage ham alvorligt, problemet er dem, der tager ham alvorligt.«
Sådan afmonterede min laeremester på Horsens Folkeblad for mange år siden en konflikt med en redaktionschef, der ikke agerede som, men forsøgte at spille chef.
Sat på spidsen kan man i dag sige det samme om Nationalbankens nye ”kongeligt udnaevnte” direktør, Christian Kettel Thomsen, der onsdag forsøgte sig som spåmand.
På et pressemøde praesenterede han bankens årsregnskab. Traditionen tro var der i regnskabet en gennemgang af dansk økonomi.
En vigtig del af dansk økonomi er boligmarkedet. Nationalbanken spår nu, at priserne vil falde med hele 9,4 pct. i år. I september sidste år var skønnet et fald på 5,6 pct. og for et år siden en stigning på 1,7 pct. Den lader vi lige stå et øjeblik.
For et år siden lå det toneangivende 5 pct.-lån med afdrag i stort set samme kurs som nu. Olieprisen er den samme som dengang. Kun én ting traekker i den forkerte retning, og det er en vaesentlig højere inflation. I den rigtige retning traekker et historisk sundt arbejdsmarked og gode overenskomster, der til en vis grad kompenserer for de højere priser.
Så hvad berettiger egentlig den pludselige og voldsomme pessimisme?
Ingen tvivl om, at økonomerne i Nationalbanken er ferme til at håndtere komplicerede talmodeller og holde styr på et utal af excelark. Men det bliver tydeligere og tydeligere, at de er ude af trit med virkeligheden.
Problemet er ikke at tage dem alvorligt, problemet er dem, der tager dem alvorligt.
Nationalbanken er ikke en idébank, men en statistikbank, og det sidste er den god til. Vi haever lige lidt på kontoen:
■ Handelsaktiviteten er 25 pct. lavere end i årene op til pandemien.
■ Salgspriserne på énfamiliehuse er faldet 9,5 pct. på et år.
■ Ejerlejlighederne er faldet 10,5 pct. i pris i samme periode.
Nationalbankens hovedopgave er at sikre, at kronen ligger i det rigtige spaend i forhold til euroen. Men under den seneste nationalbankdirektør, Lars Rohde, har banken uden beholdning udviklet sig til en bank med holdning til stort set hvad som helst.
Det er problematisk, fordi banken betragtes som en autoritet, som kan påvirke både psyke og økonomiske dispositioner hos den enkelte. Jo flere fejlskøn, desto mere smuldrer autoriteten.
Virkeligheden finder man helt nede ved salgs- og solgtskiltene, og hvordan ser den så ud her og nu? Det ved vi noget om, fordi boligsiden.dk netop har opgjort handelstal for februar. Boligsiden registrerer stort set alle handler herhjemme.
Man kan ikke umiddelbart sammenligne de enkelte måneder, da der er saesonudsving. Renser man for dem, og det har Realkredit Danmark gjort, er der godt nyt.
Den hidtidige bund blev nået i november 2022 med et salg på 4.100. I netop overståede februar blev der solgt 4.700. Det er en fremgang på 16 pct.
Med 40 pct. er fremgangen størst på det hundedyre københavnske ejerlejlighedsmarked. Det er meget overraskende, da forventningen var, at netop det marked ville blive hårdest ramt af nedturen. Det kunne tyde på, at et bomstaerkt arbejdsmarked og lønstigningerne har sikret, at boligkøbere med høj jobsikkerhed og høje lønninger ikke ryster på haenderne laengere.
Jeg har i lidt over to år haft den klare holdning, at priserne ville falde, og jeg har endda stadig udfordringer med at gange og dividere i et excelark. (Måske er det derfor, jeg har fået ret!) Det er ikke slut, og vi undgår ikke teknisk insolvente boligejere. Det er jeg sikker på.
Den helt store joker er boligskattereformen, der skal traede i kraft den 1. januar 2024.
Reformen vil have en stabiliserende effekt på boligmarkedet, mener Nationalbanken. Den skal sikre større sammenhaeng mellem salgspriser og vurderinger. Det vil betyde, at langt de fleste boligejere kommer til at betale en lavere skat, og det vil påvirke markedet over hele Danmark positivt.
Praemissen er forkert. Boligskattereformen vil gøre det praecist modsatte. Den største usikkerhed drejer sig om vurderingerne, der er hele fundamentet under reformen.
Kun et fåtal af de over 700.000 boligejere, der skal have penge tilbage, har fået dem ind på kontoen. Usikkerhed er gift for boligmarkedet, og reformen vil fungere som en løbsk giftspreder i parcelhushaverne.
De høje renter er også en joker. Men højere renter rammer altid boligmarkedet med forsinkelse. De kommer snigende. Boligkøberne skal først forbi banken for at finde ud af, at de er nødt til at flytte 20 km laengere vaek fra stamcaféen end beregnet.
Saelgerne skal tilpasse deres priser til de økonomiske realiteter. Den del af det er ikke sket endnu, og det kan ikke undgås, at priserne falder yderligere.
Hvor meget er der absolut ingen, der kan vide. Det er farligt at haenge sit boligsalg eller køb op på prognoser, uanset hvad banken hedder til fornavn. Tilfaeldige klummeskribenter skal man kun bruge som djaevlens advokater.
Hvis man kan købe drømmehuset for en pris, der sikrer, at man har råd til at leve et fornuftigt og måske endda få et sjovt liv, har jeg svaert ved at se, hvorfor man skulle lade vaere.
Hvis man har akut behov for at finde en anden bolig, kan det vaere fornuftigt ikke at fokusere på det fiktive tab, man har i forhold til pristoppen, men på bytteprisen. Rabatten på den nye bolig skal altså vaere lige så høj som på den gamle.
Jeg er som naevnt ikke i tvivl om, at priserne skal endnu laengere ned, men det behøver ikke vaere nogen katastrofe – måske tvaertimod. Der har vaeret alt for meget fokus på den månedlige ydelse frem for den reelle boligvaerdi og gaeldens størrelse.
Problemet er ikke at tage lavere priser alvorligt, problemet er dem, der tager dem alt for alvorligt.
Kilder: Nationalbanken, Boligsiden.dk, Nordea Kredit og Realkredit Danmark