Hvordan beskattes hussalg ved en aegtefaelles død?

Mit spørgsmål er følgende: Min mand og jeg har faelleseje, og vi står begge på skødet til vores hus, som vi har ejet i 40 år.

For ca. fem år siden anskaffede vi os en lejlighed i København. Der er bopaelspligt i lejligheden, og jeg skiftede derfor min adresse til lejligheden.

Vi opholder os begge steder, men kun min mand har nu folkeregisteradresse i huset.

I tilfaelde af min mands død vil det så medføre en beskatning ved hussalg? Mit navn står stadig på skødet, og jeg har boet i huset i mere end 30 år, dog bare med en anden adresse de seneste fem år.

Jeg håber, I kan hjaelpe mig med at få skabt klarhed og på forhånd tak.

LD

Jeg forstår Deres henvendelse således, at De spørger til, om Deres og Deres mands hus kan saelges skattefrit ved Deres mands bortgang.

Det korte svar på Deres spørgsmål er: som udgangspunkt ja.

Baggrunden er naermere følgende:

En ejerbolig eller en andel af en ejerbolig kan saelges skattefrit, hvis alle betingelser i den såkaldte parcelhusregel er opfyldt.

Efter parcelhusreglen er fortjeneste ved salg af enog tofamilieshuse og ejerlejligheder skattefri, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen (samtidig) har opfyldt betingelserne for at kunne saelges skattefrit.

Det er endvidere en betingelse, at det samlede grundareal er mindre end 1.400 kvm, eller alternativt, at en af de to bestemmelser om undtagelse fra arealkravet er opfyldt.

For langt de fleste boligejere betyder parcelhusreglen, at ejeren kan saelge boligen skattefrit.

Selv om parcelhusreglen umiddelbart fremtraeder som en ganske enkel regel, ligger der imidlertid i reglen flere finter, som i visse tilfaelde kan føre til, at en ejerbolig alligevel ikke kan saelges skattefrit. Hvis en boligejer er uden for, hvad man kan kalde normalområdet, som i Deres tilfaelde, er det derfor en god idé at orientere sig i reglerne, før man disponerer efter et skattefrit salg, f.eks. i forbindelse med køb af en ny bolig.

Beboelseskrav

En af de grundlaeggende betingelser for et skattefrit salg er kravet om, at ejendommen skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Ejer flere personer en ejerbolig sammen, f.eks. som i Deres tilfaelde, hvor De og Deres mand hver ejer en andel af ejerboligen, skal der som udgangspunkt foretages en vurdering af hver enkelt ejers anvendelse af ejendommen ved bedømmelsen af, om denne ejer opfylder beboelseskravet.

Det er efter parcelhusreglen ikke en betingelse for et skattefrit salg af en ejerbolig eller en andel heraf, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren i hele ejerens ejertid. Det er således tilstraekkeligt, at ejendommen i en del af ejertiden har tjent til bolig for ejeren i lovens forstand. Det er således f.eks. muligt at saelge en ejerbolig skattefrit, selv om boligen i en periode – før eller efter ejerens anvendelse af boligen til beboelse for ham – har vaeret udlejet som bolig.

Har en ejerbolig tjent som bolig – ikke for ejeren – men for ejerens husstand, kan ejeren som udgangspunkt ligeledes saelge ejerboligen skattefrit. Børn, der er flyttet hjemmefra, er ikke en del af ejerens husstand. Det betyder, at har foraeldrene eksempelvis købt en såkaldt foraeldrekøbslejlighed, der ejes af foraeldrene i den periode, hvor barnet har beboet lejligheden, kan denne lejlighed ikke saelges skattefrit, når barnet flytter.

Deres hus

Jeg forstår Deres brev således, at Deres andel af huset har tjent som bolig for Dem i 35 år og muligvis laengere alt afhaengigt af de naermere omstaendigheder ved og efter købet af lejligheden i København. Og videre at Deres andel har tjent som bolig for Deres husstand, dvs. Deres aegtefaelle, i 40 år.

Beboelseskravet i parcelhusreglen er således opfyldt vedrørende Deres andel af huset. Deres aegtefaelle har ligeledes opfyldt beboelseskravet vedrørende hans andel af ejendommen gennem 40 år.

Jeg har ikke på baggrund af oplysningerne i Deres brev mulighed for at vurdere, om de øvrige betingelser i parcelhusreglen er opfyldt, herunder at ejendommen opfylder betingelserne for et skattefrit salg såvel under Deres beboelse som på salgstidspunktet.

Er sagen den, som det ofte ses, at huset og grunden i hele ejertiden er uaendret (bortset fra saedvanlig renovering, istandsaettelse m.v. af huset), og at grunden er mindre end 1.400 kvm, kan De og Deres mand som udgangspunkt saelge huset skattefrit.

Afgår Deres mand ved døden før Dem, kan De på samme baggrund som udgangspunkt ligeledes saelge hele ejendommen skattefrit.

Som allerede berørt er der flere finter i parcelhusreglen. Det er derfor altid en god idé at forelaegge den konkrete sag for Skattestyrelsen eller anden sagkyndig, før ejerboligen saelges.