En overset faelde fordyrer dit boliglån

Voldsom uro på rentemarkederne betyder, at livet for os boligejere ikke er blevet lettere.

Sig navnet ”indlåsningseffekt”, og de fleste vil miste interessen lige så hurtigt som for brevet fra pensionsselskabet eller nye ”underholdningsprogrammer” fra DR.

Men nu rammer den – altså indlåsningseffekten. Og det kan blive så dyrt, at man som boligejer skal overveje at disponere anderledes end normalt.

Hvad er indlåsningseffekt? Den opstår, hvis en obligationsserie er meget lille og ejet af få personer. Så kan de mere eller mindre bestemme, hvilken kurs de vil lade en boligejer indfri til. Altså, der er graenser for investorfesten, men en merpris på to-tre kurspoint er ikke helt ved siden af.

Indlåsningseffekten slår fuldt igennem, når renterne stiger som følge af faldende kurser. Det vil med andre ord ramme boligejere med planer om at skaere af restgaelden med en lodret eller en skrå konvertering. De kommer til at betale overkurs.

Den legendariske rejsekonge Simon Spies var en af dem, der investerede heftigt i danske boligobligationer. Gnaeggende kunne han vente på, at boligejerne ville indfri deres lån i utide, for han vidste, at han kunne tage sig godt betalt for ulejligheden.

Danmarks mindste realkreditinstitut, DLR, der yder lån til landbrugs- og byerhvervsejendomme, er tydeligt ramt, viser en opgørelse fra Danske Banks researchafdeling.

Forskellen mellem DLR og de øvrige realkreditinstitutter er nu naesten to kurspoint. DLR’s serier er typisk mindre end de øvrige institutters og har en begraenset ejerkoncentration.

MEN: »Vi ser samme effekt i andre serier, hvor de er små og har en markant ejerkoncentration,« er en af konklusionerne i opgørelsen.

Ifølge Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig er ikke kun DLR ramt. Indlåsningseffekten viser sig i efterhånden mange obligationsserier.

Allerede i begyndelsen af den seneste konverteringsbølge opfordrede han kunderne til at fokusere på indlåsningseffekten fremfor kun at interessere sig for et så lille kurstab som muligt.

Et frisk gaet herfra er: Ikke mange hørte efter, og det har jeg en vis forståelse for. Hvad skete der? Sat på spidsen blev der naermest ugentligt åbnet nye obligationsserier, fordi renteudsvingene har vaeret voldsomme og hurtige.

Det betyder, at Danmarks største realkreditinstitut, Totalkredit, i øjeblikket har 44 åbne serier med fastrentelån. Det er ikke sket i nyere tid om overhovedet.

Og det slutter ikke her. Allerede til september kommer der endnu flere. Det sker, når realkreditinstitutterne smider de gamle obligationer i skammekrogen og åbner helt nye. Den øvelse sker fast hvert tredje år, og vi taler både om 10-, 20- og 30-årige lån.

Har man et gammelt lån, beholder man det naturligvis. Men det er slut med lånetilbud i de pågaeldende serier.

Der kommer altså endnu flere, og risikoen for bittesmå serier øges. Af samme grund har Jyske Realkredit for laengst taget forskud på skiftet – netop for at undgå alt for små serier. Realkreditinstituttet i Silkeborg er sårbar på grund af sin beskedne størrelse. Et hurtigt blik på Jyskes og Totalkredits kurslister viser, at storebrors obligationer på daglig basis handles til lidt højere kurser.

Som naevnt er indlåsningseffekten blevet tydeligere end tidligere i enkelte obligationsserier. Der har vaeret mange pengepolitiske opstramninger, og det har bl.a. udløst mindre likviditet på de finansielle markeder.

Da renterne var 0 eller derunder, og centralbankerne støvsugede markederne for obligationer, var der masser af penge på markedet og derfor mindre prisforskel mellem likvide og illikvide obligationer.

Udviklingen rammer også flekslån, og her er der kontant afregning. Skal man indfri et sådant i utide, kan det kun ske til den aktuelle kurs – ikke kurs 100, som kan laegge en bund under et lån med fast rente. Låget har dog kun vaerdi, hvis renterne falder. Men de skal falde paent.

Den nye situation på rentemarkederne betyder, at livet for os boligejere ikke er blevet lettere. Vi skal nu til at tage højde for flere elementer, når vi vaelger lån.

Hvis ikke vil mange af de mest renteforkaelede boligejere få en grim overraskelse ved indfrielse i forbindelse med salg eller konvertering.

De vil lige »have det sidste med,« som vi siger i Jylland. LARS NIELSEN

Og renteforkaelelsen er stor. Det har vi set flere gange de seneste mange år, fordi der er en paen portion boligejere, der ikke kurssikrer, når de laegger om. De vil lige »have det sidste med,« som vi siger i Jylland.

Så hvad gør vi? Vi stiller krav til bankerne og realkreditinstitutterne. Det gaelder isaer ved nye lån.

Vaer ikke alt for ”kursfølsom” selv, men bed rådgiveren om at redegøre for, hvor store obligationsserierne er på de lån, der er relevante. Det kan godt vaere, at kurstabet bliver større, men sikkerheden for at kunne komme ud af lånet uden at betale overpris er også større.

De seneste års voldsomme rentesvingninger har vendt op og ned på obligationsmarkedet. Derfor er vi også nødt til at vende op og ned på vores tilgang til boligmarkedet.

For det bliver ikke bedre foreløbig. Der er en ganske stor risiko for, at de mange nye obligationsserier til september vil forstaerke presset og skabe endnu flere indlåsningstruede obligationsserier.

Så sig navnet: Indlåsningseffekt – som minimum til din bankrådgiver.