MURSTEN FOR 100 MIA.

fortaeller Andreas Kjaergaard Lange.

Markedet har inden for det seneste år hugget to tredjedele af Corem Propertys aktiekurs, og hele organisationen har følt presset fra uvejret på det svenske finansmarked.

»I Sverige stiger renterne. Det har fået os til i oktober og november at frasaelge for 5 mia. svenske kroner (3,3 mia. kr.) ejendomme til Blackstone i Sverige. Det har givet os lidt luft. Danmark fylder kun en meget lille del af Corem, så bortset fra nogle småjusteringer skal vi ikke saelge noget fra. Omvendt køber vi heller ikke noget,« forklarer Andreas Kjaergaard Lange.

Heimstaden er den største svenske ejendomsinvestor i Danmark med ejendomme bogført til 48,2 mio. kr. fordelt på en lang raekke boligudlejningsejendomme rundtom i landet. Selskabets aktier har inden for det seneste år mistet lige knap halvdelen af deres vaerdi. De danske ejendomme er kun belånt for knap halvdelen af deres bogførte vaerdi.

Selskabets investeringschef Christian Fladeland har tidligere over for Finans fastslået, at der var tale om en bevidst strategi for på koncernbasis at kunne sikre sig billigere lån uden pant i mursten.

Netop ratingen for den gaeld blev tidligere i år nedgraderet af to store internationale kreditvurderingsbureauer. Og for få uger siden solgte Heimstaden sine islandske ejendomsinvesteringer.

Det seneste kvartalsregnskab viser på grund af negative vaerdireguleringer for selskabets ejendomme et underskud på 8 mia. kr. trods positiv drift på ejendommene.

Ser tiden an

Finans har spurgt, om den turbulente situation på markedet for virksomhedsobligationer kan få nogen indflydelse på Heimstadens aktiviteter i Danmark.

»Nej. Med den usikkerhed, der er på de finansielle markeder i disse måneder, ser vi tiden an og afventer, at der kommer mere transparens og ro. Vores drift i bl.a. Danmark leverer flotte resultater, og vi ser fortsat et stort potentiale på boligudlejningsmarkedet i fremtiden – i Danmark og de øvrige markeder, som vi er aktive på,« lyder det i en skriftlig kommentar fra Christian Fladeland.

Den tredjestørste svenske ejendomsinvestor i Danmark, Balder, fik tidligere på året nedgraderet sin obligationsgaeld til junkbondstatus.

Alligevel skal konkurrenter til Balder ikke stikke naesen op efter at kunne købe lukrative lunser ud af selskabets danske portefølje, som blandt andet taeller det store attraktive udlejningskompleks Østre Faelled Torv i København.

»Vi ser vaeldigt positivt på generelt at investere i Danmark og ser ingen risiko for at få behov for at saelge danske ejendomme,« oplyser Balders svenske finanschef, Ewa Wassberg, i et skriftligt svar.

Wihlborgs adskiller sig fra de andre børsnoterede svenske selskaber på det danske marked ved kun at have oplevet et aktiefald på 4 pct. inden for det seneste år.

Hos Wihlborgs fastslår adm. direktør Søren Kempf Holm, at der ingen planer er om at saelge fra af koncernens danske ejendomme. Faktisk ser han porteføljen af danske erhvervsejendomme som en meget langsigtet investering, der meget vel kan komme til at vokse over tid.

I en stor kurv

»Jeg er en lille smule traet af, at svenske ejendomsselskaber puttes ned i en stor kurv. Der er faktisk nuancer og forskelle, når det kommer til finansiering af ejendomshandler. Vi gennemførte sidste år overtagelser for mere end 1 mia. kr. ejendomme i Danmark. Og vi har finansiel opbakning til at kunne foretage en investering af samme størrelse i år, hvis vi måtte beslutte os for det,« siger Søren Kempf Holm.

Til gengaeld tårner problemerne sig op for svenske SBB, der ifølge sin seneste årsrapport har danske ejendomme for 1,3 mia. kr.

I lighed med Balder er selskabets obligationsgaeld ratet til junkstatus.

På toppen af det hele har selskabet netop måttet opgive at rejse penge via en aktieemission.

Mere end ni tiendedele af selskabets aktiekurs er fordampet -63 -19 -62 -48 -79 -93 siden begyndelsen af 2022. I sidste uge satte erhvervsmediet Bloomberg trumf på med en seks sider lang artikel om selskabet og dets stifter med overskriften: ”Ansigtet på nedsmeltningen af det svenske ejendomsmarked kaemper for sit 13 milliarder dollars imperium.”

En lang raekke nøglemedarbejdere har på det seneste forladt den muligvis synkende skude inklusive selskabets informationschef. Det er ikke lykkedes for Finans at få svar på, hvad der skal ske med selskabets danske ejendomme.

Adm. direktør Peter Olsson fra AP Ejendomme gik for tre uger siden ud i Børsen med udtalelser om, at man stod klar, hvis svenske investorer ville saelge danske ejendomme. Men til dato er der ikke sket noget.

»Vi er meget interesserede i relevante muligheder. Det vaere sig inden for kontor såvel som boliger. Der burde vaere en vis sandsynlighed for, at der sker noget. Men indtil videre har vi ikke hørt noget,« siger Peter Olsson.

Trods krise i Sverige forventer Danmarks største

Svenske ejendomsinvestorer har på fem år naesten fordoblet deres danske ejendomsinvesteringer ifølge en analyse fra Øresunds Instituttet.

Antallet af kvadratmeter fast ejendom under svensk ejerskab er i samme periode vokset fra 2,5 til 4,2 mio. kvm.

I rapporten fra februar blev den samlede vaerdi af den svenske portefølje opgjort til 100 mia. kr.

Heraf stod seks børsnoterede svenske ejendomsselskaber for 82 mia. kr. Det resterende beløb var fordelt på en raekke ikke-børsnoterede selskaber med Niam som det uden sammenligning største. ejendomsselskab, PFA Ejendomme, at det vil vare et godt stykke tid, inden vi vil se vaerdierne på det professionelle danske ejendomsmarked flytte rundt.

»Jeg tror, at vi skal ind i begyndelsen af 2024, før vi rigtig ved, hvor markedet skal hen. Inden da tror jeg ikke, at der er så meget, som vil flytte sig. Likviditeten er til stede. Men det er svaert at regne økonomien for handler på plads, førend der er ro omkring renten. Så det er lidt ”hvem blinker først” over det nuvaerende marked,« siger adm. direktør Michael Bruhn fra PFA Ejendomme.

En medvirkende årsag er, at rigtig mange ejendomme i dag har en tilstraekkelig god økonomi til at servicere driften.

»I københavnsområdet er det nemt at leje ud. Kun i provinsen kan der vaere problemer med nyt boligbyggeri, hvor klientellet til lejligheder i nogen grad er aeldre mennesker, som skal have solgt deres hus for at kunne flytte i lejlighed. Netop det kan vaere svaert i den nuvaerende situation,« vurderer Michael Bruhn.

696 707 721 655