Fideicomisos de oferta pública

La Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, tal como su nombre indica, desde su origen persigue apoyar el desarrollo del mercado inmobiliario e hipotecario de nuestro país para cubrir el déficit de viviendas. A la fecha ya se han desarrollado muchos proyectos inmobiliarios bajo la figura del fideicomiso, lo cual ha demostrado la parte de las ventajas de esta ley, pero aún no hemos explotado todo el potencial que nos ofrece esta nueva figura.

Como es natural en los inicios de una ley, hubo mucha incertidumbre por parte de los constructores/promotores de proyectos, los reguladores, y de las propias fiduciarias. Esta situación creaba muchas dudas sobre la forma de trabajo, las ventajas, los beneficios, entre otros. Uno de los temas más discutidos y de mayor incertidumbre es el tratamiento fiscal de los fideicomisos (el cual a la fecha aún mantiene ciertas incertidumbres que obviamente limitan el uso por los cambios constantes).

La Ley tiene como objetivo principal apoyar el desarrollo del mercado hipotecario dominicano. Sin embargo, los fideicomisos abren una variedad de oportunidades para constructores, empresas, e inversionistas del mercado de valores. Desde que se crearon los fondos de pensiones todos hemos hablado de la posibilidad de que los mismos puedan financiar las hipotecas y apoyar el desarrollo inmobiliario del país. Sin embargo, estos fondos no han podido invertir en este sector ni este tipo de activos de inversión que son muy seguros y de largo plazo (tal como los requieren los fondos). ¿Qué ha sucedido? El sector se ha enfocado en fideicomisos privados para administrar obras de construcción para brindar mayor seguridad a los adquirientes. Sin embargo, no hemos empezado a explotar todo el potencial de esta figura y aun no hemos accedido a los fondos de pensiones. ¿Cómo podemos acceder a los fondos utilizando el fideicomiso? La respuesta está en el mercado de valores y los fideicomisos de oferta pública. La Ley 189-11 nos permite crear fideicomisos de garantía, planificación patrimonial, inmobiliarios, de filantropía, de administración y pagos y fideicomisos de oferta pública. Estos últimos fideicomisos emiten cuotas de participación del fideicomiso en el mercado de valores para ser colocadas a inversionistas (incluyendo inversionistas institucionales tales como los fondos de pensiones). Los inversionistas pueden invertir en el fideicomiso que a la vez invierte o tiene participación en proyectos inmobiliarios, en empresas, en distintos tipos de activos de inversión, entre otros.

El fideicomiso puede apoyar a los promotores de proyectos con acceso a capitales que le permitan desarrollar grandes proyectos que requiere el país para cubrir su déficit. En adición, el fideicomiso puede también apoyar a los adquirientes de las unidades a través de la titularización de la cartera hipotecaria que generen los créditos otorgados a los adquirientes de las viviendas. Esto también ayudaría a impulsar la demanda de las unidades ya que se pudieran conseguir créditos con tasas a largo plazo que se convertirían en un excelente activo de inversión para los fondos de pensiones. Por otro lado, se puede estructurar un fideicomiso inmobiliario con inmuebles que generen rentas como producto de un alquiler (como se han estructurado a la fecha). También se pueden crear fideicomisos que inviertan en acciones de empresas dominicanas y que a su vez emitan cuotas de participación. Inclusive, el fideicomiso puede emitir una deuda si tiene un activo subyacente que le permita generar flujos para pagar la deuda. Es decir, una empresa puede endeudarse indirectamente en el mercado de valores utilizando la figura del fideicomiso. El potencial que tiene el fideicomiso es enorme. Esta herramienta nos permite poder desarrollar distintas estructuras de financiamiento para empresas y proyectos que luego pueden terminar en manos de inversionistas que están ávidos de nuevas opciones de inversión. Aunque la figura es nueva para la mayoría de los dominicanos, en todos los aspectos utilizados es una estructura que si está bien diseñada permite diseñar estructura de inversión muy segura. Esperamos que así como los constructores dominicanos le han sacado provecho a esta herramienta que el mercado de valores así como los empresarios dominicanos le puedan sacar provecho a la herramienta para financiar las necesidades de capital de sus empresas.