«فيتش سوليوشنز» تتوقع ارتفاع أسعار إيجارات المبانى فى القاهرة والجيزة واإلسكندرية
الطلب عىل املكاتب فى القاهرة الجديدة يقود األسعار فى العاصمة واملباىن الصناعية مستمرة فى أدائها القوى باإلسكندرية العقارات السكنية تعوض تراجع الطلب من القطاع السياحى فى الجيزة
توقعت مؤسسة فيتش سوليوشنز، أن ترتفع أسـعـار إيـجـارات املبانى السكنية والتجارية والــصــنــاعــيــة فــى مـــدن الــقــاهــرة واجلــيــزة واإلسكندرية.
أضافت فى تقرير لها عن القطاع العقارى فـى مصر خــال الـربـع الـثـالـث، أن األصــول العقارية التجارية املصرية كانت مرنة إلى حد مـا فـى مواجهة جائحة Covid-19 بسبب ارتفاع اإلنفاق االستثمارى احلكومى، وزيـادة إنتاج الغاز الطبيعى، وحتسني البيئة التنظيمية.
وقــالــت إن نـــدرة األصــــول ذات الــدرجــة االستثمارية تقيد اخلـيـارات املتاحة للعماء واملستثمرين، وسيساعد العرض املحدود فى عام 2020 على تضييق فجوة العرض ودعم الطلب على األسهم العقارية التجارية، لكن سيتم امتصاصه مــن قبل ســوق سـريـع إلى حد ما.
ويشهد سوق العقارات فى مصر طلًبا قوًيا، ونتيجة لذلك، بـدأت الدولة فى إدخــال مدن جديدة تتضمن مشاريع عقارية واسعة النطاق تشمل العاصمة اإلداريــــة اجلــديــدة ومدينة العلمني اجلديدة ومدينة املنصورة اجلديدة، ويــجــرى تـطـويـر وبــنــاء 20 مـديـنـة جــديــدة، باإلضافة إلى تطوير 23 مدينة جديدة قائمة، وهو ما يجعل فرص االستثمار فى مصر جذابة.
وقالت فيتش سوليوشنز، إن مصر هى ثانى أكبر دولة متلقية لاستثمار األجنبى املباشر فى أفريقيا والعالم العربى، وفًقا لتقرير االستثمار العاملى الصادر عن األمم املتحدة.
أضافت أن الصني، إدراًكـا منها إلمكانيات مصر، تستثمر بشكل كبير فى املنطقة التجارية بالعاصمة اإلداريــــة اجلــديــدة، مــع األعـمـال التى نفذتها شركة هندسة املـقـاوالت العامة وبتمويل كبير من البنوك الصينية، وتخطط شركة Fortune Land Development
Company الصينية الستثمار 20 مليار دوالر فى املرحلة الثانية من املشروع.
ومتــول الصني تطوير 20 ناطحة سحاب، سيصبح أحدها أطـول بـرج فى أفريقيا على ارتفاع 345 متًرا مبجرد اكتماله، وقالت فيتش سوليوشنز، إنه نتيجة لاستثمار القوى، فإن االقتصاد املصرى مستمر فى النمو على الرغم من الوباء.
وأعلنت احلكومة منو االقتصاد خال السنة املالية املاضية بنحو ،%3.5 وتتوقع فيتش أن يسجل االقتصاد منواً خال العام املالى احلالى بنحو ،%3.6 وهـذا من شأنه أن يضع مصر كواحدة من أقوى الدول النامية بني اقتصادات األســواق الناشئة على املـدى الطويل، وهو ما سيعزز الطلب على العقارات التجارية.
وتظل القاهرة مركز نشاط سوق العقارات التجارية، حيث يبحث املستثمرون بنشاط عن فـرص، ويوجد تسليم ثابت لألصول املكتبية ذات الدرجة االستثمارية.
وفى حني تستفيد اجليزة من قطاع السياحة الـقـوى الــذى يعزز الطلب على مـرافـق البيع بالتجزئة، فإن جائحة Covid-19 أدى إلى إعاقة وصول السائحني وخفض نشاط اإلنفاق فى املدينة، وقد أدى هذا إلى زيادة الطلب على مشاريع البيع بالتجزئة، حيث يدعم العماء املخاطر.
وقالت فيتش سوليوشنز، إن اإلسكندرية حتتفظ بسوق قوى للعقارات الصناعية بفضل روابطه التجارية الصناعية مع قناة السويس وخطوط أنابيب النفط والغاز الغنية التى تعمل عبر املدينة.
أضافت أن الطلب على املستودعات ثابت هناك، ومع استعداد الصادرات للحفاظ على منو قـوى على املــدى املتوسط فسيؤدى ذلك الستمرار الطلب اجليد على األصول الصناعية فى اإلسكندرية.
مـن حيث اجتــاهــات الــســوق، اليـــزال سوق املكاتب يشهد طلًبا جيًدا على الرغم من أن النقص املستمر فى جودة العرض أدى ببعض املستأجرين إلى بدائل، مما أدى بالتالى إلى تراجع معدل اإليجارات.
ويتركز معظم الطلب على املرافق املكتبية فى القاهرة، وحتديداً األصول فى السوق الفرعى للقاهرة اجلـديـدة، حيث أن عـدد املؤسسات الدولية الكبيرة والشركات املحلية تستوعب بسرعة العقارات الرئيسية.
وتـقـود البنوك واملـؤسـسـات املالية الطلب على هذه األصول، وبعد اإلصاحات اجلديدة، تتوقع أن يستمر هؤالء العماء فى قيادة الطلب فى السوق.
ومــع ذلـــك، فــإن نـقـص املــعــروض اجلـديـد سيقلل مـن الطلب على املــدى القريب، لكن التـــزال مـعـدالت اإليــجــار املستقرة والعوائد املـواتـيـة تـوفـر فـرصـة جـيـدة لاعبني اجلـدد والناشئني فى السوق.
وترى فيتش إمكانات استثمارية فى القطاع الـفـرعـى للمكاتب فــى مـصـر، مــع اسـتـمـرار التوسع فى القطاع غير النفطى واإلصاحات املـواتـيـة التى توفر احلـافـز الــضــرورى لدفع النشاط التجارى، وتؤدى إلى زيادة الطلب على املساحات املكتبية.
وأدى االفتقار إلــى األصــول ذات الدرجة االستثمارية إلى تكثيف املنافسة، خاصة فى سوق القاهرة، ومع ذلك، فإن احلد األدنى من املعروض اجلديد فى عام 2020 من شأنه أن يوفر بعض الفرص ملديرى العقارات، بينما يوفر نقص املعروض من املخزون مساحة للمطورين لتقدمي عروض جديدة.
وقالت إن املعروض اجلديد فى 2020 لن يــؤدى إلــى أى ضغط على مـعـدالت اإليـجـار، مع زيادة الطلب، وسيتم اقتناصه بسرعة إلى حد ما، ومن املتوقع أن تشهد معدالت اإليجار انتعاًشا محدًدا وتتبع مساًرا تصاعدًيا على املدى املتوسط إلى الطويل.
ويتركز نشاط ســوق الـعـقـارات الصناعية بشكل كبير على املـراكـز الصناعية القريبة مـن اإلسـكـنـدريـة والــقــاهــرة، وتـوقـعـت فيتش سوليوشنز ارتفاع أسعار إيجارات العقارات الصناعية فى اإلسكندرية فى عام ،2020 حيث تظل الظروف مواتية ألصحاب العقارات.
وستستفيد القاهرة من إدخال قرية لوجستية جديدة فى مطار القاهرة الدولى والتى من شأنها أن جتلب طلًبا جديًدا إلى السوق، على الرغم من أن زيادة املساحات الشاغرة ستحد من منو معدالت اإليجارات على املدى القريب.
وتواصل اجليزة دعم سوق متواضع للملكية الصناعية مـع طلب معتدل ونـشـاط تطوير ضئيل، مما يحد من الفرص أمام الاعبني فى السوق.
وقــالــت فيتش سوليوشنز إن نـقـاط قـوة القطاع الـعـقـارى املـصـرى تتمثل فـى تراجع البطالة والتضخم آخذان فى االنخفاض، مما يشكل تطوًرا إيجابًيا فى اإلنفاق االستهاكى، كما أن االسعار املناسبة لألجانب تدعم الطلب اجليد على العقارات التجارية املحلية، وتسمح السعة الكبيرة لألراضى بتطوير مخزون جديد فى املدن الـ3.
وعن نقاط الضعف أشارت إلى أن التدفقات النقدية الساخنة تدعم سيولة السوق، بينما تؤثر االضطرابات فى أصول األسواق الناشئة على السيولة اإلجمالية لسوق العقارات التجارية وميـكـن أن تتسبب فــى ركــود االسـتـثـمـارات، وهناك نقص فى العرض اجليد يقوض طلب العماء، مايدفعهم إلى بدائل مثل توسيع املبانى احلالية، كما أشارت إلى أن استمرار مستويات الفساد والبيروقراطية املرتفعة تعد من بني نقاط ضعف القطاع.
وعــن الــفــرص، قـالـت فيتش سوليوشنز، إنـهـا تتمثل فـى نــدرة األصـــول ذات الـدرجـة االستثمارية والطلب املتزايد على األصــول املـدرة للدخل األساسى وهو ما يوفر مساحة للمطورين، إضافة إلى إدخال مرفق لوجستى جديد فى القاهرة وزيادة الطلب على األصول الصناعية، مما يؤدى إلى زيـادة الضغط على معدالت إيجار العقارات الصناعية.
أما أبرز التهديدات فتتمثل فى احتمال أن تؤثر التوترات التجارية العاملية املتصاعدة من
Covid-19 على األصول الصناعية على املدى املتوسط، وميكن أن يكون لتخفيض التحويات من العاملني فى دول مجلس التعاون اخلليجى تأثير على إنفاق األسر، كما أثر إغاق الرحات اجلوية التجارية بالفعل على صناعة السياحة مع توقع استمرار ذلك حتى الربع األخير من السنة، مما سيؤدى إلى فقدان الوظائف.