Договор дешевле денег
Почему в некоторых случаях договор об аренде не действует и как хозяева квартир и арендаторы могут себя защитить?
Женщина сдала квартиру в аренду. Получила предоплату и залог, был составлен и подписан официальный договор. Однако, как выяснилось впоследствии, жильцы могут пункты этого договора иногда не соблюдать, и ничего им за это не будет. А хозяева квартир, сдающие недвижимость в аренду, будут терять деньги. Почему же в некоторых случаях договор не действует? И кто защитит в таком случае собственников квартир от убытков?
«Мама попала с онкологией в больницу, – начинает свой рассказ жительница Таллинна Ирина Колосова. – Там сразу сказали: ищите деньги! Нужно минимум 500 евро в месяц, чтобы платить за уход за ней. Я решила отремонтировать и сдать ее квартиру. Купила б/у мебель, ковер подкинула одноклассница, обои помогла поклеить сестра. Кое-как общими усилиями облагородили жилье. Обошлось это в 1500 евро».
Маклера Наталью Синицу Ирине порекомендовала знакомая. Она обратилась к ней, и вскоре маклер уже привела первых жильцов смотреть квартиру.
Все заработали, хозяину – убытки
«Пришел молодой человек, представился Дмитрием. Сказал, что будет жить с девушкой, ее зовут Татьяна, – рассказывает Ирина. – Они сразу внесли бронь за квартиру, потом маклер составила договор, и мы встретились второй раз, чтобы его подписать. Когда читали договор, я попросила Наталью добавить туда пункт, чтобы в квартире не курили. Она сказала «дада-да», но так ничего и не добавила».
Ирина это заметила не сразу. И поначалу жильцами была довольна: платили в срок, все было хорошо. Но потом начались претензии со стороны соседей – курят, шумят, не убирают в общем предбаннике.
«Я пошла говорить с этой Татьяной, – говорит Ирина. – В квартире шум-гам-тарарам. Накурено. Она кричит: «Я убираю предбанник!» В итоге слово за слово, она и заявляет: а мы вообще скоро съезжаем! Хотя они должны предупредить за месяц. То есть, если бы я тогда не пошла к ним, меня бы просто поставили перед фактом!»
Ирина поначалу не беспокоилась: есть залог, и по договору он не возвращается, если арендатор нарушает условия договора.
«Однако маклер мне сказала, что я должна буду залог им вернуть, – удивляется Ирина. – Мол, такова судебная практика, и если дело дойдет до суда, то там встанут на их сторону. В общем, пугали меня повсякому».
В итоге Ирина потерпела убытки. И сейчас недоумевает: «Государство на моей квартире заработало, потому что все было официально и я заплачу с этого дохода налоги. Маклер заработала. А мне осталась прокуренная квартира и материальный ущерб. К тому же мне сейчас нужно снова делать ремонт, менять замки и искать нового арендатора. И зачем вообще тогда люди подписывают эти договоры, если их потом все равно никто не придерживается?»
Претензии с обеих сторон
Дмитрий и Татьяна не захотели комментировать ситуацию. Маклер Наталья Синица тоже: «Позвоните моему начальнику, он все разъяснит», – сказала она.
Начальник Натальи, член правления Koduleidja OÜ Андрес Ханг действительно прислал большое письмо с подробными разъяснениями. По его словам, владелец квартиры не просил, чтобы в квартире не курили. Наоборот, стороны договорились, что курить можно, но нужно это делать на балконе.
«Арендаторы заверяют, что они договоренности придерживались и в квартире не курили, – добавляет Ханг. – К тому же договор перед подписанием все читали, никаких дополнений со стороны владельца не было».
Что же касается позиции маклера, которая встала на сторону арендаторов в ситуации с экстренным отъездом с уведомлением меньше чем за месяц, то, по словам Андреса Ханга, сейчас очень сложно разобраться, кто кому что сказал.
«Могу лишь заверить, что Наталья сделала все от себя зависящее, чтобы прекратить эскалацию конфликта и найти решение, подходящее обеим сторонам, – говорит он. – Клиенту она посоветовала не углубляться в юридические дебри с целью защиты своих прав, а просто вернуть арендаторам залог. Также она была готова найти клиенту нового жильца, чтобы квартира не пустовала».
Он заверяет, что бюро недвижимости Koduleidja относится с большой ответственностью к защите прав владельцев недвижимости и их имущества. У арендаторов тоже были претензии к хозяйке. И Наталья, по его словам, в этой ситуации предложила весьма конструктивные решения, которые положили конец конфликтам, чтобы обе стороны как можно быстрее успокоились.
«Конечно, Наталья могла бы посоветовать владельцу квартиры исходить из написанного в договоре – не возвращать залог. Это могло повлечь за собой непредсказуемое поведение арендатора, в худшем случае, он бы не захотел досрочно расторгать договор, и конфликт бы продолжался», – говорит Андрес Ханг.
Он добавляет, что для того, чтобы Ирина не по- несла огромные убытки, Наталья предложила ей найти нового арендатора. Такая возможность обычно быстро решает проблему, и в самый горячий период на рынке недвижимости – август-сентябрь – по словам Ханга, нового арендатора можно найти буквально за несколько дней.
«Это было бы хорошим решением: найти нового, некурящего арендатора и быстро расторгнуть договор с предыдущим, неподходящим жильцом», – подытоживает Ханг.
Юридические тонкости
«Вопросы найма жилого помещения регулирует обязательственно-правовой закон, – говорит присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex. – От закона можно отступать – по взаимной договоренности сторон. Например, по закону можно брать предоплату за период до 3 месяцев. Но многие берут предоплату всего за 1 месяц, о чем и указывают в договоре».
Но, подчеркивает присяжный адвокат, если условие договора ухудшает положение нанимателя по сравнению с законом, то тогда оно не действует, и вместо него применяется закон.
«Например, если в договоре сказано, что собственник может в любое время прекратить договор и поменять замки, то это положение не действует. А вместо него действуют нормы закона, устанавливающие, как, когда и в каком случае прекращается договор найма жилого помещения», – отмечает присяжный адвокат.
Конечно, добавляет Евгений Твердохлебов, иногда сложно договориться, ухудшает данный пункт положение арендатора или нет, и в таком случае дело может решить комиссия по спорам, вытекающим из найма жилых помещений, или суд.
«По закону, прекратить договор найма жилого помещения можно, предупредив за 3 месяца, – говорит присяжный адвокат. – Но некоторые ставят в договоре срок – 1 месяц. Поэтому и арендатору, и владельцу квартиры нужно внимательно читать договор и вникать, что там написано и как это понимать и оценивать. В частности, когда и при каких условиях можно экстренно расторгнуть договор, а при каких – нет, ведь иногда более короткий срок нанимателю выгоден, то есть, его положение не ухудшает и, следовательно, действителен».
Если же, добавляет Евгений Твердохлебов, были внесены залоговые деньги, и жилец должен был за месяц предупредить, что хочет съехать, но предупредил всего за несколько дней, то он должен заплатить за месяц после уведомления о прекращении договора. Если не заплатит, то недостающую сумму собственник сможет удержать из залоговых денег.
«Если в договоре было прописано: «в случае такого-то нарушения залог не возвращается», то это очень похоже на соглашение о неустойке, и в случае спора может оказаться, что такое условие договора недействительно, – объясняет присяжный адвокат. – Потому что по закону в случае с договором найма жилого помещения взимать с нанимателя неустойку нельзя. Неустойка – это сумма, которую нужно заплатить в случае определенного нарушения».
При этом, отмечает Евгений Твердохлебов, если жильцы нарушили договор, в связи с чем собственник квартиры понес расходы и потерпел ущерб, то он имеет право обратиться в суд, и тогда жильцов могут обязать весь этот ущерб покрыть. В состав ущерба входят и суммы, которые пришлось заплатить за услуги юристов, экспертов и т. п.
«В итоге сумма может в разы превышать сумму залога», – подытоживает присяжный адвокат.
3 месяца арендаторы могут оплатить вперед, однако многие хозяева квартир довольствуются предоплатой лишь за месяц.