Может ли закон разрушить целый дом?
Несовершенство законодательства разорило дома честных людей, которые исправно платили по счетам
В нашей реальности вынесенная в заголовок фраза – уже не фигура речи, сочетание несочетаемого, а горькая реальность для сотен квартирособственников Кохтла-Ярве, жилье которых пришло в полную негодность из-за отключения домов от теплоснабжения за долги товарищества перед поставщиком тепла. Людям пришлось искать новое жилье, а дома подверглись нападению мародеров.
Большинство пострадавших – это добросовестные собственники, которые оплачивали свою долю за отопление. По сути, они стали жертвами действующего законодательства, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставщиков необходимых для проживания слуг, в ущерб интересам собственников квартир.
Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом, что значительно уменьшает расходы и проблемы монополиста, ведь в случае задолженности ему не запрещается просто закрыть вентиль в доме.
Законодательное лишение прав
Действительно, законодательство Эстонии лишило долевых собственников многоквартирных домов права требовать заключения договора с каждой квартирой на поставку насущных коммунальных услуг, таких как тепло, вода, газ. Таким образом около миллиона человек (количество квартирособственников в Эстонии) вытолкнуты за рамки правового поля и судебной защиты во взаимоотношениях с поставщиками- монополистами.
Общедомовой договор на услуги означает, что финансовая нагрузка по сбору платежей лежит солидарно на всех собственниках квартирного дома. В то же время поставщик имеет право не вести судебные споры с товариществом, а просто отключить тепло или воду.
Кроме того, получение коммунальной услуги через договор с товариществом лишает квартирособственников статуса потребителя и связанной с этим защиты прав, предусмотренных Законом о защите потребителя. Члены товарищества не считаются потребителями в значении указанного закона, так как имеют право принятия решений внутри товарищества, в том числе по размеру хозяйственных платежей.
Разумному человеку ясно, что в случае с тарифом на коммунальные услуги это чистой воды профанация. Никакое влияние на стоимость теплоэнергии внутри КТ невозможно, так как товарищество неизбежно распределяет общий счет поставщика между собственниками квартир, чтобы собрать деньги на оплату.
Таким образом, квартирособственники лишены права требовать продажи услуги, соответствующей установленным требованиям, лишены права на информацию, на бесплатную консультацию в соответствующих ведомствах, также на возмещение вреда в случае нарушения прав.
Например, Госконтроль в ходе ревизий неоднократно подчеркивал, что из-за плохого состояния теплосетей и устаревшего оборудования потребитель вынужден оплачивать до 30% потерь тепла при транспортировке, это миллионы евро в год. Однако существующее правовое регулирование не позволяет квартирособственни- кам отстаивать свои права и требовать возврата денег.
Вот и вопрос о том, кто заплатит компенсацию квартиросо бственникам Ида-Вирумаа, которые добросовестно оплачивали счета за теплоэнергию, но потеряли свои квартиры в замороженном доме, повис в воздухе.
От смены коалиции ничего не меняется
До сих пор все просьбы и предложения к правительству и Рийгикогу сбалансировать интересы квартирособственников и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию, что отдельный договор с каждой квартирой невозможен по технической причине (счетчиков нет). Неужели такие забывчивые, ведь до 1991 года отдельные договоры были возможны и каждая квартира имела расчетные книжки по всем видам услуг.
Или вот с 2002 по 2011 год предприятие Tallinna Küte фактически принудило 50 тысяч квартирособственников района Ласнамяэ заключить индивидуальные договоры, чтобы получать деньги в обход неплатежеспособной фирмы Brem. Значит, тех- нических препятствий для договоров на самом деле не было и нет. Или обременение поставщиков индивидуальными договорами и должниками приведет к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей? Аргументы лукавые, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей.
Надо сказать, что от смены состава правящей коалиции в Riigikogu ничего не изменилось. Весной 2016 года, будучи в меньшинстве, центристы сделали попытку внести законопроект, обязывающий поставщиков тепла заключать индивидуальные договоры, но это ожидаемо не принесло никакого результата, кроме политической трескотни и пиара центристов в роли «защитников собственников квартир».
Заметьте, что нынче, имея в парламенте коалиционное большинство и возможность изменить закон с учетом интересов собственников квартир, центристы словно воды в рот набрали.
Видимо, от смены коалиции у нас ничего не изменилось, правительство по-прежнему считает, что квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно. Вот и проблему расселения ставших бомжами людей спихнули на местное самоуправление Кохтла-Ярве.
К слову, напомню, что Эстония не ратифицировала 31-ю статью Европейской социальной хартии в полном объеме, а она обязывает государство обеспечить право человека на жилье. Это означает, что потеряв приватизированную квартиру, человек остается на улице.
Ждем деприватизации?
Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет веселым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться.
Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, которые им приходится содержать. Кохтла-Ярве уже начал активно передавать государству такие заброшенные квартиры, чтобы сбросить с себя непосильное бремя расходов.
Реакция из министерств поражает непробиваемым упрямством. Признавая, что проблема имеет место быть и стала затратной для государственного бюджета, они даже не рассматривают единственно правильное решение в пользу индивидуальных договоров между квартирособственниками и поставщиками услуг, а придумывают схемы, как бы скинуть «нехорошие» квартиры обратно самоуправлениям.
Напомню, что у товариществ также есть возможность подарить проблемную квартиру государству, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры.
Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае нужно купить квартиру на торгах, после чего отказаться от нее в пользу государства, которое и станет новым членом квартирного товарищества.