Огородные войны: СКОЛЬКО ДОЛЖНА СТОИТЬ ЗЕМЛЯ ПОД ТАЛЛИННОМ?
Как поживают садоводческие товарищества «Пильпакюла» спустя год после того, как волость дала добро на выкуп огородниками арендованных земель?
Год назад «МК-Эстония» писала о попавших в трудное положение людях, которые десятилетиями возделывали огороды на границе волости Йыэляхтме близ города Маарду на условиях аренды принадлежащей волости земли. Мирное дачное существование нарушила проявленная арендаторами инициатива – люди захотели выкупить землю в собственность.
Подсчитав, сколько денег можно получить с огородников, и прикинув, сколько возможно выручить, если выставить эти земли на открытые торги, волость решила прекратить сдавать земли в аренду и продать их с аукциона. Перспектива лишиться участков, в которые было вложено столько труда, любви и денег, привела людей в ужас, и только вмешательство мэра Маарду Владимира Архипова позволило избежать катастрофы.
Казалось бы, хеппи-энд. Волость продает землю «Пильпакюла» пятью кадастровыми единицами, т. е. садовые объединения могут выкупить свои земли сообща. Однако разброд и шатания начались в стане самих огородников. Дело в том, что, делая предложение волости о покупке земель в собственность, инициативные огородники предложили цену, ни много ни мало – в десять раз превышающую рыночную (по оценке, сделанной официальным бюро в 2017 году) – вместо 0,27 цента за квадратный метр предложили 2.70 евро, и это цена, которая устраивает волость. Однако с этой ценой согласны не все.
«В прошлом году проводили субботник»
Дорога в выбоинах. Бесконечные грядки, теплички и парники. Вообще, несмотря на бедные домики, кривые заборы из подобранных «не в масть» кусков сетки и ржавые калитки, глаз цепляют аккуратные ряды ухоженных грядок, побеленные стволы деревьев, заботливо утепленные кусты – все говорит о том, что местные обитатели очень любят свои огороды.
Степан Романов, член правления садового кооператива «Кадакас» («Пыхьяпильпа»), который сейчас судится с волостью Йыэляхтме из-за цены на землю, показывает, о каких именно участках идет речь:
– Здесь маардуский лесопарк, а здесь карьеры бывшие. Вот тропинка к нашим огородам, люди тут ходят с тележками, с велосипедами. Вечно разбитая дорога – отдельная кадастровая единица, 8 гектаров дороги Куре тее находится на балансе волости, которая даже и не думает ее в порядок приводить.
А вот и «Пильпакюла». Слева от Куре теэ «Пыхьяпильпа», 44 гектара с лишним, колхозные поля бывшие, справа – «Лыунапильпа», больше 40 гектаров, там были карьерные земли, остались траншеи и насыпи. Дальше «Кирдепильпа», «Писипильпа» и «Идапильпа», и отдельная кадастровая единица – «Березки». Всего 22 кооператива, 127 гектаров.
Конечно, никаких удобств цивилизации в этих краях нет – ни общественного транспорта, ни воды, ни
канализации, ни электричества, даже услуг по вывозу мусора тоже нет. «В прошлом году своими силами субботник проводили», – говорит Романов.
До последней кочки
– Смотрите, вот эта канава уже выкуплена по цене 2.70 евро кв.м, – показывает Романов. – Волость настаивает – или выкупайте до последней кочки, или аукцион. Волость заинтересована продать как можно больше земли, получить максимум денег, и чтобы у них на балансе ничего не оставалось. Бросили «на колхоз» дележ, распределение границ, разделение долей, благоустройство.
Сейчас цена квадратного метра 2.70 евро, но с учетом канав и брошенных участков у соседей получалось – надо с людей по 3.50 собирать. У нас в «Пыхьяпильпа» больше ничьей земли и дорог, есть и заброшенные участки, и те, чьи владельцы просто не имеют денег, – перечисляет Романов. – Получается – в волость надо по 2.70 с квадрата заплатить, а с людей собирать по 4.09 евро или что-то вроде. Мы пока не покупаем, в волости нам предложение сделали, до 1 апреля ждут ответа. Они (волость Йыэляхтме – прим. ред.) хотели наши огороды целиком продать на открытых торгах, всем массивом, но это решение на административном суде признали недействительным, – рассказывает Степан. – Вторая часть иска у нас в гражданском суде. Пока судебное решение не получим, мы дальше двигаться не можем. Сейчас еще вместе с «Кадакас» судятся товарищества «Юпитер», «Эстония», «Роозипуу». Решение должно быть в начале марта.
Будем настаивать на своем
Чего добиваются те, кто еще не выкупил свои участки и судится с волостью?
– Мы отстаиваем в суде свое право выкупа, предусмотренное арендным договором, - объясняет Романов. – Волость сама пишет в своих решениях, что «кооперативы предложили цену, многократно превышающую рыночную». Рыночная цена делается на основании оценочного акта. Оценочный акт свежий, 2019 года, у нас есть. Там тоже каждая кадастровая единица описана, и цена ее квадратного метра – около 27 центов, мы хотим выкупить свои участки по этой цене.
– Волость говорит, раз уж стали всем продавать по 2.70, то и продолжать надо по 2.70. Да, они собственники, но они же местное самоуправление, и выше решения волости все-таки есть законы, – говорит Романов. – Мы будем настаивать на своем.
Дойти до Европейского суда
готова работающая пенсионерка Ольга Васецкая, для которой домик в кооперативе «Север» («Лыунапильпа») – единственное место жительства. Пенсионерка считает десятикратно превышающую рыночную цену безобразно завышенной и настроена решительно.
«В 16-м году волость прислала целый план, из которого следовало, что на месте наших огородов планируют сделать парк логистики. Было смешно, там нет коммуникаций и копать нельзя, везде шахты и плавуны, это невозможно чисто технически. В 2016 же году у нас появился человек, по имени Прийт Тоомикас, который себя позиционировал нашему правлению как юрист. Мы знаем, что он не просто юрист, а маклер, работающий на Йыэляхтме, то есть на уезд, которому принадлежит земля. В 2017 году под руководством Прийта Тоомикаса председатели пяти кооперативов решили предложить волости в десять раз больше рыночной цены. Ни на одном собрании в нашем кооперативе и ни в одном правлении это не утверждалось. Потом из волости приходит письмо председателям, что если до 1 апреля 2020 года мы не выкупим наши земли, их выставят на аукцион. И тогда, втайне от всех членов кооператива – ни опроса, ни собрания не было, эти же председатели подтверждают, что мы якобы согласны выкупить по 2.70. Отсюда все и завертелось.
Волость подсчитала, что получит 3,5 млн евро – за воздух! – понятно, какая была реакция. С одной стороны, волости эта земля не нужна, с другой – видимо, манит сумасшедшая сумма. Сегодня уже есть кооперативы, которые землю выкупили, но они платили не по 2.70, а по 3.50 с квадратного метра, так как надо выкупать еще и общественную землю. А когда людям на собрании объявили цену 3.50 – никто не говорил, что реальная стоимость земли – 0,27 евро кв.м. В нашем кооперативе «Север» («Лыунапильпа»), по-моему, я и еще пара человек вообще не платили, хотя сделка у нотариуса уже была. Кооператив «Кадакас» («Пыхьяпильпа») – документы в суде. Мои документы в суде. И если понадобится, мы дойдем до Европейского суда», – заключает Ольга.
«это был наш последний шанс»
На встрече с председателями товариществ «Дружный сад», «Север», «Авангард», «Вабадузе» и «Каллавере Фиорд» рассказывает свою версию происходящего Наталья Ростовская, председатель товарищества «Дружный сад» («Лыунапильпа»):
«Когда в волости отказывались общаться с нами на тему выкупа или длительной аренды земли и потребовали для обсуждения наших вопро
сов официального представителя от всех товариществ, нам пришлось нанять юрисконсультом Прийта Тоомикаса. Прийт никогда не работал на Йыэляхтме, не имел у нас участка и не являлся членом ни одного товарищества. Он обивал пороги Маардуской горуправы еще при Георгии Быстрове, стараясь помочь нам выкупить землю, хотя и говорил, что дело провальное и волость не пробить, раз в генплане развития на территории наших участков уже обозначена промзона.
Мы проводили собрания с опросами и обсуждениями, – на стол ложатся папки с документами. – Вот протоколы, опросные листы с подписями. Цена 2.70 за квадратный метр была признана адекватной после изучения рынка и обсуждения с председателями всех 22 кооперативов. Это был наш последний шанс заинте
ресовать волость в продаже земли именно нам! Но из волости пришел очередной отказ. Тогда мы обратились к маардускому мэру Владимиру Архипову. Только после того, как встретились и поговорили мэр Маарду и старейшина волости Йыэляхтме Андрус Умбоя, удалось достичь согласия, о чем объявили 6 марта 2019 года.
Нельзя сказать, что мы не пытались снизить цену квадратного метра хотя бы земли общего использования. В этом нам было волостью категорически отказано. И присяжный адвокат Евгений Твердохлебов, к которому мы обратились за помощью, сказал, что шансов нет. Так и вышло».
Интриги и угрозы
С этого момента садовые товарищества разделились на два лагеря
– одни решили не тратить время и деньги на бесполезные суды и выкупать землю, другие (меньшинство) решили судиться.
– Волость продает землю «Пильпакюла» пятью кадастровыми единицами, и мы платили по 2,70 и за свою землю, и за внутренние дороги, в счетах это указано, – продолжает Наталья. – Стоимость 1 кв. м участка без дорог у нас получилась 3,48 евро, но на собрании мы решили собрать по 3,50 – по 2 цента в резерв для оплаты нотариальных услуг.
Георгий Швец, председатель товарищества «Вабадузе» («Пыхьяпильпа»):
– Я присутствовал на всех собраниях, где были спорные вопросы. Было подписано, подчеркиваю, председателями всех 22 товариществ, что мы готовы выкупать по 2.70 евро кв.м. Раздавали опросные листы, и такие листы есть у всех, у «Кадакаса» в том числе. Борец за 27 центов Степан Романов срывал собрания, провокационные собрания собирал, а сам купил два участка рядом со мной по 7 евро квадратный метр. Наталья Ростовская продолжает: – Мы считаем, цель Романова затянуть дело и вывести землю на аукцион. За две недели до нашей («Лыунапильпа» – прим. ред.) сделки Романов и его единомышленники Сельг и Васецкая созвали собрание от имени несуществующей фирмы MTÜ Lõunapilpa, видимо, в планах уже было отобрать наши участки. Мы все боялись, что нам сорвут сделку 23 января. Были оскорбления и угрозы.
– Как у меня сейчас, – вставляет Лилия Грижене, председатель самого большого – более 200 участков – кооператива «Север» («Лыунапильпа»).
– Но, к огромной радости пяти кооперативов «Лыунапильпа», сделка состоялась, и землю у нас уже никто не отберет. С 82-го года люди ждали этого, и мы счастливы, – говорит Ростовская.
– Мы полагаем, что Романов под красивой вывеской борьбы за низкую цену прячет свои личные интересы, или за ним стоит серый кардинал, – замечает Мильда Лямкова, председатель товарищества «Каллавере Фиорд» («Пыхьяпильпа»).
***
В настоящее время дело обстоит так: «Писипильпа» и «Кирдепильпа» выкупили свою землю в декабре, «Лыунапильпа» – в январе. В «Идапильпа» начали сбор денег и готовятся к выкупу. «Березки» 15 февраля провели собрание, на котором утвердили желание выкупать землю на общих условиях. Остались 13 товариществ «Пыхьяпильпа», у которых из-за судебных тяжб сделка остается под вопросом.
Комментарий маклера Pindi Kinnisvara Елены Кузьминой:
Границы Таллинна разрастаются, и ценность земли, которая была лет 10 назад дешевой, с годами становится выше. Земля под маардускими огородами сегодня может стать более привлекательной, чем была раньше, в связи с чем к покупке участков там может быть проявлен более высокий интерес.
Стоимость часто формируется из спроса, про эту конкретно местность я сказать точно не могу, но дачный участок в волости Маарду, район Мууга, по состоянию на сегодняшний день может стоить в среднем от 40000 евро и выше.Я не близко знакома с изначальной ситуацией и с договоренностями сторон, но как маклер с опытом работы с 2004 года могу сказать, что земля в цене только поднимается и, возможно, цена, которая сегодня покажется завышенной, через какое-то время будет считаться вполне приемлемой.
Комментарий юриста Индрека Пыдера ASIS Consult OÜ, представляющего интересы садоводческого кооператива «Кадакас»:
После объявления решения Таллиннского административного суда от 09.11.2019 по административному делу № 3–19–54 управление волости Йыэляхтме приняло решения относительно передачи участков земли «Пильпакюла» арендаторам, или садоводческим кооперативам, которые их используют. По оценкам Еra Kinnisvara, рыночная цена на 01.10.2019 составляет около 0,27 евро м2, но волость Йыэляхтме требует от арендаторов покупки земли в аренду по цене 2,69 евро м2. Суд вынесет решение по этому делу 12.03.2020. Наша юридическая фирма заключила клиентский договор с садоводческими кооперативами, в том числе с садоводческим кооперативом «Кадакас», и мы делаем все возможное, чтобы они могли приобрести арендованную недвижимость по рыночной цене. Мы заверяем, что между Степаном Романовым и нашей юридической фирмой не существует клиентского договора. К сожалению, мы не можем комментировать предположения о чьих-либо личных интересах.