Незамеченный юбилей

Ровно четверть века назад – в августе 1995 года вступил в силу Закон о квартирных товариществах. Потом его дополняли, заменяли целиком, но первый все равно остается знаковым, потому что им тогда было отмечено новое явление: неожиданно выяснилось, что вполне лояльные друг к другу советские «ответственные квартиросъемщики», превращаясь в долевых собственников зданий и техносистем, совместно обеспечить их эксплуатацию неспособны. Homo sovieticus оказался не готов к самоорганизации.

Пришлось государству придумать и узаконить механизм коллективного управления. Авторы закона положили в основу большевистский принцип «демократического централизма», когда меньшинство безоговорочно подчиняется большинству (презрев распространенное в демократическом обществе принятие коллективных решений с учетом интересов меньшинства). Тем самым была заложена основа постоянных конфликтов между квартирособственниками.

Чужой опыт нам не указ

Когда всеобщая приватизация начиналась, цель реформы собственности определялась как «создание предпосылок для перехода к рыночной экономике». Предполагалось раздать всем (в зависимости от трудового стажа) ценные бумаги, которые можно будет обменять на акции приватизируемых предприятий. Операция – квадратные метры жилья в обмен на облигации народного капитала даже не обсуждалась.

Организаторы приватизации прежде всего смотрели «на Запад». А там преобладал наем жилья (частично в доходных домах коммерческих структур, частично в муниципальном секторе). Незначительное число кондоминиумов (объединений собственников квартир) охватывало очень специфические группы. Специалисты тогдашнего эстонского коммунального министерства понимали, какой ящик Пандоры откроет сплошная приватизация жилья. Потому ими предлагался вариант сохранения госсобственности на многоквартирные дома, но с предоставлением возможности продавать, покупать, обменивать право найма. В перспективе не

отбрасывалось создание акционерных обществ или иных коммерческих структур, которые станут домовладельцами, а преобладающей формой расселения все же останется наем квартир. Но экономическая логика «не прошла». Победили сиюминутные интересы. Государству оказалось удобно «отоварить» приватизационные ценные бумаги квадратурой жилья (сохранив для «большой платной приватизации» основные фонды промышленности). Муниципалитеты были счастливы сбросить с плеч заботу о содержании жилья (в соответствующем законе прямо говорилось, что «цель приватизации – обеспечение лучшего содержания жилых домов и их сохранения»). А сами жители почувствовали себя абсолютно счастливыми без домоуправлений, получив права собственности на квартиру (не очень понимая, что это такое).

Как только 98% квартир в Эстонии стали частными владениями (по данным последней переписи), среди новоявленных собственников сразу выделилась группа Homo economicus,

понимающих, что им задарма привалил существенный рыночный актив и сумевших этим активом эффективно воспользоваться. Остальные, лишенные предпринимательской жилки, по-разному повели себя в роли собственников жилых зданий. Быстро выявилось меньшинство, которому совершенно «по барабану» состояние доставшейся собственности (в этом безразличии сошлись те, в чьи жизненные ценности не входит радость обладания собственностью, и те, кто в новых реалиях оказался на самом дне в ежедневной борьбе за выживание). Но определилось и большинство, готовое не только всячески обихаживать доставшуюся собственность, но и инвестировать деньги в ее развитие. Из этой среды немедленно выдвинулись активисты. Кто пограмотнее, а кто из разряда дураков с инициативой. Появились оборотистые дамы и господа, быстро оценившие место домового начальника по возможности получать «откаты» от строительного подряда. И, наконец, проявились домоуправленческие активисты, всегда готовые бороться за моральную чистоту рядов и справедливость распределения неважно чего: стояночных мест для автомобилей, подвальных клетушек, оплаты вывоза мусора и т. д., и т. п. В многоквартирных домах установились нравы коммунальных кухонь.

Когда и как врубилась в эти дела власть?

Поначалу власти всех уровней сто

ронились «квартирного вопроса» в его постприватизационном виде. Первыми заставили их заниматься жилищными проблемами монополисты коммунальных услуг. Те быстро сообразили, что в мутной приватизационной суете могут упростить себе жизнь, если сломают сложившуюся в советское время систему оплаты жильцами коммунальных услуг. Отношения с непосредственными потребителями монополисты заменили отношениями с домом как единственным потребителем, что юридически некорректно и, по существу, абсурдно, но для Минэкономики монополии оказались ближе, а государственная антимонопольная служба «умыла руки».

Дальше – в конце концов – на жилищном фронте сложилась такая расстановка сил: городские власти явно взяли сторону товарищеского большинства. Образовался клубок общих интересов: «товарищей», готовых вкладывать деньги в развитие недвижимости; строительных подрядчиков; банков; а также вороватого (или ничего в строительной физике непонимающего) домового начальства и крышующих всю честную компанию этих интересантов муниципальных властей. Потому идет активное заборостроение, противоречащее градостроительной логике созданных в советские годы жилых районов. Потому к приватизированным ( без понимания перспектив развития города) участкам земли прибавляются для организации наземных транспортных стоянок дефицитные клочки городской земли. И потому неуютно в товарищеских террариумах чувствуют себя малообеспеченные квартирособственники, число которых растет (по данным статистики, у нас более четверти семей находятся ниже черты бедности). И так же некомфортно живется интеллигентным людям, для которых жилье всего лишь крыша над головой, не более того.

Совершенно неожиданно в недрах муниципальных контор созрела идея, которая принципиально противоречит всем экономическим и правовым принципам, на основе которых не только шла приватизация всего и вся (в том числе жилья), но и вообще существует нынешняя социально-экономическая модель нашего «догоняющего развития». Делается попытка наделить мэрии городов правом разрешать или не разрешать использовать квартирные собственности как финансовый актив (для получения рентного дохода от краткосрочного найма). Хуже того, решение предлагается принимать на основе ходатайства квартирного товарищества (что сразу придает инициативе серьезный коррупционный оттенок). Случись такое – у квартирособственников останутся только обязанности, а права распоряжения этой собственностью утонут в бюрократическом море. Не хотелось бы такого конца реформы жилой собственности. Да еще в юбилейный год.