Съехали и не заплати ли
Как обезопасить себя при сдаче жилья в аренду
В Эстонии нет такой практики, как, например, в других странах, где при сдаче квартиры в аренду нового жильца должны одобрить соседи. Поэтому проверка арендатора и выдача ему кредита доверия вместе с жильем – личное дело самого хозяина этого жилья. К сожалению, не все квартиросъемщики одинаково честны и благонадежны, из-за чего впоследствии могут начаться проблемы.
Ольга давно сдает свою квартиру в Нарве и никогда не думала, что с арендаторами могут возникнуть какие-либо проблемы. Ровно до того дня, когда она заключила договор с одним мужчиной.
Проблемный жилец
«Цена за квартиру у меня стоит чисто символическая, 70 евро. Квартира небольшая, 40 кв. м., простенькая. Ремонт там делался, но давно. Отсюда и цена, все-таки квартира с хорошим ремонтом стоить должна иначе, – объясняет владелица недвижимости. – Откликнулся на объявление молодой мужчина. Пришел, посмотрел, ему все, вроде бы, понравилось. Но как въехал, начал жаловаться: «Может быть, ремонт сделать?» Но вы себе представляете стоимость ремонта? Овчинка выделки не стоит. Сошлись на том, что на пол поверх линолеума просто положим в комнате ковролин, который купим вскладчину».
Дальше, по словам Ольги, начались жалобы соседей на то, что ее жилец паркует возле дома огромный микроавтобус.
«Сначала этот ковролин, потом микроавтобус… Последней каплей стало то, что я якобы пыталась его обмануть со счетами. Вообще, бумажные счета приходили жильцу прямо в почтовый ящик. Но я каждый месяц, не знаю зачем, отправляла ему еще и фотографию счета, который приходит мне на электронную почту, чтобы он перевел мне за него деньги. И вот я случайно отправила фото за прошлый месяц. Какой был скандал! Якобы я пыталась обмануть его на восемь евро! Была такая истерика, хотя я и деньги еще не взяла, просто отправила фото счета, который он сам и так получает. Я тут же сказала, что мне надоели эти дрязги, я устала и хочу с ним расстаться», – рассказывает Ольга.
Она добавляет, что не переживала по поводу поисков нового жильца, ведь за те два дня, что тогда провисело объявление, ей позвонили человек 20.
«Он согласился, что через 30 дней, то есть седьмого апреля, съедет. Так вышло, что это не ровно календарный месяц, но я предлагала ему съехать с первого числа, чтобы было проще рассчитываться. Апрель настал, а жилец мой нового жилья не нашел, сказал, что ждем до седьмого, – вспоминает женщина. – В назначенный день я пришла, у меня на руках были все бумаги, что квартира осмотрена, фотографии счетчиков… И в договоре прописано, что залог возвращается после оплаты последнего счета. Соответственно, март он должен оплатить в апреле, а в мае за апрель я высчитаю неделю и верну остаток залога на счет. Все это было оговорено, он эту бумагу подписал и ушел».
15 апреля Ольге пришел счет за март, который она отправила уже бывшему жильцу. Но тот внезапно отказался что-либо оплачивать.
«Говорит, что у меня его залог! Так этого залога не хватает, чтобы даже за март заплатить! Не говоря о том, что еще впереди счет за первую неделю апреля, – замечает владелица квартиры. – Жилец стал отпираться, что денег у него нет, ничего он платить не будет, и вообще он не читал бумагу, которую подписал. Сказал, что ничего знать не хочет, чтобы я платила из залога. И в итоге написал мне: «Раз вы не хотите по-хорошему, я ничего платить не буду. А если вам что-то не нравится, можете идти в суд». Счет за март был около 120 евро плюс 70 – аренда, а залог у него был 150 евро».
Сейчас Ольга жалеет, что взяла такой маленький залог.
«Но у нас такие высокие цены, а это надо сразу человеку отдать солидную сумму. Я привыкла верить людям. Идешь навстречу, а получается, что мне за март не доплатили, а еще и счет за апрель впереди, – констатирует женщина. – Почитала разные обсуждения в социальных сетях и поняла, что я еще легко отделалась. У некоторых такое арендаторы после себя оставляют! Теперь страшно кому-то квартиру сдавать, надо все продумать».
Грязь и испорченная раковина
Ситуация, когда жильцы оставили после себя много проблем, произошла как раз с Вячеславом. Он сдал двухкомнатную квартиру своих скончавшихся родителей семье с ребенком, а когда они съехали, был в шоке от увиденного.
«Обычная «двушка» в «хрущевке». Родители умерли, я сделал там ремонт. Не шикарный, но навел чистоту, заменил полы, переклеил обои, побелил потолки… Полностью заменил все в санузле, купил недорогую кухню и немного мебели, – рассказывает мужчина. – Сначала выставил квартиру по объявлению. Но знакомые жены попросили сдать квартиру их детям – молодой семье с ребенком. Я пошел навстречу».
Несмотря на то, что саму семью Вячеслав знал не очень хорошо, сомнений в ее благонадежности у него не возникло.
«Первые звоночки начались, когда соседи стали жаловаться на них: то ругаются, то ребенок бегает, то еще как-то шумят. Но я вставал всегда на сторону жильцов, все-таки дети знакомых, – объясняет мужчина. – Но тут стали расти цены. А счета у нас в доме зимой были немаленькие. Жильцы предупредили, что будут съезжать. Никаких залогов я с них не брал, договорились, что съедут и ключи потом передадут, мы с женой живем за городом».
Когда Вячеслав с ключами вернулся в квартиру, он пришел в ужас.
«Квартира перед сдачей была отремонтированная, чистая, свежая! А тут было ощущение, что в ней вообще не убирались: все грязное, замызганное, на обоях пятна! Двери они каким-то образом умудрились обшарпать, раковину испортить в ванной. Я был в шоке! Но и понимаю, что взять с жильцов ничего не могу: залога у меня нет, а предъявлять претензии после того, как они уже выехали, тоже странно, надо было это делать на месте. В общем, теперь думаю, как составлять договор, чтобы застраховаться от повторения такого в будущем», – размышляет Вячеслав.
Залог в размере трех месяцев
Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex говорит, что у сдающего внаем жилье есть право залога на все имущество, которое принес квартиросъемщик на территорию используемой недвижимости.
«Поэтому, если задолженность возникла до того, как наниматель освободит площадь, можно удерживать принесенное им имущество. Если же наниматель уже освободил жилье и у него остались долги, то остается только взыскивать эти долги через суд или внесудебно», – констатирует Твердохлебов.
Иными словами, если в снятой у вас квартире появился телевизор, вы можете запретить его уносить, а если запрет нарушается, то составить акт и забрать его в качестве залога в случае, когда жилец не оплатил счета. При этом, по словам Твердохлебова, обязательно нужно пользоваться помощью адвоката, так как были случаи, когда люди забирали вещи жильца и потом получали за это уголовное наказание.
«Тут очень тонкая грань между дозволенным и наказуемым. Желательно подготовиться к такой ситуации еще до заключения договора, – обращает внимание присяжный адвокат. – Размер залога желательно выбирать такой, чтобы он покрывал размер обязанностей нанимателя не менее чем за три месяца».
То есть если месячная плата за аренду квартиры составляет 400 евро, можно взять залог до 1200 евро. Также, по словам Твердохлебова, можно взять залог и в виде вещи или иного обеспечения, например, гарантийного письма от работодателя (это особенно применимо к приезжим, кредитную историю которых не проверить) или иного лица, заслужи
Если месячная плата за аренду квартиры составляет 400 евро, можно взять залог до 1200 евро.
вающего доверия.
«Если же сдают квартиру фирме, то размер залога не ограничен. Адвокат почти всегда может придумать решение в соответствии с нуждами клиента, – отмечает Евгений Твердохлебов. – Представим ситуацию, когда кто-то хочет сдать квартиру за 400 евро, и жильцу еще придется оплачивать выставляемые квартирным товариществом счета, например, по 150 евро в месяц. Если клиентнаймодатель очень хочет увеличить размер залога, то можно договориться с нанимателем, что наемная плата будет 550 евро, и к ней сумма счета не добавляется. Тогда законом будет допустим залог до 1650 евро».
Если после освобождения квартиры выяснилось, что она требует ремонта или обслуживания, то первое, что должен, по словам присяжного адвоката, сделать арендодатель, это сообщить об этом бывшему жильцу и предоставить подробное описание, какие именно недочеты были обнаружены.
«После этого нужно зафиксировать состояние квартиры, можно произвести видеозапись осмотра. Можно пригласить и бывшего жильца, а также дать ему возможность устранить недостатки. И только после извещения о недостатках и их документирования можно приступить к их устранению и взысканию расходов с бывшего нанимателя. Если не сообщить о недостатках немедленно, то возможность требовать возмещения ущерба теряется», – обращает внимание Евгений Твердохлебов.
В договоре, добавляет присяжный адвокат, желательно договориться в пользу наймодателя обо всех возможных условиях, не запрещенных законом.
«Их перечислить тут невозможно, но на индивидуальной консультации можно доработать используемый договор, чтобы он больше защищал собственника. Ведь его положение зависит от поведения жильца: будет ли тот делать уборку, будет ли он аккуратным, будет ли платить как положено и т.д. Поэтому арендодатель – это более слабая сторона договора, положение которой можно улучшить грамотными соглашениями, – аргументирует Твердохлебов. – При этом нужно быть очень аккуратным, так как не любые условия договора допускаются законом. Часто приходится видеть такие договоры, которые в суде не будут считаться действительными. Например, если в договоре прописан запрет на проживание с детьми».
Раз вы не хотите по-хорошему, я ничего платить не буду. А если вам что-то не нравится, можете идти в суд».