Маклеры предполагают, что из-за общей неопределенности активизация рынка дач в этом году начнется позже обычного
Какой бы долгой ни была зима, а вот уже и она позади, и счастливые обладатели дачных участков вовсю готовятся к новому сезону. Тем же, кто только хочет обзавестись собственной дачкой, приходится нелегко: по их словам, предложений мало, а цены завышены.
Елена Храменкова из Силламяэ ищет дачу с осени 2022 года, заложив в бюджет 10000 евро: «Продали квартиру, и хочется деньги не потратить впустую, а купить уголок для души, для отдыха с детьми. Разбить клумбочки, посадить цветочки – чтобы были и грядочки, но только для свежей зелени, – говорит Елена Храменкова. – Найти дачу мечты пока не удалось. Предложений как таковых не было, мы и объявления давали, и сами искали, и объявления просматривали, но все не то либо ценник завышен очень сильно. Цены вообще не падают, и выбора особо нет».
Анна Семенова (имя изменено) из Таллинна выставила на продажу свой участок в Мууга в январе, но уже через месяц приняла решение отозвать свое объявление: «Земля – она и есть земля, она не обесценится, – говорит женщина. – Времена сейчас нелегкие, а огород в любом случае прокормит».
Продажи дач упали на четверть
«Долгая зима и предвкушение лета обычно вызывают у многих эмоциональное желание иметь дачу или загородный дом, – говорит руководитель портала недвижимости City24 Карин Ноппер-Кокеров. – Но реальные цифры продаж не подтверждают массового исполнения такого желания. По данным Земельного департамента, в последние годы в среднем за год из рук в руки переходило около тысячи дач, а в прошлом году сделок с дачами было даже на 26 процентов меньше, чем годом ранее».
Кетлин Юндас, профессиональный маклер Uus Maa Maakri, отмечает, что на данный момент желающих купить дачу действительно стало больше. «Активизация рынка дачных участков обычно начинается в начале марта. В этом году мы скорее увидим, что она может быть отложена из-за общей неопределенности», – предполагает Юндас.
По словам специалистов, на рынке недвижимости прогнозируют падение цен на 10–15 процентов, безусловно, это относится и к дачам. В прошлом году средняя цена за квадратный метр дачного участка в Эстонии составляла 1421 евро, но так было не везде. В немалой степени цена зависит от состояния объекта и, конечно же, расположения – в Ида-Вирумаа можно найти дачу с небольшим участком в садовых кооперативах за 15000 евро, а на Сааремаа дача у моря может стоить до 300 000 евро.
«Поскольку общая ценовая ситуация на рынке находится в относительном упадке, дачи уж точно не останутся в стороне. В итоге можно предположить, что дачи в этом году будут дешевле, чем в прошлом», – полагает маклер Ало Эргма, партнер Arco Vara Pluss.
В соцсетях поговаривают о том, что в связи с событиями в Украине предложений о продаже дач в Восточной Эстонии, принадлежащих жителям России, должно стать больше, и потенциальные покупатели ожидают существенного падения цен и роста количества предложений.
«Ничего подобного в отношении Эстонии или Ида-Вирумаа мы не слышали и не замечали, - утверждает Карин Ноппер-Кокеров. – Количество предложений о продаже дачных участков на City24.ee со второй половины прошлого года стабильно держится на уровне 200. Что касается Ида-Вирумаа, то доля жителей России среди владельцев недвижимости не настолько велика, чтобы они могли как-то повлиять на рынок».
Кетлин Юндас говорит, что перспективы продажи недвижимости, находящейся в собственности российских граждан, тщательно изучаются, в том числе и самими владельцами недвижимости. И они пока не спешат продавать, а занимают выжидательную позицию.
По словам Ало Эргма, немного бросается в глаза, что в Ида-Вирумаа предлагается относительно много дач, и можно предположить, что некоторые граждане России действительно пытаются избавиться от своего имущества в Эстонии, и если бы не было сложностей с перемещением денег и совершением сделок из-за санкций, вероятно, объектов для продажи было бы значительно больше. Эргма подчеркивает, что это относится скорее к Ида-Вирумаа – в Таллинне и Харьюмаа этого почти не ощущается.
Покупатель требовательный пошел
Статистика показывает, что больше дач покупают в весенние месяцы под влиянием эмоций. Когда светит солнце, пейзаж наполняется зеленью и цветами, многие места кажутся значительно привлекательнее, чем они есть на самом деле с прагматической точки зрения. А вот сбросить цену получится быстрее с октября по март, когда спрос ниже. Межсезонье, как правило, лучшее время для покупки дома или коттеджа, потому что тогда хорошо видны проблемы с системами отопления и электроснабжения, а также состояние подъездных дорог.
В Эстонии часто покупают дачу с целью построить там в будущем дом. Поэтому хорошая инфраструктура и коммуникации очень важны. Также важно, находится ли дача на разумном расстоянии от центров притяжения и есть ли поблизости детские сады, школы и т.п. Дача в красивом месте недалеко от большого города возле водоема обычно является ценовым лидером. Наиболее востребованы коттеджи в окрестностях крупных городов, в основном Таллинна и Тарту, или в «золотом кольце» – до 50 километров от городской черты. Также имеет значение транспортное сообщение, потому что люди, которые работают в своем огороде, часто используют общественный транспорт для ежедневных поездок. Далее идет само здание или сооружение – сколько дополнительных вложений требуется или можно сразу переезжать туда на лето.
«В последние годы покупатели дач стали более требовательны, чем прежде, особенно в плане бытовых удобств – как минимум электричество, вода и канализация в доме должны быть. Коронакризис и удаленная работа выдвинули на повестку дня потребность в надлежащем интернет-соединении. Система отопления и теплосберегаемость здания также становятся все более важными. И покупать дачу, чтобы самим ремонтировать ее, людям уже не хочется», – говорит Карин Ноппер-Кокеров.
«Это не часто спрашивают, но покупателю важно знать, работает ли еще старый садоводческий кооператив, поступает ли электричество на кооперативной основе или с каждым домом заключен отдельный договор, есть ли ежегодная плата или какиелибо другие требования, существуют ли зимой фиксированные расходы, которые нужно учитывать, даже если вы не посещаете дачу зимой, – дополняет Кетлин Юндас. – Надо понимать, что обслуживание в этих кооперативах обычно ведется и в зимний период, и не имеет значения, что у вас там дача, и вы пользуетесь ею максимум 5 месяцев в году и только в теплую погоду».
«Если дачу можно приспособить для круглогодичного проживания – это сразу подбрасывает цену вверх, – говорит Пеэп Сооман из Pindi Kinnisvara. – Крошечные покосившиеся садовые домики на маленьком участке, на котором нельзя построить ничего большего, уже не являются привлекательным товаром».
Продавать нельзя подождать
До осени этого года цены, вероятно, будут в небольшом снижении, но происходит это медленно и неравномерно по регионам. В некоторых популярных районах цены могут совсем не снизиться. В долгосрочной же перспективе недвижимость однозначно станет дороже.
Кетлин Юндас считает, что если дача не используется уже сегодня, не очень разумно позволять ей ветшать и обесцениваться: «Если у вас на даче красиво и есть все элементы хорошего летнего дома, дачу можно продать в любой момент. Зимой продажа может занять немного больше времени, а в сезон повлиять на покупателя может помочь красивый цветник».
Говоря о наиболее востребованных районах у потенциальных дачников, Ало Эргма называет районы Ноароотси, Вормси и Дирхами в Ляэнемаа – там очень мало предложений о продаже дач, прибрежные районы Хийумаа и Сааремаа. Ближе к Таллинну ценятся Лохусалу, Лауласмаа, Клоогаранна, а по мере продвижения на восток – Кабернеэме, Салмисту, Кясму, Вызу, Локса и др., в Ида-Вирумаа – Нарва-Йыэсуу, Карепа, Тоолсе, а также северный берег Чудского озера. Всех их объединяет близость моря/ водоема и красивая природа.
«Конечно, есть и немало людей, которых совсем не интересует близость моря – например, в Рапламаа тоже есть масса исключительно красивых мест для летнего отдыха, – говорит Эргма. – Подводя итог, можно сказать, что красота в глазах смотрящего, и при соблюдении соотношения цена-качество объекты движутся быстро даже сейчас. Приближается весна, и, если решение о продаже или покупке созрело, я призываю людей действовать».
Можно предположить, что дачи в этом году будут дешевле, чем в прошлом.