Trög bomarknad slår mot små städer i Svenskfinland
Sjunkande trend för många mindre städer – Borgå ett undantag
Bostadsmarknaden är tudelad i Finland. Det gäller också för Svenskfinland, visar HBL:s genomgång av utvecklingen under 2010-talet.
I kommuner som Pargas, Hangö, Raseborg och Sibbo har värdet på gamla aktielägenheter fallit med upp till tio procent sedan 2010. Jämförelsen gäller för priserna efter att man räknat bort inflationen.
I delar av Helsingfors har realpriserna under samma tid ökat med upp till 20 procent.
Orsakerna till nedgången i små städer står bland annat att finna i de stora städernas dragningskraft. Reparationsskulderna kan också vara stora.
Det finns också undantag till trenden. Utvecklingen i till exempel Borgå och Karleby har varit stabil. Borgå har bland annat gynnats av inflyttare från Helsingforsregionen.
Det allt dyrare boendet dominerar debatten om bostadsmarknaden. Men när HBL granskar prisutvecklingen i Svenskfinland visar det sig att lägenheterna, radhusen och en del av småhusen på många håll har blivit förmånligare att köpa sedan 2010. I de flesta städer i Svenskfinland är prisni-
vån lägre eller på samma nivå som i början av decenniet när man räknar bort inflationen.
Det främsta undantaget är Helsingfors dyraste områden där realpriserna gått upp med 10–20 procent mellan åren 2010 och 2017.
Sämst har utvecklingen varit i Pargas där realpriserna för gamla bostäder sjunkit med över tio procent sedan 2010. En förklaring är Pargas befolkningsutveckling. Staden tappar invånare, främst för att fler dör än föds i kommunen.
Pargas hamnar också lätt i kläm i urbaniseringstrenden där allt fler väljer att bosätta sig i stora tätorter nära service. Inflyttarna kompenserar inte för trenden med en allt äldre befolkning.
– Pargas har bra skolor, en välfungerande vård, fin natur och stadens tvåspråkighet är en rikedom. Men när det gäller service kan Pargas inte tävla med Åbo och S:t Karins, säger Teija Laaksonen, vd på företaget Skärgårdsmäklarna.
Laaksonen efterlyser snabba åtgärder av staden.
– Någonting borde vi hitta på, annars tynar vi bort, säger hon och föreslår mer havsnära boende i Pargas för att locka nya invånare.
– Satsningar på språkbadsundervisning vore också bra för att locka finskspråkiga. I den frågan är Pargas ännu alldeles i startgroparna, säger Laaksonen.
Hon hoppas också att förslaget om Pargasleden, en betydligt kortare väg till Åbo, blir verklighet. Då skulle Pargas bli attraktivare för dem som har jobb i Åbo men gärna bor i Pargas.
Stad eller landsbygd?
I Sibbo har lägenheterna och radhusen tappat tio procent av sitt realvärde sedan 2010, trots att inflyttningen varit stor särskilt de senaste åren. Möjligtvis har inflyttningen skett till nybyggda bostäder.
Att priserna dalat i Sibbo kan också ha att göra med att Sibbo framför allt upplevs som landsbygd, att småhusen dominerar och att de som söker enkelt boende med nära till service söker sig till andra orter.
En sådan ort är Borgå, en av få mindre städer där värdet på bostäderna stigit litet. I Borgå har utvecklingen till och med varit snäppet bättre än i vissa delar av Helsingfors.
– Finlands nästäldsta stad med sin populära Gamla stan, goda förbindelser till Helsingfors, ett gott utbud på nybyggda hus och Borgås relativt stora arbetsgivare, räknar fast- ighetsmäklaren Marcus Sjöholm upp bland Borgås fördelar.
Enligt Sjöholm, som jobbar vid Aktia fastighetsförmedling i Östnyland, märker man tydligt av inflyttningen från Helsingfors i Borgå. I vissa populära områden som vid västra åstranden är andelen inflyttare stor.
I grannstaden Lovisa går bostadsmarknaden trögare med en liten nedgång för realpriserna.
– Alla väntar på uppsvinget för Lovisa, men det har inte tagit fart än, säger Sjöholm som ser bostadsmässan 2023 som en stor möjlighet för staden.
Svårt i Västnyland
I Hangö har realpriserna sjunkit med en tiondel på ett knappt decennium.
Sari Berndtsson på OP:s fastighetsförmedling i Hangö tror att det beror på att många av husen samlat på sig stora renoveringsskulder. Plötsligt ska alla stora renoveringar göras på en gång.
– Det är inte alls säkert att pengarna som läggs på renoveringarna höjer bostadens pris i motsvarande grad.
Semesterstaden Hangös specialitet är den stora andelen köpare som är ute efter ett fritidsboende och ett andra hem.
– De är Hangös räddning, säger Berndtsson om köparna som är ute efter allt från lyxboende för upp till 10 000 euro kvadratmetern till helt vanliga radhus för 1500 euro kvadratmetern.
I Raseborg med stadscentrumen Ekenäs och Karis har bostadsmarknaden backat klart sedan 2010.
– En orsak är att många av flervåningshusen stått inför stora renoveringar som stambyte och fasadrenovering, säger fastighetsmäklaren Lea Adolfsson som daterar inledningen på nedgången i Raseborg till 2010–2011.
Liksom i övriga Finland har köparna i Raseborg blivit allt försiktigare när det gäller äldre bostäder.
– Bostäderna ska vara i gott skick, centralt belägna och huset ska ha hiss, säger Adolfsson.
Köparna är oftare än förr äldre som prioriterar bekvämlighet.
Enligt Adolfsson är bostadsköparna yngre i Karis än i Ekenäs. Det har att göra med arbetsmarknaden – från Karis är det enklare att pendla till Helsingfors eller Åbo. Över huvud taget kämpar regionen med att behålla arbets- och studieplatserna.
– Mardrömmen är att tåget mellan Åbo och Helsingfors inte längre skulle stanna i Karis, säger Adolfsson om planerna att rita om tågsträckningen från huvudstaden västerut.
Starkt Karleby
Också Mariehamn och Vanda ser en liten nedgång, men de kan snarast räknas in i gruppen av städer där bostäderna bevarat sitt värde. Hit hör också Esbo, Kyrkslätt, Åbo, Vasa och Jakobstad.
Karleby sticker ut bland de tvåspråkiga städerna i Finland. Här har prisutvecklingen till och med varit bättre än i delar av Helsingfors.
– Det har att göra med kloka beslut. Man har till exempel lyckats behålla studieplatser i regionen. Investerare har köpt lägenheter och de har sedan haft lätt att hitta hyresgäster, säger Jörn Sundström på fastighetsmäklarfirman Asunto Björndahl i Karleby.
En annan orsak till den uppåtgående trenden är den goda situationen på arbetsmarknaden i Karleby.
Samtidigt har Karleby gynnats av en universell trend i Finland.
– Inflyttningen från randområden till städerna ökar. Det syns i priserna i Karleby centrum, säger Sundström.