Reparationer skapar prisoro i förorterna

Det är möjligt att hitta förmånligt boende i huvudstadsregionen

Många av huvudstadsregionens förmånligaste bostäder finns i förorter som byggts i slutet av 1960-talet eller på 1970-talet. Det visar HBL:s genomgång. I de förmånligaste stadsdelarna är genomsnittspriset per kvadratmeter strax över 2 000 euro. En orsak till priserna är den våg av reparationer som drar över stadsdelarna.

– Nu råder det stor oklarhet om vad värdet på bostaden blir efter ett stambyte. En trea som säljs för 150 000 euro kan få kostnader på 60 000 euro vid ett stambyte. Vi vet inte nu marknadsvärdet på bostaden efter en sådan reparation, säger en fastighetsmäklare.

Ser man bostadspriserna i de fashionablaste kvarteren i Helsingfors centrum kan de lätt krypa upp mot 7 000 euro kvadratmetern – eller mer.

De senaste åren har prisnivån stigit också i stadsdelarna strax utanför centrum. I stadsdelar som Munksnäs, Sörnäs och Brändö har det genomsnittliga kvadratmeterpriset för gamla aktiebostäder stigit till över 5 000 euro kvadratmetern. Esbostadsdelar som Hagalund rör sig också kring 5 000-eurosnivån.

För tiotusentals bostäder på ett tiotal områden i Helsingforsregionen är prisnivån ändå betydligt lägre.

Ta till exempel Vandaparken där medelpriset per kvadratmeter var 2 100 euro i fjol.

Vandaparken är en liten, rätt isolerad stadsdel med knappa tusen boende som byggdes strax norr om Ring III under åren 1968– 1972. Området vid Tavastehusleden och Vanda å fick några åttavåningshus och ett litet köpcentrum innan myndigheterna satte stopp – Vandaparken skulle inte bli ett centrum för nordvästra Vanda som det var tänkt. Området är naturskönt beläget.

För tillfället säljs till exempel en trea på 74 kvadratmeter i Vandaparken. Stambyte har nyligen gjorts. Försäljningspriset är 135 000 euro vilket gör att kvadratmeterpriset dyker ner under 2 000 euro.

En annan trea i ungefär samma storleksklass i Vandaparken kostar 167 000 euro.

Jakobacka i nordöstra Helsingfors är urtypen för förorten i Finland och här ligger prisnivån i jämnhöjd med Vandaparken.

I Mikkola, Björkby och Håkansböle i Vanda kostar kvadratmetern också bara strax över 2 000 euro i medeltal.

17 minuter till Järnvägsstationen

Bästa förbindelserna bland de förmånligaste områdena finns i Myrbacka och Mårtensdal i Vanda. Till Helsingfors centrum kommer man med tåg från Myrbacka på bara 17 minuter. Goda trafikförbindelser brukar höja priserna men i Myrbacka och Mårtensdal ligger prisnivån på strax under 2 500 euro kvadratmetern.

Det förmånligaste boendet i Esbo finns i Gröndal norr om Grankulla. Här finns bland annat en trea på 78,5 kvadratmeter till salu. Stambyte står inför dörren i bostadsbolaget och därför är säljpriset så lågt som 117 000 euro, eller 1 500 euro per kvadratmeter.

Medelpriset i Gröndal var cirka 2 600 euro per kvadratmeter 2017. Andra Esboförorter under 3 000 euro var Karabacka, Kalajärvi, Nipert, Sökö, Domsby-Södrik och Esbo centrum.

Sämre investering?

Gemensamt för de flesta av de förmånligaste stadsdelarna är att de är förorter där husen byggts under sent 1960-tal eller på 1970-talet.

Mäklare vittnar om hur det bland köparna på dagens marknad råder en stor misstro mot både flervåningshus och småhus från den här eran. Köparna befarar stora reparationskostnader.

Vissa av stadsdelarna lider också av dåligt rykte och andra har usla trafikförbindelser.

Det förmånliga inköpspriset i de förmånligaste områdena kan också dölja negativa priseffekter under längre tid. Värdestegringen i Helsingforsregionens dyraste områden har varit betydligt bättre under de senaste decennierna.

Sedan år 2000 har realpriserna i Helsingfors centrum ökat med cirka 80 procent enligt Statistikcentralens uppgifter. I Helsingfors förmånligaste områden och i Esbo och Vanda ligger ökningen på kring 30–40 procent.

Marknaden bestämmer

Finns det då förmånliga områden som skulle vara värda en högre värdering? Är bostäderna i Myrbacka och Mårtensdal, med sitt goda läge och nära till service, undervärderade?

– Jag tror att marknaden är såpass klok att värderingen ligger ungefär rätt, säger mäklaren Mika Utria vid Aktia fastighetsförmedling i Myrbacka.

Han har själv ägt lägenhet i området och beskriver situationen som ett slags övergångsskede som präglas av försiktighet. Variationerna i pris kan vara ganska stora. Orsaken är att stora delar av Myrbacka och Mårtensdal är byggt på 1970-talet och stora reparationer pågår eller står inför dörren i majoriteten av bostadshusen.

– Nu råder det stor oklarhet om vad värdet på bostaden blir efter ett stambyte. En trea som säljs för 150 000 euro kan få kostnader på 60 000 euro vid ett stambyte. Vi vet inte nu marknadsvärdet på bostaden efter en sådan reparation, säger Utria.

I den stora bilden ser han Myrbacka och Mårtensdal som bra bostadsområden som sticker ut på ett positivt sätt i Vanda. Men om det syns i priserna i framtiden när de stora reparationerna är avklarade är ännu oklart.

– Det är många faktorer som påverkar. Prisnivån stabiliserar sig ganska långsamt efter stora reparationer.