”Ny skatt ger mera jämlik bomarknad”
Bostadsexpert föreslår skatteavdrag för den som tvingas sälja sin bostad med förlust
I dag kan finländarna sälja sin bostad utan att betala skatt på den vinst man gör på värdeökningen. Enligt Jaakko Sinnemaa, vd för Asuntosalkku, gynnar den här skattefriheten främst de redan välbeställda storstadsborna. En skatt på överlåtelsevinsten skulle minska klyftorna och öka rörligheten på arbetsmarknaden, menar han.
Den egentliga poängen i hans förslag är att den som tvingas sälja sin bostad med förlust skulle få göra skatteavdrag.
– Det skulle vara en ordentlig bonus för den som tar jobb på en annan ort och tvingas sälja sin bostad med förlust.
Professor Elias Oikarinen säger att grundtanken i Sinnemaas initiativ är god, men att det finns en rad problem.
– Risken är att många blir kvar i sin gamla, oändamålsenliga bostad för att slippa skatten.
I dag får man sälja sin bostad utan att betala skatt på den vinst man gör på värdeökningen. Villkoret är att man själv eller någon i familjen bott oavbrutet i bostaden i minst två år under den tid man ägt den.
Jaakko Sinnemaa, vd för Asuntosalkku, tycker att den här skattefriheten borde slopas. Asuntosalkku är en bostadsinvesterare som äger nästan 2 000 bostäder i landets tillväxtområden och i Tallinn.
Sinnemaas motivering är att det främst är de redan välbeställda storstadsborna med egna lägenheter som gynnas när värdet på deras bostadsförmögenhet får växa skattefritt. Han liknar skattefriheten vid ett samhälleligt stöd till dem som redan har det bra.
– Det är klart att ingen vill ha nya skatter. Men när klyftorna växer borde någonting göras.
Att införa en skatt på överlåtelsevinsten vid en bostadsförsäljning skulle enligt honom minska de regionala klyftorna och förmögenhetsskillnaderna.
– De flesta finländare har sin största förmögenhet bunden i sin bostad. Men bostadsmarknaden polariseras allt mer när priserna stiger i tillväxtcentra och sjunker i glesbygden.
Klyftan fördjupas i takt med att allt fler finländare börjar ärva. Men den som ärver ett hus i en avfolkningsbygd ärver snarare ett problem än en förmögenhet, medan situationen i regel är den motsatta i till exempel Helsingfors.
Avdrag vid förluster
Men Sinnemaas egentliga poäng är inte en ny skatt, utan att det i symmetrins namn också ska bli möjligt att göra avdrag i beskattningen om man tvingas sälja sin bostad med förlust. När det här inte är möjligt i dag höjs tröskeln för att flytta, även om jobben finns någon annanstans. Sinnemaas idé är att en överlåtelseförlust vid en bostadsförsäljning ska gå att kvittera mot ett skatteavdrag i motsvarande storlek.
– Om någon har betalat 200 000 euro för en bostad men tvingas sälja den för 150 000 euro blir förlusten 50 000 euro. Om en sådan förlust går att dra av i beskattningen kan effekten bli att en person, beroende på skattesatsen i hemkommunen, kan få motsvarande en hel årsinkomst skattefritt – eller hela bruttolönen i handen. Det här skulle vara en ordentlig bonus för den som överväger att ta emot ett jobb på en annan ort och därför tvingas sälja sin bostad med förlust.
Här skulle ändå krävas någon form av prövning för att systemet inte ska kunna missbrukas.
Ett skatteavdrag vid överlåtelseförlust skulle enligt Sinnemaa också leda till att fler vågar köpa bostäder i glesbygden trots risken för att de sjunker i värde. Det här kunde i sin tur pigga upp bostadsmarknaden i problemområden och sätta i gång en positiv spiral, menar han.
Sinnemaa medger att de som äger en bostad i någon av de större städerna – inklusive han själv – skulle förlora en aning på reformen. Men skadan för dem skulle vara mindre än nyttan för landet som helhet. Reformen skulle bland annat inbringa pengar till statskassan.
Enligt Sinnemaa är det viktigt att en reform av det här slaget införs etappvis, så att till exempel bara 10 procent av överlåtelsevinsten beskattas det första året. Den del av vinsten som beskattas skulle sedan öka med till exempel 10 procentenheter per år, tills hela beloppet omfattas av beskattningen.
Men övergångsperioden kunde också vara ännu längre, upp till 20 år. Ytterligare ett alternativ är att skatteplikten skulle gälla bara halva överlåtelsevinsten.
En sådan övergång skulle enligt Sinnemaa kunna liva upp bostadsmarknaden inledningsvis, när de som funderat på att sälja sin bostad skyndar på så länge skatten ännu är låg. Det kunde leda till aningen billigare bostäder.
– Exakt hur en sådan här modell skulle utformas är sedan en sak för politikerna och tjänstemännen.
Komplicerad fråga
Elias Oikarinen, professor i fastighetsekonomi vid Aalto-universitetet, säger att grundtanken i Sinnemaas initiativ är god, men att frågan är komplicerad.
– En reform av det här slaget måste utredas mycket noggrant så att de negativa biverkningarna inte överskuggar de positiva effekter man eftersträvar.
Själv ser han genast en rad problem, främst sådana som hänför sig till kategorin ”inlåsningseffekter”. Det betyder att folk blir kvar i sina gamla, kanske oändamålsenliga, bostäder för att undvika skatten.
– Att värdet på bostäder sjunkit i stora delar av landet de senaste åren gör att vi lätt tappar perspektivet. Största delen av landets bostäder har trots allt ökat i värde, åtminstone nominellt, sett på tillräckligt lång sikt.
Det betyder att alla sådana bostäder skulle omfattas av en skatt på överlåtelsevinsten, även om de finns i glesbygden. Och det betyder att den som flyttar till huvudstadsregionen först måste skaffa en bostad som med all sannolikhet är dyrare än den gamla, och dessutom betala skatt på överlåtelsevinsten för den gamla.
Det här skulle enligt Oikarinen innebära en ny broms för folks rörlighet.
Ett annat exempel är ett äldre par som i 30 år bott i ett stort egnahemshus i utkanten av en stad. Barnen har för länge sedan flyttat ut och paret vill flytta till någonting mindre, nära serviceutbudet i centrum.
– På 30 år kan en sådan bostads nominella värde ha stigit ordentligt. Samtidigt kan en mindre bostad i centrum vara lika dyr som ett egnahemshus utanför stan. Det betyder att paret ska ut med tiotusentals euro i skatt för att kunna flytta till en mindre bostad. Då är det lätt hänt att de blir kvar i sitt gamla hus. Visst går det alltid att flytta till hyreslägenhet, men har man bott länge i eget så kan det vara svårt.
Men också de som vill flytta inom ett och samma område, till exempel när familjen växer, kan på grund av skatten bli kvar länge i en alltför liten lägenhet.
När det gäller Sinnemaas tanke att en gradvist införd skatt inledningsvis skulle få fart på bostadshandeln, när folk som tänkt sälja sin bostad skyndar sig innan skatten blir högre, påpekar Oikarinen att det här kan leda till ett säljtryck på vissa områden.
Men det är inte nödvändigtvis samma områden där det finns ett köptryck.
Rent allmänt säger Oikarinen att en reform av det här slaget inte får bromsa folks rörlighet, något som skulle få konsekvenser för hela samhället.
– Om en sådan här reform ska utredas får utgångspunkten inte vara att en skatt ska införas, och att man därefter försöker göra den så bra som möjligt. Däremot kunde man gott och väl utreda om den skulle ha önskvärd effekt utan att orsaka alltför mycket negativa biverkningar.
Oikarinen kommer själv med ett förslag som han anser vara mindre skadligt:
– Om säljaren inom en bestämd tidsperiod köper en ny bostad som är minst lika mycket värd som den gamla, så skulle betalningen av skatten skjutas på framtiden, som längst ända till dödsboet. Köper man däremot en billigare bostad, så kunde skatten betalas enbart på mellanskillnaden. Det här skulle minska inlåsningsproblemen. Men också effekterna av ett sådant här system borde bedömas noggrant innan man fattar några beslut.
”Svårt få politiskt stöd”
Den reform Jaakko Sinnemaa föreslår skulle få konsekvenser för många finländare, eftersom det görs cirka 80 000 bostadsaffärer i landet varje år. Själv tror Sinnemaa att förslaget inte omedelbart vinner gehör från politikerhåll.
– Att skattefritt få sälja sin bostad med vinst gynnar väldigt många finländare och de är anhängare av alla politiska partier. Därför är det svårt för partierna att göra sina väljare besvikna.
HBL:s koll med några partier visar att inget av dem genast applåderar idén. Simo Grönroos, partisekreterare för det största oppositionspartiet Sannfinländarna, säger att partiet är kritiskt till förslaget. Han befarar att följden skulle vara en ännu stelare bostadsmarknad och att det skulle bli ännu mindre lockande att flytta för att få jobb.
SFP:s partisekreterare Fredrik Guseff säger att partiet inte tagit ställning i frågan, men det är en sak man kunde utreda.
– I så fall borde det ske i en större skattepolitisk helhet, där man också ser över om någon annan skatt borde justeras nedåt i stället.
Enligt Guseff är skattefriheten på överlåtelsevinst från den egna bostaden onekligen lite speciell.
– Ganska få andra saker är ju skattefria.
Veli Liikanen som är partisekreterare för De gröna säger att idén är intressant men att partiet inte har någon klar ståndpunkt i frågan.
– Vi är i princip öppna och positiva till reformer som får bostadsmarknaden att fungera bättre och som jämnar ut förmögenhetsskillnader. Men här finns risker, till exempel möjliga inlåsningseffekter. En eventuell ändring måste föregås av en grundlig utredning så att ingen drabbas oskäligt.
❞ Att skattefritt få sälja sin bostad med vinst gynnar väldigt många finländare och de är anhängare av alla politiska partier. Därför är det svårt för partierna att göra sina väljare besvikna. Jaakko Sinnemaa Bostadsinvesterare