Coronakrisen kan stärka hyresmarknaden
Förvänta dig inte lägre hyror som en följd av coronakrisen. Hyrorna kan till och med stiga i vissa områden på kort sikt.
Helsingforsregionen och Finlands största städer går snart in i den mest intensiva säsongen för hyresbostadsmarknaden: sommaren och inledningen av hösten. Nya studerande som fått veta att de har studieplats på hösten hör till dem som söker boende.
Detta efter en lugn tid på året, våren. I år har ändå coronakrisen rubbat cirklarna på den annars stabila hyresmarknaden.
Här är några av sakerna man ska tänka på om man står i beråd att hyra bostad i Helsingforsregionen under coronakrisen.
1. Hyrorna
Den allmänna hyresnivån brukar inte påverkas nämnvärt vid konjunkturnedgångar, åtminstone inte på samma sätt som de ekonomiska chockerna påverkar priserna för ägarbostäder.
Finanskrisen för drygt 10 år sedan påverkade inte hyresnivån särskilt mycket. För en kort tid steg hyrorna till och med mer än tidigare när fler valde hyresboende framför att köpa egen bostad.
De senaste åren har hyrorna i huvudstadsregionen stigit något mer än inflationen, med 1 till 2 procent på årsnivå.
Man ska alltså inte förvänta sig att hyrorna dyker under den akuta coronakrisen.
2. Utbudet
Virusepidemin ökar troligen utbudet av bostäder för långtidsuthyrning. Ägare till bostäder som vanligtvis hyrs ut för kort tid har fått tänka om när turister och andra resenärer inte längre besöker Helsingfors.
Det kan underlätta för exempelvis studerande som har svårt att hitta bostad. Hyresvärdar som behöver ersätta turisterna med andra hyresgäster tecknar säkert gärna längre kontrakt i år.
3. Efterfrågan
Samtidigt som utbudet ökar något kan också efterfrågan växa när de som annars skulle köpa bostad tvekar och väljer att hyra i stället. Det skulle i så fall betyda att både efterfrågan och utbudet växer och att marknaden vore i balans.
Det finns ändå stora skillnader inom huvudstadsregionen.
Enligt hyresförmedlaren Vuokraturva har coronakrisen ökat efterfrågan på bostäder i områden som många hyresgäster ratade tidigare. Det gäller bland annat förstäder med dåliga förbindelser.
Samtidigt har intresset för tidigare eftertraktade och dyra områden, som Helsingfors centrum, sjunkit.
Utvecklingen förklaras antagligen av att många som drabbats av coronakrisen söker förmånligare boende. Framtiden är också oviss för många andra som tvekar att satsa på det allra dyraste boendet.
Utvecklingen påminner om finanskrisen då hyrorna i Helsingfors förmånligaste områden temporärt steg betydligt mer än före krisen, antagligen för att efterfrågan på det förmånligare boendet ökade.
Framtiden
En hel del talar för att coronakrisen förstärker trenden att hyresmarknaden växer i Helsingforsregionen. Det på bekostnad av ägarbostäderna.
Att köpa bostad är en stor affär som många drar sig för att göra med de nuvarande osäkra ekonomiska utsikterna.
Enligt Centralförbundet för fastighetsförmedling minskade antalet affärer med gamla bostäder i april med en tredjedel jämfört med april i fjol.
Att hyra bostad är enklare. Det är också det mer riskfria alternativet om man måste flytta mitt under coronakrisen.
Ser man på utvecklingen på längre sikt är trenden redan att hyresboendet kört om ägarboendet i Helsingfors.
Ägarbostäderna var som populärast kring 1990 då klart över hälften av Helsingforshushållen ägde sin bostad.
Den påföljande ekonomiska depressionen ledde till att bostadsproduktionen fokuserade på hyresmarknaden och att allt fler valde hyresbostad under 1990-talet.
Kring 2010 var hyresboende och ägarboende ungefär lika vanliga i Helsingfors, efter att fler köpt bostad igen under de goda åren i mitten av 00-talet.
Under 10-talet blev hyresboende den populäraste boendeformen. Nu äger kring 45 procent av Helsingforshushållen sin bostad.
Situationen skiljer sig stort enligt hushållets storlek.
Det är framför allt i enpersonershushåll som hyresboendet blivit populärare. Det samtidigt som enpersonshushållen har blivit allt fler. De utgör nu nästan hälften av hushåll i Helsingfors.
Nästan 60 procent av enpersonershushållen hyr sitt boende.
Bland tvåpersonershushållen har hyresboendet ökat marginellt. Här hyr nästan 45 procent sitt boende.
I hushåll med tre eller fler personer är hyresbostädernas andel knappt 40 procent, en andel som varit rätt stabil de senaste tio åren.
Skillnaderna bland hushållen återspeglas i fastighetsbolagens framtidssatsningar.
Börsbolaget Kojamo investerar till exempel allra mest i den växande hyresmarknaden för små bostäder som ettor och tvåor.
Nyligen meddelade Kojamo att man kommit överens med byggbolaget SRV om att bygga nästan 700 hyresbostäder i Helsingforsregionen under 2021 och 2022. Nästan alla av de här bostäderna är ettor och tvåor.
En del av affären var en skyskrapa i Fiskehamnen med 290 lägenheter som SRV valde att sälja till Kojamo. Ett alternativ hade säkert varit att sälja lägenheterna till privatpersoner, men hårt pressade SRV kunde genom den enkla affären till Kojamo minska belastningen på balansräkningen på en gång.
Coronakrisen kan leda till flera liknande affärer där en allt större andel av de små bostäderna blir hyresbostäder som ägs av fastighetsbolag som Kojamo. Allt fler helsingforsare kommer då att bli kunder hos de stora fastighetsbolagen och trenden där hyresmarknaden vinner mark förstärks.
Hyresvärdar som behöver ersätta turisterna med andra hyresgäster tecknar säkert gärna längre kontrakt i år.
Tim Johansson
reporter