Vendre ou acheter un territoire
Leur métier consiste à gérer ou vendre des propriétés foncières de grandes superficies. Trois professionnels nous donnent les clés pour déterminer ou optimiser la valeur d’un domaine de chasse. Dans les coulisses de la chasse.
3 EXPERTS NOUS ÉCLAIRENT
Une multitude de biens, de superficies différentes, se vendent chaque année, à commencer par les parcelles de tailles réduites. Celles de moins de 4 ha en forêt, étant obligatoirement proposées en priorité aux voisins, font le plus souvent l’objet de vente entre particuliers. Quant à l’acquisition d’un do maine de chasse, dont la superficie moyenne oscille entre 100 et 200 ha, elle relève de la chance et de l’opportunité. Généralement, la vente de ces biens ne fait pas l’objet de publicité. La rareté de leur transaction et la rapidité de leur mise en vente, lorsque le prix est juste, en font un marché confidentiel.
Il peut s’agir de zones humides ( étangs, marais), de propriétés mixtes ou de forêts. Certains de ces espaces sont étiquetés dans une catégorie bien spéciale, celle des domaines de chasse. « Il s’agit d’un bien foncier dont la finalité principale est cynégétique et non agricole, forestière ou piscicole », explique Bertrand Couturié, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux, spécialiste de ce type de transaction.
De fortes disparités régionales
Avant tout, ces professionnels nous rappellent que seuls les territoires autorisant l’exercice d’une chasse privée détiennent un capital cynégétique que l’on peut évaluer. Toutes les terres placées sous l’emprise d’une Acca ne concernent donc pas leur coeur d’activité. Pour cette raison, la majorité des transactions des territoires chassés est réalisée essentiellement dans la moitié nord de la France ou sur des biens fonciers cumulant une superficie leur permettant de faire jouer le seuil d’opposition à une Acca (variable selon les départements). En théorie, aucune commune n’est à l’abri de la création d’une Acca. Mais encore faut-il réunir aujourd’hui assez de propriétaires pour cumuler 60 % du territoire chassables. Parallèlement à ce découpage nordsud, la culture du domaine de chasse marque fortement certaines régions naturelles comme la Sologne, la Brenne, les Dombes, les Landes ou encore la Camargue. En France, une résidence secondaire change de main en moyenne tous les 7-8 ans, quand une exploitation agricole connaîtra un autre acheteur tous les 70 ans. Pour les domaines de chasse, la rotation est de… 5 ans.
Si ce marché est très dynamique, les transactions ne sont pas pour autant fréquentes. Une trentaine de ventes auraient été dénombrées l’année dernière sur l’ensemble du Centre Nord et de l’Ile-de-France. Ce sont des secteurs où il y a plus d’acheteurs que de biens proposés, contrairement à d’autres régions (tel le Limousin). Les Yvelines, par exemple, sont un département où il faudra être patient. Le choix de la région est principalement motivé soit par la proximité de Paris (lieu de résidence principale d’une majorité d’acheteurs), ou par une attache locale du futur acquéreur. Le pourtour nordfrancilien (forêts de l’Oise et de l’Aisne, l’Eure et la Seine-Maritime) est également très prisé. Le contexte économique influe aussi. Plus on monte au nord, plus les prix augmentent. Aux abords du Santerre, par exemple, il y a des terres au double du prix de celles de la Beauce. La
bonne santé financière des agriculteurs locaux fait monter les prix, accentués par une demande en provenance de Belgique. Mais la concurrence sait aussi se faire vive entre chasseurs. C’est notamment le cas en Sologne, en Camargue, voire dans les Ardennes où Belges et Luxembourgeois rechercheraient aussi des terres à chasser.
Ces chasses qui ont la cote
Outre l’emplacement, certains modes de chasse suffisent parfois à surcoter un bien. Le durcissement de la réglementation sur la création de nouveaux étangs contribue à faire augmenter leur valeur. Le même phénomène s’observe sur les installations de chasse de nuit, dont le nombre est désormais figé à 15 120 immatriculations en France. Certaines se vendent parfois plus cher qu’une maison dans le même secteur. Des tonnes du bassin d’Arcachon aux huttes de Picardie et de Flandres, en passant par les étangs des Dombes, les prix ont grimpé en flèche. Un phénomène accentué par l’arrivée sur le marché de profils d’acquéreurs autres que les habituels chasseurs. « L’eau, ça fait rêver. Les sociétés investissent de plus de plus sur l’acquisition de foncier à vocation environnementale. Elles créent des fondations pour gagner en image », explique Julien Olagnon, fondateur et président de la Fiduciaire du Foncier. L’acquisition de forêts répond, elle, à d’autres critères. Les acheteurs sont en quête d’exonération fiscale. Pour nos professionnels, l’exonération d’impôts de 75 % de la valeur de la forêt pour l’Ifi (ex Isf) et les droits de succession est jugée comme normale puisque la base imposable (25 %) équivaut à la valeur du fonds. La récolte de bois représentant les trois quarts de la va-
leur du bien. Le Défi Forêt, un dispositif fiscal dont tout acheteur de forêt peut bénéficier, encourage l’acquisition, les travaux et la gestion du territoire, via une réduction d’impôts de 18 %. Ainsi, les compagnies d’assurances, mais aussi les gestionnaires de fonds de dotation, investissent également dans ces biens pour diversifier leur portefeuille patrimonial ( à partir de 150 ha). Ainsi, la Caisse des dépôts et consignations est un gros acheteur de parcelles boisées. De l’avis de nos experts, le profil des nouveaux acquéreurs évolue. Alors qu’il y a plus d’une décennie, une étude démontrait que plus des deux tiers de propriétaires n’avaient aucun objectif économique de leur bien foncier et qu’ils ne l’entrevoyaient qu’à travers sa dimension de plaisirs cynégétiques, les mentalités changent. Les nouveaux acquéreurs s’impliquent et veulent comprendre la gestion sylvicole qui est pratiquée chez eux. Mais sur ce point, mieux vaut être patient. La rentabilité d’une forêt se calcule sur un cycle long. De 25 à 30 ans pour les résineux, on passe au siècle pour le chêne. Malgré tout, plusieurs facteurs concourent au maintien de la demande. La forêt constitue encore une valeur sûre avec la promesse d’une « carotte fiscale ».
Le prix de la carotte fiscale
Mais si la valorisation d’une forêt fait l’objet de critères bien précis (fertilité du sol, âge et qualité du peuplement, etc.), la chasse fait également l’objet d’une évaluation. « Dans la valorisation d’un bien foncier, la part cynégétique est systématiquement prise en compte », explique Sylvestre Coudert, président du Forestry Club de France, un groupement de cabinets d’expertise forestière. Ce capital cynégétique peut même représenter l’essentiel, lorsque la valeur productive du foncier n’est pas flagrante. C’est notamment le cas de certains étangs non empoissonnés. « J’ai connais-
sance d’un étang qui s’est négocié à 500 000 euros, annonce Julien Olagnon. La motivation de l’acheteur était la chasse. » Lorsqu’il s’agit d’une terre peu productive (en bois), la valeur cynégétique peut représenter jusqu’à la moitié du revenu forestier, voire l’équivalent. « En Sologne, où le bois est souvent jugé blanc ou brogneux (avec une forte densité de noeuds), le prix moyen de l’hectare devrait osciller autour de 3 500 euros/ha, alors qu’il est actuellement vendu autour de 7 500 euros », précise Julien Olagnon. Ce doublement de valeur n’a qu’une explication : la valeur cynégétique que lui confèrent les acheteurs.
Le bâti : une question d’état
Pour évaluer de prime abord la valeur d’un territoire de chasse, nos experts partent d’abord des preuves existantes, comme le montant du bail de chasse, le plan de chasse attribué et son évolution. Attention toutefois aux gonflements artificiels ! Certains propriétaires gonflent ainsi leur taux d’attribution en y intégrant les parcelles limitrophes qu’ils ont louées. Cela ne trompera pas les professionnels, qui prendront soin de séparer la propriété de la location. À cela s’ajoutent les pratiques de chasse autorisées. Le propriétaire bénéficie-t-il d’un plan de chasse d’été ? Peut-il chasser le cerf au brame ? Bénéficie-t-il d’une place de brame ? La chasse de nuit y est-elle autorisée ? Sur ce point, la réglementation en vigueur importe. En dehors de la physionomie du territoire, les ouvrages existants peuvent sensiblement influer sur sa valeur. Le bâti en est le premier exemple. De l’avis des experts, il constitue un plus s’il est en phase avec la nature du domaine. Par contre, s’il est démesuré ou hors marché ( architecture), c’est un poids. « Je connaissais une forêt qui intéressait beaucoup d’acheteurs, qui s’y refusaient au motif du bâti jugé trop original et démesuré », révèle Julien Olagnon. D’autres
d’infrastructures viendront enrichir le bien : salle de découpe, chambre froide, rendez-vous de chasse, volière anglaise… Tout un panel d’aménagements amplifieront la valeur potentielle cynégétique d’un territoire, comme l’élargissement des lignes de tir (imposé par l’angle des 30°), la pertinence des voies de circulation ou la construction de passerelles pour accéder à des sites stratégiques (îlot d’étangs).
Location de chasse à la baisse
Ceux qui projettent une telle acquisition se demanderont peut-être vers qui se tourner ? « C’est une question d’atomes crochus et de compétences », explique Julien Olagnon. Législation environnementale, urbanisme, normes techniques… le foncier rural devenant une spécialité, les notaires ou autres agents immobiliers auront tendance à se retourner vers des spécialistes : experts, gestionnaires, cabinets spécialisés. Enfin, ceux qui préfèrent miser sur la location de territoire pourront se réjouir d’une baisse relative du marché. En 2015, sur les régions Centre et Ile-de-France, le prix moyen de location de chasse était autour de 60 euros l’hectare de forêt privée, et de 20 à 40 euros en domaniale. Le prix peut grimper jusqu’à 120 à 150 euros sur des territoires de grande qualité, avec un beau rendez-vous de chasse et la présence d’étangs. Selon nos experts, le système commence à s’essouffler, entraînant certaines baisses de valeur locative sur les lots privés ( 160 ha en moyenne). Les actionnaires qui sont prêts à dépenser sans compter pour une action sont désormais plus rares. Les preneurs ont du mal à payer le propriétaire, qui est prêt à baisser le coût de la location. Même tendance du côté des lots domaniaux (600 ha en moyenne) où, malgré le passage aux adjudications à l’amiable, les coûts n’ont pas augmenté. Ces lots qui, en raison des contraintes imposées par leur cahier des charges (chasse en semaine), sont plus accessibles financièrement. « Si, dans certaines régions, la chasse est devenue un luxe, celle pratiquée le week-end maintient et augmente davantage encore ce luxe », conclut Julien Olagnon.