Patrimoine

les biens d'enfants majeurs ne comptent pas, même lorsqu'ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents au titre de l'impôt sur le revenu.

Y compris la pierre papier

En ce qui concerne la nature du patrimoine immobilier, c'est également une acception large qui s'applique. Les immeubles qui composent l'assiette de l'IFI - appréciés au 1er janvier de l'année –s'entendent en effet de l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable. Sont ainsi pris en compte les immeubles bâtis (maisons, appartements…), non bâtis (terrains), mais aussi les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ou encore la valeur de rachat représentative d'actifs immobiliers logés dans les unités de compte de contrats d'assurance vie… “À noter toutefois que lorsque les contrats sont investis pour partie sur des fonds euros, ceux-ci prennent le pas sur les actifs immobiliers, compris éventuellement en leur sein, si bien que ces derniers échappent à l’IFI”, note Mariem Karoui, responsable du département Ingénierie patrimoniale du cabinet Haussmann Patrimoine

L’immobilier professionnel hors champ

En revanche, les biens immobiliers professionnels n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI. Sont ici visés les immeubles nécessaires à l'exercice de l'activité professionnelle principale du contribuable et de son conjoint, comme par exemple les terres qui constituent une exploitation agricole ou les murs d'un commerce... A noter que la location meublée professionnelle est exonérée d'IFI, mais cela suppose que le contribuable remplisse les conditions relativement restrictives de ce statut. Pour mémoire, cette activité doit lui rapporter plus de 23 000 euros de revenus nets par an et ceux-ci doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux).

Les bois et forêts, ainsi que les parts de groupements forestiers, sont pour ce qui les concerne exonérés d'IFI, à concurrence des 3/4 de leur valeur. Quant à la résidence principale du contribuable, elle doit bel et bien être intégrée dans l'assiette de l'IFI, mais en bénéficiant toutefois d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

Alléger son patrimoine pour baisser l’IFI

“Compte tenu du plafond de 1 300 000 euros en deçà duquel l’IFI ne s’applique pas, la première démarche des contribuables qui souhaitent réduire leur imposition consiste à alléger leur patrimoine immobilier, note Mariem Karoui. Pour ce faire,

ils peuvent bien entendu céder une partie de leurs biens, ou acheter des immeubles en nue-propriété, par exemple. En effet, c’est alors l’usufruitier qui sera alors redevable de l’IFI, et non pas le nu-propriétaire”.

Pour les mêmes raisons, un particulier fortement taxé à l’IFI pourra consentir une donation d’usufruit temporaire d’un appartement à un enfant qui a quitté le foyer pour poursuivre ses études. Dans ce cas, c’est l’enfant qui est censé supporter l’impôt. Mais en pratique, il n’en paiera pas puisqu’il ne perçoit pas encore de revenus. “Il faudra malgré tout comparer le coût de la donation, droits de succession et frais de notaire compris, avec le gain d’impôt avant de se lancer dans ce type d’opération”, conseille l’experte.

Une variante peut consister à acheter des parts de SCPI en nue-propriété. “Cette solution s’adresse de préférence aux investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats, soulignet-elle. Ce peut être là une manière de préparer sa retraite.”

Une autre manière encore de réduire son patrimoine immobilier taxable consiste à acheter des parts de groupements forestiers, ceux-ci étant exonérés pour les ¾ de leur valeur, comme précédemment indiqué. “Dans ce cas, le propriétaire ne déclare ainsi que 25% de la valeur de ses parts, mais il faut avoir un minimum d’appétence pour ce type de placement”, tempère la professionnelle. À noter, le contribuable peut aussi diminuer son IFI en déduisant certaines dettes immobilières à sa charge au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit de dépenses d’acquisition des biens, de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction, d’agrandissement, mais aussi des emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû), ou encore