Vous avez des biens im­mo­bi­liers

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Par Lau­rence Boc­ca­ra

Le nou­veau mode de re­cou­vre­ment de l’im­pôt n’est pas sans con­sé­quence pour les pro­prié­taires ou les fu­turs pro­prié­taires. Qu’il s’agisse de votre lo­ge­ment ou d’un bien lo­ca­tif, le point ce qui peut chan­ger pour vous.

Je veux em­prun­ter pour ache­ter un bien im­mo­bi­lier. Avec le pré­lè­ve­ment à la source, mon sa­laire va bais­ser. Mon dos­sier se­ra-t-il moins convain­cant ?

Oui et non. D’un cô­té, les fiches de paie de 2019 in­di­que­ront bien un sa­laire net d’im­pôt sur le re­ve­nu in­fé­rieur à ce­lui per­çu en dé­cembre 2018 et avant. Mais ce chan­ge­ment est en trom­pel’oeil. Pour ne pas com­pli­quer les cal­culs, un ar­rê­té du Jour­nal of­fi­ciel du 12 mai 2018 pré­cise que la fiche de paie de­vra men­tion­ner les deux mon­tants: le « net à payer après le pré­lè­ve­ment à la source » et le « net à payer avant im­pôt sur le re­ve­nu ». Le ban­quier dis­po­se­ra donc de tous les élé­ments chif­frés pour ju­ger un dos­sier (voir cas pra­tique page sui­vante). En tout état de cause, le taux d’en­det­te­ment de 33 % n’est qu’un des cri­tères par­mi d’autres. L’éta­blis­se­ment de cré­dit conti­nue­ra de chif­frer le reste à vivre une fois dé­duites la men­sua­li­té du cré­dit et les autres charges men­suelles in­com­pres­sibles, dont les im­pôts.

En 2018, j’ai réa­li­sé des tra­vaux d’éco­no­mie d’éner­gie. Vais-je bé­né­fi­cier du cré­dit d’im­pôt ?

Oui. Tou­te­fois, les dé­penses réa­li­sées en 2018 ne se­ront pas comp­ta­bi­li­sées pour cal­cu­ler le taux de pré­lè­ve­ment de jan­vier à août 2019.

« Ce n’est qu’en sep­tembre 2019, soit en

N+1, que l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale ef­fec­tue­ra sur le compte ban­caire du contri­buable un vi­re­ment d’une somme égale au mon­tant du cré­dit d’im­pôt lié aux tra­vaux ef­fec­tués », ex­plique

Guillaume Fon­te­neau, conseiller en ges­tion de pa­tri­moine et au­teur du livre In­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier.

Il en va de même pour le cré­dit d’im­pôt pour l’ins­tal­la­tion d’équi­pe­ments spé­cia­le­ment conçus pour les per­sonnes âgées et han­di­ca­pées.

J’ai per­çu des re­ve­nus d’une lo­ca­tion nue en 2018. Comment se­ront-ils im­po­sés en 2019 ?

On est ici dans le ré­gime des re­ve­nus fon­ciers. À condi­tion que vous per­ce­viez dé­jà ce type de re­ve­nus en 2017, vos re­ve­nus fon­ciers de 2019 se­ront bien concer­nés par le pré­lè­ve­ment à la source dès jan­vier : le fisc pré­lè­ve­ra di­rec­te­ment un acompte men­suel sur votre compte ban­caire ou li­vret A. « En 2019, l’acompte se­ra dé­ter­mi­né sur la base des re­ve­nus fon­ciers per­çus en 2017 et dé­cla­rés en 2018, pré­cise Mor­gane Ma­thot, in­gé­nieur pa­tri­mo­nial à l’ins­ti­tut du pa­tri­moine.

Les pré­lè­ve­ments se­ront réa­li­sés entre jan­vier et août 2019. En­suite, le mon­tant de l’acompte se­ra re­dé­fi­ni en fonc­tion du nou­veau taux de pré­lè­ve­ment à la source, re­cal­cu­lé à par­tir de la dé­cla­ra­tion des re­ve­nus de 2018 dé­cla­rés

au prin­temps 2019. Il s’ap­pli­que­ra aux pré­lè­ve­ments opé­rés entre sep­tembre et

dé­cembre 2019. » Les acomptes s’ef­fec­tue­ront, au plus tard, le 15 de chaque mois de l’an­née. Tou­te­fois, en s’y pre­nant avant le 1er oc­tobre, il est pos­sible de choi­sir un paie­ment par tri­mestre, choix qui vau­dra pour l’en­semble de l’an­née sui­vante. La somme se­ra alors ré­glée par quart, au plus tard, les 15 fé­vrier, 15 mai, 15 août et 15 no­vembre.

At­ten­tion : op­tion­nelle, cette de­mande de rè­gle­ment par tri­mestre doit s’ef­fec­tuer dans son es­pace per­son­nel sur Im­pots.gouv.fr.

Quels sont les re­ve­nus ex­cep­tion­nels en im­mo­bi­lier ?

« Les re­ve­nus ex­cep­tion­nels peuvent prendre la forme d’un en­cais­se­ment d’ar­rié­rés de loyers et de charges ; de loyers per­çus d’avance, par exemple si vous faites payer à votre lo­ca­taire, en dé­cembre 2018, les six pre­miers mois de loyer de 2019 ; d’une in­dem­ni­té de pas-de-porte ou d’un bail avec au­to­ri­sa­tion de construire », dé­taille Ch­ris­tine Chiozza-vauterin, avo­cate au ca­bi­net d’avo­cats fis­ca­listes Ligh­thouse Law Firm. Ces re­ve­nus se­ront fis­ca­li­sés en 2018.

« L’ad­mi­nis­tra­tion s’est lais­sée quatre ans, et non trois comme d’ha­bi­tude, pour contes­ter la na­ture ex­cep­tion­nelle ou non des re­ve­nus de 2018 », ajoute-t-elle. Par ailleurs, une plus-va­lue is­sue de la vente d’un bien im­mo­bi­lier est par es­sence ex­cep­tion­nelle. Elle reste fis­ca­li­sée de la même fa­çon qu’avant, l’im­pôt étant ac­quit­té au no­taire par le ven­deur le jour de la si­gna­ture de l’acte au­then­tique.

Ai-je in­té­rêt à payer de gros tra­vaux dans un ap­par­te­ment que je loue, d’ici à la fin de 2018 ?

Les nou­velles règles sont les sui­vantes : les tra­vaux payés en 2018 sont in­té­gra­le­ment dé­duc­tibles pour la dé­ter­mi­na­tion des re­ve­nus im­po­sables de 2018 ; les tra­vaux ef­fec­tués en 2019 ne se­ront dé­duc­tibles qu’à hau­teur de la moyenne des dé­penses payées au cours des an­nées 2018 et 2019, soit à hau­teur de 50 %. « Le contri­buable qui s’est

vo­lon­tai­re­ment abs­te­nu de faire des tra­vaux en 2018 en pen­sant les re­por­ter en 2019 se­ra ain­si fis­ca­le­ment pé­na­li­sé. C’est pour évi­ter ces dé­ci­sions re­tar­dées que le lé­gis­la­teur a mis en place un dis­po­si­tif tran­si­toire an­ti­abus », ex­plique Fré­dé­ric Thienpont, di­rec­teur as­so­cié du groupe d’ex­per­tise fis­cale et comp­table GMBA. Mieux vaut at­tendre 2020 pour que le pré­lè­ve­ment à la source prenne son rythme de croi­sière et que l’on passe ces an­nées tran­si­toires. Il se­ra alors pos­sible de pro­fi­ter à nou­veau de la pleine dé­duc­ti­bi­li­té des tra­vaux. »

At­ten­tion : ces règles ne s’ap­pliquent qu’aux tra­vaux dits « pi­lo­tables », c’est-à-dire sans ca­rac­tère d’ur­gence et sur les­quels le pro­prié­taire a la main. Ce­la ex­clut les tra­vaux né­ces­saires après un in­cen­die ou une

inon­da­tion, ou en­core ceux dé­ci­dés par le syn­dic de co­pro­prié­té de l’im­meuble, qu’il faut réa­li­ser ab­so­lu­ment dans l’im­mé­diat.

Mon lo­ca­taire ne paie plus le loyer. L’im­pôt pré­le­vé tien­dra-t-il compte de la baisse de mes re­ve­nus lo­ca­tifs ?

Les évo­lu­tions er­ra­tiques des re­ve­nus lo­ca­tifs en cours d’an­née 2018 n’ont pas d’ef­fets im­mé­diats sur le taux de pré­lè­ve­ment à la source ap­pli­qué en 2019. En fait, il existe un sys­tème de ré­gu­la­tion dé­ca­lé dans le temps : lorsque vous êtes im­po­sé sur les re­ve­nus fon­ciers 2018, l’as­siette de l’im­pôt est cal­cu­lée sur l’an­née N-2 (2017) au cours des huit pre­miers mois de 2019 et sur l’an­née N-1 (2018), à comp­ter de sep­tembre 2019. En 2019 et après, en cas de perte des loyers, vous pour­rez tou­jours de­man­der à l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale de rec­ti­fier en cours d’an­née le taux moyen qui vous est ap­pli­qué. Ce­la est ef­fec­tué dans un dé­lai de trois mois.

« C’est une fa­çon de mi­no­rer les acomptes men­suels pré­le­vés sur le compte ban­caire. Mais at­ten­tion, si le contri­buable se trompe dans ce chif­frage à la baisse et qu’il touche da­van­tage qu’an­non­cé, il se­ra sanc­tion­né. En plus de l’im­pôt à ré­gler, il de­vra s’ac­quit­ter de pé­na­li­tés de re­tard », pré­cise Fré­dé­ric Thienpont.

Un in­ves­tis­se­ment Pi­nel est-il tou­jours in­té­res­sant pour payer moins d’im­pôt ?

Oui, reste qu’il y a une par­ti­cu­la­ri­té en cette an­née de tran­si­tion. Le cré­dit d’im­pôt de mo­der­ni­sa­tion du re­cou­vre­ment (CIMR) va an­nu­ler l’im­pôt sur vos re­ve­nus cou­rants de 2018, ren­dant inu­tile toute ré­duc­tion

d’im­pôt. « C’est pour­quoi, afin de ne pas perdre cet avan­tage, si vous n’avez pas de re­ve­nu ex­cep­tion­nel, l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale vous rem­bour­se­ra 60 % de votre ré­duc­tion Pi­nel au 15 jan­vier 2019 et le solde en sep­tembre 2019 », ex­plique Ch­ris­tine Chioz­za­vau­te­rin, (voir cas pra­tique ci-contre).

Je touche une rente de la vente de mon lo­ge­ment en via­ger. Ce­la va-t-il chan­ger quelque chose ?

Si vous êtes im­po­sable, vous ac­quit­te­rez dé­sor­mais l’im­pôt sur ces rentes à titre oné­reux en payant chaque mois un acompte. Le fisc le pré­lè­ve­ra di­rec­te­ment sur votre compte ban­caire, à moins que vous op­tiez pour une fré­quence tri­mes­trielle, que vous de­vez si­gna­ler au fisc.

Les tra­vaux sans ca­rac­tère d’ur­gence payés en 2018 sont in­té­gra­le­ment dé­duc­tibles des re­ve­nus im­po­sables de 2018.

La ré­duc­tion Pi­nel au titre de 2018 se­ra ver­sée en jan­vier et en sep­tembre 2019.

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