Dois-je me ma­rier avant d’ache­ter une mai­son à deux ?

GUILLAUME EST PRÊT À AC­QUÉ­RIR UNE MAI­SON AVEC SA NOU­VELLE COM­PAGNE. ENTRE UNION LIBRE, PACS ET MA­RIAGE, AVEC OU SANS CONTRAT, IL SE DE­MANDE QUEL EST LE RÉ­GIME LE PLUS PRO­TEC­TEUR POUR DE­VE­NIR PRO­PRIÉ­TAIRE À DEUX.

Dossier Familial - - SOMMAIRE - Par Anne-lise Def­rance

Di­vor­cé, Guillaume, 43 ans, vit au­jourd’hui en couple avec Ca­mille et les deux en­fants mi­neurs de sa com­pagne. Il en­vi­sage d’ache­ter avec elle une mai­son à Stras­bourg, ven­due 320 000 eu­ros frais in­clus. Il fi­nan­ce­rait 60 % de l’achat, dont

153 600 eu­ros par un ap­port per­son­nel et le reste, 38 400 eu­ros, par un prêt.

Elle par­ti­ci­pe­rait à hau­teur de 40 %, soit

128 000 eu­ros in­té­gra­le­ment is­sus d’un ap­port per­son­nel. Par pré­cau­tion, Guillaume s’in­ter­roge à pro­pos des droits de cha­cun sur ce bien si Ca­mille et lui se sé­pa­raient ou si l’un d’eux dé­cé­dait. Se re­ma­rier, est-ce la meilleure so­lu­tion avant d’ache­ter à deux ?

1 RES­TER CONCUBINS

Guillaume et Ca­mille ont tous les deux une pré­cé­dente ex­pé­rience du ma­riage. Dans l’ab­so­lu, comme un couple sur cinq d’après l’in­see, ils pré­fèrent cette fois conti­nuer à vivre en union libre. En ache­tant leur nou­velle mai­son en in­di­vi­sion, ils en de­viennent pro­prié­taires tous les deux à hau­teur de leur contri­bu­tion fi­nan­cière res­pec­tive lors de l’achat : 192 000 eu­ros pour Guillaume et 128 000 eu­ros pour Ca­mille. Au risque de vexer sa com­pagne, Guillaume doit de­man­der que cette ré­par­ti­tion fi­gure bien dans l’acte de pro­prié­té. Faute de quoi, en cas de sé­pa­ra­tion, le bien se­ra ré­pu­té ap­par­te­nir à cha­cun pour moi­tié. S’ils de­vaient le re­vendre pour 350 000 eu­ros dans plu­sieurs an­nées, Guillaume ne ré­cu­pé­re­rait alors que 50 % de cette va­leur de la vente, bien qu’il ait fi­nan­cé l’ac­qui­si­tion à hau­teur de 60 %. Sans cette men­tion, il pour­rait tou­jours de­man­der que Ca­mille lui rem­bourse les 10 % sup­plé­men­taires. Mais si elle conteste, ce se­ra à lui d’ap­por­ter la preuve de­vant les tri­bu­naux qu’il a bien payé 60 % de la mai­son com­mune. Choi­sir de res­ter in­dé­pen­dants l’un de l’autre com­plique la si­tua­tion en cas de dé­cès de Guillaume. Comme il n’a pas d’en­fant, sauf à avoir ré­di­gé un tes­ta­ment au pro­fit de Ca­mille, ce sont ses pa­rents et ses frères et soeurs qui hé­ri­te­ront de sa part de la mai­son. Ils pour­raient en ré­cla­mer la vente.

Le couple n’étant ni ma­rié ni pac­sé, Ca­mille ne bé­né­fi­cie­rait d’au­cun droit d’oc­cu­pa­tion du lo­ge­ment et pour­rait être for­cée à dé­mé­na­ger. Si Ca­mille dis­pa­raît en pre­mier, ce sont ses en­fants qui hé­ritent de sa part. Tant qu’ils res­tent mi­neurs, il re­vient à leur père – le pre­mier ma­ri de Ca­mille – de gé­rer leur part

d’hé­ri­tage. Ce­lui-ci pour­rait aus­si for­cer Guillaume à vendre la mai­son et à dé­mé­na­ger ra­pi­de­ment. Autre dif­fi­cul­té : si Ca­mille ré­dige un tes­ta­ment en fa­veur de Guillaume en lui lais­sant le droit d’oc­cu­per le bien aus­si long­temps qu’il le veut, ses en­fants pour­ront s’y op­po­ser car la part d’hé­ri­tage qui doit leur re­ve­nir, dite « part de ré­serve », doit leur par­ve­nir libre de toute charge. Or, l’oc­cu­pa­tion est consi­dé­rée comme une charge.

Pour li­mi­ter ces consé­quences né­ga­tives tout en res­tant concubins, le couple a tout in­té­rêt à ac­qué­rir sa mai­son non pas en nom propre mais par le biais d’une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière (SCI) en pré­voyant dans ses sta­tuts un achat « en dé­mem­bre­ment croi­sé ». Cha­cun de­vient alors ti­tu­laire de l’usu­fruit des parts ac­quises par son as­so­cié. En cas de dé­cès, le sur­vi­vant est alors as­su­ré de res­ter dans les lieux sa vie du­rant, même en pré­sence d’en­fants.

À no­ter : afin d’évi­ter que les hé­ri­tiers du dé­funt soient pri­vés d’un ca­pi­tal dont ils au­raient be­soin, les sta­tuts de la SCI peuvent pré­voir que le com­pa­gnon sur­vi­vant quitte les lieux au bout d’un temps don­né.

2 SE MA­RIER SANS CONTRAT

Si, comme quatre couples ma­riés sur cinq, Guillaume et Ca­mille s’unissent sans si­gner de contrat de ma­riage, ils sont sou­mis au ré­gime lé­gal de la com­mu­nau­té ré­duite aux ac­quêts.

Les biens qu’ils pos­sèdent avant leur ma­riage res­tent leur pro­prié­té per­son­nelle, ceux ache­tés après se­ront com­muns. À ce titre, le prêt im­mo­bi­lier rem­bour­sé par Guillaume se­ra sup­po­sé l’être pour le compte des deux époux.

En cas de di­vorce, Guillaume et Ca­mille ont plu­sieurs pos­si­bi­li­tés. D’abord, vendre le bien et ré­cu­pé­rer cha­cun leur part. Celle-ci est alors égale à la moi­tié du mon­tant de la vente, dé­duc­tion faite des ap­ports per­son­nels, à condi­tion de bien avoir in­di­qué au no­taire, lors de la si­gna­ture de l’acte d’achat, que cet ar­gent pro­ve­nait de fonds dé­te­nus par cha­cun avant le ma­riage.

Dans l’hy­po­thèse d’une re­vente à

350 000 eu­ros, Guillaume re­ce­vra donc

187 800 eu­ros [153 600 € d’ap­port per­son­nel + (350 000 – 153 600 – 128 000) ÷ 2] et Ca­mille 162200 eu­ros [128000 € d’ap­port + (350000 – 153600 – 128000) ÷ 2].

Autres pos­si­bi­li­tés : conser­ver le lo­ge­ment en in­di­vi­sion et le mettre en lo­ca­tion, ou dé­ci­der que l’un ra­chète la part de l’autre. Le mon­tant à ver­ser se­ra alors cal­cu­lé en fonc­tion de la quote-part de pro­prié­té de l’époux ven­deur et de la va­leur es­ti­mée du lo­ge­ment le jour du di­vorce. Ain­si, si la mai­son vaut 350 000 eu­ros, Guillaume de­vra ver­ser 162 200 eu­ros à Ca­mille pour res­ter seul maître des lieux.

En op­tant pour le ma­riage plu­tôt que l’union libre, Guillaume et Ca­mille sont mieux pro­té­gés en cas de dé­cès. L’époux sur­vi­vant peut en ef­fet conti­nuer à ha­bi­ter la mai­son aus­si long­temps qu’il le sou­haite. Guillaume n’ayant pas d’en­fant, Ca­mille est consi­dé­rée comme son hé­ri­tière. La part qui lui re­vient dé­pend alors des pa­rents de son dé­funt ma­ri. Si ceux-ci sont en­core en vie, Ca­mille hé­rite

de la moi­tié des biens de Guillaume, chaque quart res­tant al­lant à l’un des pa­rents. Si, en re­vanche, ils sont eux-mêmes dé­cé­dés, elle hé­rite de tout et de­vient donc l’unique pro­prié­taire de la mai­son. Sauf ré­dac­tion par Ca­mille d’un tes­ta­ment ou d’une do­na­tion

au der­nier vi­vant, la si­tua­tion est en re­vanche moins fa­vo­rable pour Guillaume qui n’hé­rite que d’un quart des biens de son épouse. Bien qu’il puisse res­ter dans les lieux jus­qu’à sa propre mort, il se re­trou­ve­rait alors en in­di­vi­sion avec les en­fants de Ca­mille.

À no­ter : en cas de di­vorce, si l’un des époux veut ab­so­lu­ment conser­ver la mai­son et que l’autre s’y op­pose, il peut de­man­der au juge l’at­tri­bu­tion pré­fé­ren­tielle de ce lo­ge­ment en payant la part de son conjoint.

SE MA­RIER OU 3 SE PACSER EN SÉ­PA­RA­TION DE BIENS

Se­lon ce ré­gime, Guillaume et Ca­mille conservent leur in­dé­pen­dance fi­nan­cière et ma­té­rielle. Cha­cun reste seul pro­prié­taire des biens qu’il a ache­tés avant ou après le ma­riage ou le pacs. Pour évi­ter les mau­vaises sur­prises, l’acte d’achat de la mai­son doit néan­moins bien men­tion­ner que Guillaume en fi­nance 60 % et Ca­mille, 40 %. Au mo­ment de re­vendre la mai­son pour 350 000 eu­ros, Guillaume ré­cu­pé­re­ra alors 210 000 eu­ros (60 %) et Ca­mille

140 000 eu­ros (40 %). À dé­faut, le bien se­ra pré­su­mé leur ap­par­te­nir à 50-50.

En cas de dé­cès, le pacs fait cou­rir plus de risques au sur­vi­vant car un par­te­naire pac­sé n’hé­rite pas de son conjoint. Ce sont les pa­rents et les frères et soeurs de Guillaume qui hé­ri­te­raient de sa part de mai­son s’il lui ar­ri­vait mal­heur, et les en­fants de Ca­mille si c’est elle qui dis­pa­rais­sait en pre­mier. Maigre conso­la­tion, le pac­sé sur­vi­vant bé­né­fi­cie d’un « droit tem­po­raire au lo­ge­ment » : il peut res­ter un an dans les lieux, à comp­ter du dé­cès, sans avoir à payer de loyer aux hé­ri­tiers lé­gaux.

Pour da­van­tage de sé­cu­ri­té, Guillaume et Ca­mille ont donc in­té­rêt à pri­vi­lé­gier le ma­riage. Mal­gré le ré­gime de sé­pa­ra­tion de biens, ils se­ront hé­ri­tiers ré­ser­va­taires l’un de l’autre. Ca­mille hé­ri­te­rait ain­si de la to­ta­li­té du pa­tri­moine de Guillaume ou de la moi­tié, si ses pa­rents sont en­core en vie. Quant à Guillaume, il ob­tien­drait un quart du pa­tri­moine de son épouse, le reste re­ve­nant à ses en­fants. Il se trou­ve­rait alors en in­di­vi­sion avec ces der­niers et se­rait pro­prié­taire de la mai­son à hau­teur de 70 % (60 % de sa part + un quart des 40 % de Ca­mille). Le sur­vi­vant pour­ra res­ter dans les lieux sa vie du­rant, sans payer de loyer aux autres hé­ri­tiers.

À no­ter : la sé­pa­ra­tion de biens est le ré­gime par dé­faut du pacs mais les par­te­naires peuvent choi­sir un ré­gime d’in­di­vi­sion. Dès la si­gna­ture de cette op­tion, les biens ache­tés en­semble sont alors pré­su­més leur ap­par­te­nir pour moi­tié à cha­cun.

LA RÉ­PONSE DE L’EX­PERT Na­tha­lie COUZIGOU-SUHAS No­taire à Pa­ris

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