Quel logement peut-on louer ?
Pas question de louer n’importe quel local en guise de logement. Pour être en règle avec la loi, celui-ci doit répondre à des normes précises de confort et de décence – taille minimale, eau chaude, chauffage, etc. – et il doit disposer d’équipements préci
UN LOGEMENT DOIT ÊTRE SAIN ET SÛR
Premier impératif pour qu’un logement puisse être proposé à la location : ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. Portes et fenêtres, toiture, murs protègent des infiltrations d’eau et d’air (portes et fenêtres fermant correctement, trappes pour les cheminées, etc.). Le propriétaire doit en effet assurer
« le clos et le couvert ». Une ventilation est prévue pour renouveler l’air et évacuer l’humidité. Les garde-corps des balcons, des fenêtres, des loggias tout comme les rampes d’escaliers sont solides.
La pièce principale bénéficie d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant qui donne à l’air libre ou, au minimum, sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Bien sûr, le logement est pourvu de l’électricité, d’un branchement à l’eau froide et chaude avec un débit permettant un usage domestique normal. Un système de chauffage est présent. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les appareils de production d’eau et de chauffage doivent être en bon état de fonctionnement et respecter les normes de sécurité. La cuisine est équipée d’un évier avec eau chaude et froide et d’un système de siphon afin d’éviter le refoulement de mauvaises odeurs. Un espace est aménagé pour recevoir un appareil de cuisson.
Si le logement se compose d’une seule pièce, l’accès à un W.-C. extérieur, situé dans le même bâtiment et facilement accessible, est toléré. S’il y a plusieurs pièces, une salle de bains (douche ou baignoire) doit être aménagée. Dans ce cas, les W.-C. sont alors séparés de la cuisine et de la pièce où sont servis les repas. Le logement proposé à la location ne doit pas être infesté par des nuisibles, comme les souris, rats, cafards, punaises de lit, puces de parquet.
Bon plan pour le bailleur : des aides pour un coup de neuf
Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’aides de l’agence nationale de l’habitat (Anah), afin de remettre aux normes de décence un logement construit depuis quinze ans au moins, qu’il s’agisse de simples améliorations des performances énergétiques ou de travaux très lourds pour mettre fin à des problèmes d’insalubrité, réparer des dégradations, etc. En contrepartie, le bailleur s’engage à louer son bien en tant que résidence principale pendant au moins neuf ans à des ménages aux ressources modestes et en respectant des plafonds de loyers. Il bénéficie aussi d’une déduction fiscale sur ses revenus fonciers. L’aide peut aller jusqu’à 35 % du coût des travaux, dans la limite de 80 000 euros par logement. Elle peut être complétée par des primes accordées par des collectivités locales (les renseignements sont détaillés sur le site Anah.fr et à prendre auprès des mairies, des conseils départementaux ou régionaux).
UNE SURFACE MINIMALE DE 9 M2
Un logement, vide ou meublé, proposé à la location doit avoir au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m2 (donc hors salle de douche et W.-C.) et d’une hauteur sous plafond d’au moins
2,20 mètres, ou un volume de 20 m3 minimum. Ainsi, une petite pièce de 8 m2 mais avec 3 mètres de hauteur sous plafond, soit d’un volume de 24 m3, peut être proposée à la location. Les parties ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre (dans les chambres mansardées, notamment), les combles non aménagés, les caves, les terrasses, les balcons, les loggias, les séchoirs n’entrent pas dans ce calcul. La surface des mezzanines non démontables n’est prise en compte que si leur hauteur est d’au moins 1,80 mètre. De même pour les parties qui se trouvent en dessous. La surface habitable figure impérativement dans le contrat de location.
Bon plan pour le bailleur : louer moins de 9 m2, c’est possible !
Un logement d’une superficie inférieure à 9 m2 peut être proposé en tant que location touristique s’il est meublé. Mais attention à respecter la réglementation : une simple déclaration à la mairie dans certaines villes, mais une demande de dérogation pour un changement d’usage dans celles où le
marché de la location immobilière est tendu, comme Paris, Bordeaux, Lyon. Dans cette dernière hypothèse, la dérogation ne sera accordée que sous condition d’une compensation très difficile à remplir : le bailleur doit réaffecter la surface équivalente d’un local commercial (bureau ou activité) en local à usage d’habitation. L’objectif est de maintenir un marché de l’immobilier ouvert à la location classique.
Autre solution, louer la petite surface en tant que remise, débarras, cagibi, cellier ou bureau à partir de sites comme Costockage.fr, Kiwiiz.fr, Homebox.fr, Jestocke.com. Peu importe alors sa grandeur puisque ce bien n’est pas destiné à l’habitation. Montants du loyer et des charges, durée, congé et délai de préavis sont librement négociés entre bailleur et locataire. En effet, ce type de location n’est pas réglementé, le bail devant juste répondre aux conditions du Code civil.
LE CAS DES LOCATIONS MEUBLÉES
Si le logement est loué meublé, arriver avec sa valise et sa brosse à dents doit suffire pour s’y installer. Et si, bien sûr, il doit répondre aux normes de décence, il doit en plus comporter au minimum les équipements listés par un décret (n° 2015981 du 31 juillet 2015). Soit :
- une literie avec couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
- une plaque de cuisson ;
- un four ou four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C ;
- de la vaisselle nécessaire à la prise des
repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balais, aspirateur, etc.).
Bon plan pour le bailleur : la souplesse du meublé
La durée minimale du contrat est réduite à une année (neuf mois en cas de location à un étudiant, voir page 37) au lieu de trois années pour un logement loué vide en tant que résidence principale.
Le congé peut être donné annuellement au locataire, sous réserve d’un délai de prévenance réduit à trois mois, contre six mois dans le cadre d’un logement vide. Il n’existe pas de droit de préemption (priorité pour acheter) au bénéfice du locataire en cas de vente du bien loué. Le dépôt de garantie versé au bailleur est fixé à deux mois de loyer hors charges, contre un mois dans le cadre d’une
résidence principale louée vide. Outre le montant du loyer, plus important que celui d’un logement loué vide, le régime fiscal des revenus tirés des loyers est plus simple. Ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu, au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au régime réel ou micro-foncier.
Bon plan pour le locataire : un préavis plus court
Les locataires bénéficient d’une réduction du préavis pour quitter le logement : un mois dans un logement meublé au lieu de trois mois dans un logement vide.
LA LUTTE CONTRE LES PASSOIRES THERMIQUES
Lutter contre les logements énergivores – les passoires thermiques, ces habitations très mal isolées –, les éliminer d’ici à dix ans, c’est l’un des objectifs des pouvoirs publics. Plusieurs mesures tendent à encourager des travaux d’économie d’énergie.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2021, les propriétaires de tels logements dans 28 agglomérations situées en zone tendue (voir l’infographie en page 28) ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locations ou à l’occasion d’un renouvellement de bail, sauf si des travaux sont entrepris pour atteindre au minimum la classe énergétique E (il existe sept classes énergétiques de A à G, de la meilleure à la pire).
Concernant la possibilité de demander une contribution aux locataires pour réaliser des travaux d’économie d’énergie, le propriétaire doit s’engager à ce que ces travaux permettent d’atteindre la classe énergétique E (décret n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Dès 2022, lorsqu’un bien considéré comme une passoire thermique sera mis en location, les diagnostics de performance énergétique de moins de quatre ans devront être complétés d’un audit énergétique, afin d’informer précisément le locataire sur ses futures dépenses de chauffage.
À compter du 1er janvier 2023, le critère de performance énergétique s’ajoutera aux autres critères de décence d’un logement. Le seuil à respecter sera déterminé par décret. Ainsi, il devrait permettre d’interdire à la location les logements ayant une classe énergétique G, voire F.
Enfin, d’ici à 2028, la loi prévoit une obligation de travaux dans les passoires thermiques avec un objectif d’atteinte de la classe E, sauf exceptions liées aux contraintes techniques, architecturales, ou au coût disproportionné par rapport à la valeur du bien. Cette mention sera obligatoire dans les annonces immobilières des logements concernés dès 2022. En cas de non-respect de ces règles, des sanctions seront appliquées aux bailleurs négligents.
Bon plan pour le bailleur : de nombreuses aides à la rénovation
Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas accès aux aides de l’anah peuvent profiter de Ma Prime Rénov’ pour les travaux de rénovation énergétique dans une maison individuelle ou dans les parties privatives de logements en copropriété. Son montant (entre 40 et 90 % du devis) dépend des ressources du demandeur, de la zone où est situé l’immeuble et de la nature des travaux. Tous les devis signés après le 1er octobre 2020 sont éligibles, mais les dossiers doivent être déposés à partir du 1er juillet 2021. Un propriétaire peut être aidé au maximum pour trois logements mis en location, dans la limite de 20 000 euros sur cinq ans (renseignements sur Anah.fr et Faire.gouv.fr). Un propriétaire bailleur peut également, sous conditions, bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro (éco-ptz), afin de financer des travaux de rénovation énergétique de logements. Son montant maximal est compris entre 7 000 euros et 30 000 euros (renseignements auprès des banques).