La résiliation du bail : les règles à respecter
Motifs, délais, conditions de forme… tout ce qu’il faut savoir pour donner congé en toute légalité, que l’on soit locataire ou bailleur.
VOUS ÊTES LOCATAIRE
Vous bénéficiez d’un bail de trois ans (ou de six ans si le bailleur est une personne morale) si vous louez votre logement nu. Le bail est d’une durée d’un an si le logement est meublé. Dans les deux cas, vous pouvez quitter votre logement avant cette échéance, à tout moment. Cas n° 1 : vous louez un logement vide situé en zone tendue
Quand un logement est situé en zone tendue, le préavis du locataire est d’un mois. Aujourd’hui, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants sont classées « zones tendues » par décret (voir notre infographie page 28), soit la plupart des grandes villes de l’hexagone, banlieues comprises.
Pour savoir si votre commune est située en zone tendue, consultez le site Service-public. fr/simulateur/calcul/zones-tendues. Dans votre congé, vous devez préciser que vous entendez bénéficier d’un préavis réduit et fournir un justificatif prouvant que le logement se situe en zone tendue. Pour cela, une copie du décret listant les communes en zone tendue doit être jointe au courrier. Vous y soulignerez le nom de votre commune. Cas n° 2 : vous louez un logement vide situé hors zone tendue
Les zones non tendues correspondent à toutes les agglomérations qui ne sont pas classées en zones tendues (soit les petites et moyennes villes et les zones rurales). Le préavis est de trois mois, mais il peut être réduit à un mois dans les cas suivants : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle). Il peut être réduit si vous êtes bénéficiaire du RSA, de l’allocation adulte handicapé ou d’un logement à caractère social et, également, si votre état de santé justifie un changement de domicile ou si vous êtes victime de violences conjugales. Dans l’un de ces cas, vous devez aussi indiquer que vous souhaitez profiter d’un préavis réduit et joindre un justificatif. Cas n° 3 : votre logement est meublé
Votre bail est d’un an mais vous pouvez y mettre fin à tout moment. Que vous soyez en zone tendue ou non, votre préavis est d’un mois. C’est aussi le cas lorsque vous êtes étudiant et que votre bail est de neuf mois ou que vous bénéficiez d’un bail mobilité dont la durée peut être très courte (de un à dix mois). Dans tous ces cas de figure, vous n’avez pas à indiquer le motif de votre départ ni à fournir de justificatif concernant votre situation personnelle.
LES RÈGLES DE FORME À RESPECTER DANS TOUS LES CAS
Vous devez faire part à votre bailleur de votre intention de quitter les lieux obligatoirement par écrit, par l’un de ces trois moyens :
- par lettre recommandée avec accusé de
réception (AR) ;
- par remise en main propre contre récépissé
ou émargement ;
- par acte d’huissier.
Un courrier simple, un courriel, un texto ou un appel téléphonique ne suffisent pas.
Votre bailleur pourrait prétendre ne jamais avoir été informé de vos intentions et
considérer que vous restez locataire au-delà de la date à laquelle vous avez prévu de déménager. La plupart des locataires utilisent la lettre recommandée avec AR.
Attention ! Le délai de préavis ne court qu’à partir du jour de la réception du courrier par le propriétaire. C’est la date indiquée sur l’accusé de réception, signé par le destinataire, qui est le point de départ de votre préavis. Si la lettre recommandée n’a pu être remise à votre propriétaire ou que celui-ci n’est pas allé la chercher au bureau de poste dans les délais, la notification n’est pas valable. Le recours à un huissier peut donc être justifié si vous avez des raisons de craindre que votre bailleur n’ira pas chercher votre courrier, par négligence ou parce que la relation est conflictuelle. Il faut compter
250 euros TTC pour son intervention.
VOTRE SITUATION PENDANT LE PRÉAVIS
Vous devez payer votre loyer et vos charges jusqu’à la fin de votre préavis, sauf si un nouveau locataire vous remplace avant. Mais vous ne serez pas redevable du mois entier, seulement d’un loyer et des
charges calculés au prorata des jours où vous êtes locataire dans le mois.
Exemple : votre loyer charges comprises est de 520 euros. Vous partez le 25 avril. Vous devrez à votre propriétaire :
520 ÷ 30 × 25 = 433 euros. Vous devez laisser visiter votre
logement. Le préavis est prévu pour accorder au bailleur le temps de trouver un nouveau locataire. Votre bailleur ne peut toutefois vous contraindre à des visites que si une clause du contrat de bail l’a prévu, ce qui n’est pas toujours le cas. En échange, le bailleur doit vous informer par avance des visites et vous laisser un délai raisonnable pour vous organiser. En aucun cas, il n’a le droit de faire visiter votre logement sans votre autorisation. Cette initiative constituerait une violation de domicile sanctionnée pénalement. Vous êtes contraint de supporter les travaux que votre propriétaire veut réaliser. En effet, la loi impose au locataire
de laisser accès à son logement pour l’exécution des travaux, qu’ils soient de mise aux normes de décence, de maintien en état et d’entretien normal ou encore de travaux d’amélioration, y compris de performance énergétique. Or, cette obligation s’impose à vous-même en période de préavis. Le bailleur doit vous adresser au préalable une notification de travaux et vous indemniser si ces derniers durent plus de vingt et un jours.
VOUS ÊTES BAILLEUR
Vous vous êtes engagé pour une durée minimale de trois ans lorsque le logement est loué sans meubles, ou un an (voire neuf mois, si votre locataire est étudiant) lorsque le logement est meublé.
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez donner congé à votre locataire que pour le terme du contrat de bail, en le prévenant au moins six mois à l’avance (trois mois avant pour un logement loué meublé à titre de résidence principale) et seulement pour l’un des motifs suivants : revendre votre bien, l’habiter ou pour un « motif légitime et sérieux ». Des conditions de forme doivent être respectées également. Le délai de six mois – ou de trois mois en meublé – est très strict. S’il n’est pas respecté, même à un jour près, le bail est reconduit, et il repartirait pour une nouvelle période de trois ans (ou un an en meublé). Pour vous aussi, c’est la date de réception du courrier qui compte, et non la date à laquelle vous envoyez le congé.
Vous disposez aussi de trois moyens pour informer votre locataire de votre projet :
- la lettre recommandée avec AR ;
- la remise en main propre contre
émargement ou récépissé ;
- l’acte d’huissier.
« Compte tenu de l’importance de l’enjeu, il est conseillé au bailleur d’envoyer un courrier recommandé bien avant le délai de six mois, par prudence. Le bail prendra alors fin au terme convenu. Vous aurez le temps de vous assurer que le courrier a bien été réceptionné et que le congé est valable »,
indique-t-on à l’anil. Si la date limite du délai de six mois approche et que la remise en main propre n’est pas possible, il est recommandé de faire appel à un huissier de justice. Comptez 250 euros TTC pour cette prestation.
LE CONGÉ POUR VENDRE
Dans le cadre d’une location nue, le congé pour vente est très réglementé car le locataire dispose d’un droit de préemption qui le rend prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe. Pour être valable, le congé doit contenir une offre de vente au bénéfice du locataire. Le prix du bien, les conditions de la vente, l’objet de la vente doivent être indiquées avec précision et les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, reproduits. Il faut également y joindre la notice d’information
relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (que l’on peut trouver dans l’arrêté du 13 décembre 2017, J.O. du 20).
Compte tenu de ces exigences, il est fortement recommandé d’utiliser des modèles types de congé pour vendre, comme ceux disponibles sur le site de l’anil. Le prix que vous proposez doit correspondre aux valeurs du marché. Le congé serait nul si le prix apparaissait excessif ou volontairement dissuasif. L’offre de vente est valable deux mois, à compter du début du préavis (et non de la réception de l’offre-congé qui a pu être reçue plus de six mois avant la fin du bail). Vous êtes alors lié par cette offre pendant ce délai et, de ce fait, vous ne pouvez vendre à un tiers. Si votre locataire l’accepte, il a deux mois (ou quatre s’il a recours à un prêt) pour signer l’acte de vente. Mais attention, si le locataire refuse l’offre et que, par la suite, vous trouvez un acheteur à un prix inférieur au prix réclamé à votre locataire, celui-ci bénéficie d’un nouveau droit de préemption, au nouveau prix. Cette fois, c’est le notaire chargé de la vente qui se charge des formalités. Votre locataire a alors encore un mois, à compter de la réception de la nouvelle offre, pour se décider. Dans le cadre d’une location meublée, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption.
LE CONGÉ POUR REPRISE
Vous êtes autorisé à reprendre votre bien pour l’habiter vous-même en tant que résidence principale ou pour y loger un proche, qu’il s’agisse de votre époux, votre partenaire de pacs, votre concubin depuis au moins un an, d’un ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent…) ou d’un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant…) de votre côté ou de celui de votre conjoint, concubin ou partenaire de pacs. Dans tous les cas, vous devrez indiquer dans le congé que vous envoyez à votre locataire la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement. La notice d’information relative aux obligations
du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe à ce congé. En cas de mensonge sur l’identité du bénéficiaire de la reprise, votre congé pourrait être qualifié de frauduleux et vous risqueriez d’être condamné au paiement de dommages et intérêts. À moins que vous ne démontriez qu’une cause légitime a empêché l’occupation prévue au moment du congé.
LE CONGÉ POUR MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX
Si votre locataire ne paie pas ses loyers et ses charges ou, même, paie de manière irrégulière, dégrade le logement, le sous-loue sans votre accord, vous pouvez donner congé à votre locataire en invoquant un « motif légitime et sérieux ». La loi ne liste pas les cas pouvant correspondre à cette notion. Mais on considère qu’ils correspondent à tout manquement du locataire à l’une de ses obligations. Les tribunaux ont qualifié de motif légitime et sérieux le fait d’exercer une activité commerciale dans le logement sans en avoir informé le bailleur, d’avoir un comportement agressif contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l’immeuble, de commettre des incivilités répétées ou de s’approprier une partie commune de l’immeuble.