Certaines clauses du bail peuvent être contestées sans limite dans le temps

Cass. civ., 3e ch., 19 novembre 2020, n° 19-20405 ; lettre de la 3e chambre civile n° 1 mise en ligne le 5 janvier 2021

Un locataire soutenait que la clause de révision de son loyer devait être réputée non écrite, car elle était contraire au statut des baux commerciaux (c. com. art. L. 145-15). De son côté, le bailleur rappelait que les actions liées au statut étaient prescrites passé 2 ans (c. com. art. L. 145-60). Le bail ayant été signé plus de 2 ans auparavant, l'action du locataire était, selon le bailleur, prescrite. Saisie de cette affaire, la Cour de cassation rappelle que, avant l'entrée en vigueur de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », les clauses contraires au statut étaient nulles (c. com. art. L. 145-15 ancien) et que l'action en nullité devait être engagée dans les 2 ans de la signature du bail. Depuis la loi Pinel, qui sur ce point s'applique aux baux en cours, ces clauses sont réputées non écrites et l'action tendant à déclarer une clause réputée non écrite n'est, conclut la Cour, soumise à aucune prescription.

Ainsi que la troisième chambre commente son arrêt, la solution est conforme à la volonté du législateur. Effectivement, au cours des débats, le député Fabrice Verdier avait expliqué ainsi la modification proposée : « la clause réputée non écrite est […] considérée comme n'ayant pas d'existence et, de ce fait, aucune prescription ne court à son égard » (AN, rapport n° 1739, 29 janvier 2014).

RF 2020-2, § 608