CONSTRUIRE SA MAI­SON PRÈS DU LIT­TO­RAL

CE QUE LA LOI IN­TER­DIT, CE QUI RESTE POS­SIBLE…

Intérêts Privés - - LA UNE -

Il suf­fit de se pro­me­ner sur une des zones ci­ta­dines ou tou­ris­tiques des 20000 km de notre lit­to­ral, quel que soit l’océan ou la mer qui la borde, pour être ef­frayé par une ur­ba­ni­sa­tion ef­fré­née et des construc­tions pas tou­jours de bon goût qui forment par en­droits un front in­in­ter­rom­pu de bé­ton. Ha­bi­ter en bord de mer est un pri­vi­lège qui fait rê­ver et se paie très cher. Un pri­vi­lège dé­sor­mais in­ac­ces­sible sauf à ra­che­ter une mai­son ou un ap­par­te­ment existant. Car face à cette ur­ba­ni­sa­tion crois­sante, aux pay­sages mas­sa­crés et à la né­ces­si­té de pré­ser­ver des zones de res­pi­ra­tion pour la na­ture en bord de mer, la loi du 3 Jan­vier 1986, dite « loi lit­to­ral », a frap­pé fort. Elle as­sume al­lè­gre­ment ses trente ans avec une ap­proche simple : il est to­ta­le­ment in­ter­dit de construire à moins de 100 m des plus hautes eaux de la mer, et sur le reste du ter­ri­toire de la com­mune lit­to­rale, les nou­velles construc­tions ne peuvent ve­nir qu’en den­si­fi­ca­tion du coeur de ville ou du vil­lage existant. Une loi qui s’ap­plique tout le long du lit­to­ral ma­rin, mais éga­le­ment à l’en- semble des 16 lacs de plus de 1000 ha tous si­tués en zone mon­tagne.

➜ De beaux prin­cipes mais une forte in­sé­cu­ri­té ju­ri­Dique

Cette loi de 1986 peut être sa­luée car elle a in­con­tes­ta­ble­ment mis un coup d’ar­rêt au dé­ve­lop­pe­ment de l’ur­ba­ni­sa­tion sur le lit­to­ral dans les zones qui res­taient en­core na­tu­relles ou peu ur­ba­ni­sées (Bre­tons, Corses et Gas­cons peuvent lui dire mer­ci !). Ce qui peut en re­vanche lui être re­pro­ché, c’est qu’elle s’est conten­tée de fixer de grands prin­cipes di­rec­teurs, certes louables, mais sans se pré­oc­cu­per des dé­tails. Or le diable se cache dans les dé­tails, et la loi a gé­né­ré un très fort conten­tieux ; il est re­ve­nu à la ju­ris­pru­dence, no­tam­ment celle du Conseil d’État, d’en dé­fi­nir le pé­ri­mètre exact et les mo­da­li­tés d’ap­pli­ca­tion. Une réelle in­cer­ti­tude ju­ri­dique en est dé­cou­lée, in­cer­ti­tude qui sub­siste par­fois car il n’existe qua­si­ment plus un per­mis de construire dé­li­vré sur le lit­to­ral qui ne soit pas at­ta­qué en jus­tice.

Afin de bien com­prendre la com­plexi­té de la construc­tion à proxi­mi­té du lit­to­ral et d’ap­pré­hen­der l’am­pleur du conten­tieux, il faut as­si­mi­ler un axiome de base : la loi prime sur tous les do­cu­ments d’urbanisme. Ce qui si­gni­fie qu’un per­mis de construire ac­cor­dé en par­faite adé­qua­tion avec une carte com­mu­nale et même un P.L.U. (plan lo­cal d’urbanisme) peut être an­nu­lé parce que contraire à la loi. Non pas au texte de la loi lui­même, mais à l’ap­pli­ca­tion que les tri­bu­naux ont dû en faire du fait de son im­pré­ci­sion. Ache­ter un

ter­rain construc­tible et ob­te­nir de bons ren­sei­gne­ments de la mai­rie ne si­gni­fie pas du tout qu’il se­ra pos­sible d’y construire !

Si l’on ajoute à ce­la le fait que les as­so­cia­tions de dé­fense de l’en­vi­ron­ne­ment, mais bien sou­vent les voi­sins po­ten­tiels dé­jà en place, at­taquent sys­té­ma­ti­que­ment tout nou­veau per­mis dé­li­vré par un maire, toute construc­tion nou­velle sur le lit­to­ral de­vient un vé­ri­table cal­vaire pour ce­lui qui s’y ha­sarde sans avoir les reins so­lides.

➜ La no­tion de viL­Lage

À la base, au-de­là de la bande inconstructible des 100 m du lit­to­ral, c’est l’ar­ticle L. 121-8 du code de l’urbanisme qui pré­cise que « l’ex­ten­sion de l’ur­ba­ni­sa­tion doit se réa­li­ser soit en conti­nui­té avec les ag­glo­mé­ra­tions et vil­lages exis­tants, soit en ha­meaux nou­veaux in­té­grés à l’en­vi­ron­ne­ment ». Ça semble simple… Mais ça ne l’est pas, la prin­ci­pale dif­fi­cul­té te­nant à la dé­fi­ni­tion des mots uti­li­sés. Qu’est-ce qu’un « vil­lage», qu’est-ce qu’un «ha­meau in­té­gré à l’en­vi­ron­ne­ment» ? Qu’est ce qu’une « ex­ten­sion de l’ur­ba­ni­sa­tion » ? Qu’estce que la « conti­nui­té » ?

➜ toute construc­tion nou­veLLe in­ter­dite dans Les ha­meaux

Lors de l’en­trée en vi­gueur de la loi de 1986 il sem­blait évident que le but était de den­si­fier l’ur­ba­ni­sa­tion et d’évi­ter le mi­tage. Donc qu’un per­mis de construire pou­vait être dé­li­vré certes en coeur ou en pé­ri­phé­rie im­mé­diate d’une ag­glo­mé­ra­tion mais éga­le­ment en coeur ou en pé­ri­phé­rie des ha­meaux, ces pe­tits groupes de mai­son qui ac­com­pagnent la plu­part des pe­tites villes et des vil­lages du lit­to­ral. Et c’est là que la ju­ris­pru­dence a frap­pé très fort, in­ter­di­sant qua­si­ment toutes nou­velles construc­tions.

Au dé­part les textes étaient fa­vo­rables aux bâ­tis­seurs. Une cir­cu­laire du 14 mars 2006 pré­ci­sait que « le fait d’édi­fier une ou plu­sieurs construc­tions à l’intérieur d’une ville, d’un vil­lage ou d’un ha­meau ne consti­tue pas une ex­ten­sion d’ur­ba­ni­sa­tion ». Dans un ha­meau ( « un pe­tit groupe d’ha­bi­ta­tions, une di­zaine ou une quin­zaine au maxi­mum, pou­vant com­prendre éga­le­ment d’autres construc­tions, iso­lé et dis­tinct du bourg ou du vil­lage »), il peut être au­to­ri­sé « l’édi­fi­ca­tion de quelques

construc­tions, à l’intérieur ou à la frange, à condi­tion que l’im­plan­ta­tion de ces construc­tions ne re­mette pas en cause la taille re­la­ti­ve­ment mo­deste du ha­meau ». Il res­tait donc pos­sible de construire une mai­son en den­si­fi­ca­tion. Une pe­tite lueur d’es­poir sem­blait exis­ter, mais elle s’est éteinte avec la ju­ris­pru­dence beau­coup plus res­tric­tive es­ti­mant que quelques mai­sons éparses, même une di­zaine, ne consti­tuent pas for­cé­ment un ha­meau. La cir­cu­laire de 2006 a fi­ni par être abro­gée par une ins­truc­tion du 7 dé­cembre 2015 et il est dé­sor­mais clair que toute construc­tion nou­velle est in­ter­dite au sein d’un ha­meau.

➜ Les tri­bu­naux Laissent construire Là où iL y a dé­jà une ur­ba­ni­sa­tion

La ju­ris­pru­dence du Conseil d’État est dras­tique : la no­tion de « zones dé­jà ur­ba­ni­sées, ca­rac­té­ri­sées par une den­si­té si­gni­fi­ca­tive des construc­tions » fait qu’ « au­cune construc­tion ne peut être au­to­ri­sée, même en conti­nui­té avec d’autres, dans les zones d’ur­ba­ni­sa­tion dif­fuse éloi­gnées des ag­glo­mé­ra­tions et vil­lages »(1).

Nous sommes donc pas­sés à ce que Jean-Fran­çois Rou­haud, avo­cat, ap­pelle « le tout ou rien ». « Soit l’es­pace est ca­rac­té­ri­sé par un nombre et une den­si­té si­gni­fi­ca­tifs de construc­tions et toute construc­tion nou­velle y est ad­mise que ce soit en den­si­fi­ca­tion ou en ex­ten­sion ; soit ce n’est pas le cas et au­cune construc­tion nou­velle ne peut y être au­to­ri­sée ». Cette ju­ris­pru­dence met un frein ab­so­lu à toute construc­tion dans les ha­meaux, écarts et lieux-dits.

Il n’est plus pos­sible de construire sur une com- mune dis­po­sant d’une bande lit­to­rale (océan, mer ou lac) en de­hors du centre-ville (den­si­fi­ca­tion) ou en voi­si­nage im­mé­diat de sa pé­ri­phé­rie (ex­ten­sion). Une in­cons­truc­ti­bi­li­té de fac­to qui a pour avan­tage de li­mi­ter l’ex­ten­sion ur­baine et le mi­tage, mais pour in­con­vé­nients de li­mi­ter l’ex­ten­sion des com­munes lit­to­rales, d’em­pê­cher d’ac­cueillir de nou­veaux ha­bi­tants, y com­pris ses propres en­fants, mais aus­si tout dé­ve­lop­pe­ment in­dus­triel ou com­mer­cial.

(1) CE 7 fé­vrier 2005, no 264315

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