IN­VES­TIS­SE­MENT LO­CA­TIF PI­NEL…

L’AVAN­TAGE JOUE LES PRO­LON­GA­TIONS

Intérêts Privés - - LA UNE - Pé­la­gie Ter­ly

Est-il en­core temps de pro­fi­ter du dis­po­si­tif Pi­nel ac­tuel et dé­fis­ca­li­ser ses re­ve­nus 2017 ? Si vous n’avez pas dé­jà en­tre­pris les dé­marches et que le lo­ge­ment convoi­té n’est pas ache­vé de construire, il est trop tard pour cette an­née. Le temps de mon­ter le dos­sier de fi­nan­ce­ment, la si­gna­ture de l’acte au­then­tique risque fort de ne pas pou­voir avoir lieu en 2017. Pour au­tant, tout n’est pas per­du. Ce régime d’in­ci­ta­tion fis­cale à l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif dans le neuf qui de­vait s’éteindre à la fin de l’an­née 2017 se­ra fi­na­le­ment pro­lon­gé pen­dant 4 ans, soit jus­qu’à fin 2021. Une bonne nou­velle pour les in­ves­tis­seurs lo­ca­tifs qui se consti­tuent un pa­tri­moine im­mo­bi­lier grâce à cette aide fis­cale même si les zones géo­gra­phiques éli­gibles au dis­po­si­tif se­ront quelque peu ré­duites dès l’an­née pro­chaine.

EN­CORE 4 ANS POUR BÉ­NÉ­FI­CIER DU PI­NEL

Lors d’un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif ache­té sur plan, deux dates sont à dis­tin­guer. La date de si­gna­ture de l’acte au­then­tique dé­ter­mine le dis­po­si­tif éli­gible. Pour avoir droit au dis­po­si­tif Pi­nel se­lon les règles ac­tuelles, il faut si­gner un contrat de vente au plus tard le 31 dé­cembre 2017 sauf me­sures tran­si­toires (lire en­ca­dré). Cette date est à dif­fé­ren­cier de la date d’achè­ve­ment du lo­ge­ment qui éta­blit le fait gé­né­ra­teur de la ré­duc­tion d’im­pôt. « Un lo­ge­ment ache­vé est un bien dont les tra­vaux sont suf­fi­sam­ment avan­cés pour être ef­fec­ti­ve­ment ha­bi­table sans qu’il n’y ait be­soin que toutes les fi­ni­tions (pein­tures…) soient réa­li­sées. La preuve de l’achè­ve­ment ré­sulte du cer­ti­fi­cat de confor­mi­té ou de la dé­cla­ra­tion d’achè­ve­ment des tra­vaux. La dé­cla­ra­tion H1 ou H2 à sous­crire aux im­pôts dans les 90 jours de l’achè­ve­ment pour­ra confor­ter cette jus­ti­fi­ca­tion », pré­cise Jean-Louis Le Boulc’h, avo­cat au ca­bi­net Agik’a. À par­tir de cette date d’achè­ve­ment dé­marre l’avan­tage fis­cal. Ain­si pour un bien ac­quis (acte si­gné) en 2017, la ré­duc­tion d’im­pôt ac­tuelle Pi­nel pour­ra s’ap­pli­quer en 2018 ou 2019 se­lon la date de li­vrai­son du pro­gramme. Si vous avez fait construire le lo­ge­ment (hors cadre de la vente en état fu­tur d’achè­ve­ment), c’est la date du dé­pôt du per­mis de construire qui dé­ter­mine le dis­po­si­tif éli­gible et la date d’achè­ve­ment qui per­met de dé­fis­ca­li­ser. Quel que soit le type d’ac­qui­si­tion, l’avan­tage fis­cal prend ef­fet sans que le bien soit im­mé­dia­te­ment oc­cu­pé par un lo­ca­taire mais à condi­tion qu’il soit ef­fec­ti­ve­ment loué dans les douze mois sous peine de perdre l’avan­tage fis­cal.

BIEN ACHE­VÉ, PAS DE PRÉ­CI­PI­TA­TION

Pour bé­né­fi­cier dès cette an­née de la dé­fis­ca­li­sa­tion, le bien ac­quis doit donc être li­vré en 2017. Dans ce contexte, l’in­ves­tis­seur pour­rait être ten­té d’ac­qué­rir un lo­ge­ment neuf ven­du ache­vé, une fin de pro­gramme qui n’au­rait pas trou­vé en­core pre­neur. « De ma­nière gé­né­rale, je dé­con­seille d’ac­qué­rir un lo­ge­ment neuf ache­vé car un tel bien sûr le mar­ché si­gni­fie qu’il n’a pas trou­vé pre­neur de­puis de longs mois. Or, si le mar­ché ne l’a pas in­té­gré, mieux vaut pas­ser son che­min et ne pas se fier aux mo­tifs évo­qués par le com­mer­cia­li­sa­teur (comme un re­fus de fi­nan­ce­ment), et se concen­trer sur un pro­gramme de qua­li­té, li­vré plus tard », aver­tit Ju­lien Ra­bier, di­rec­teur as­so­cié de l’Ins­ti­tut du Pa­tri­moine. Quoi qu’il en soit, se pré­ci­pi­ter sur le pre­mier bien ve­nu est à évi­ter. Les cri­tères d’in­ves­tis­se­ment tels que l’em­pla­ce­ment, les com­mo­di­tés (tran­sports, com­merces, écoles…), le bas­sin éco­no­mique, l’at­trac­ti­vi­té lo­ca­tive…. sont tou­jours à ap­pré­cier. Inutile de rap­pe­ler les dé­boires ren­con­trés par cer­tains in­ves­tis­seurs qui ne trouvent pas de lo­ca­taires ou qui ont sur­payé un bien, aveu­glés par la dé­fis­ca­li­sa­tion. Res­tez sé­lec­tifs et pru­dents, dé­pla­cez-vous sur les lieux pour es­ti­mer par vous-même l’en­vi­ron­ne­ment lo­ca­tif.

UNE RÉ­DUC­TION D’IM­PÔT ET UN PEU DE REN­DE­MENT

Si le bien dans le­quel vous avez in­ves­ti est ache­vé cette an­née, le régime Pi­nel va vous per­mettre de ré­duire le mon­tant de votre im­pôt sur les re­ve­nus de 2017 (dé­cla­ra­tion 2018). Se­lon la du­rée d’en­ga­ge­ment, son taux est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans et porte sur le prix de re­vient dans la li­mite de 300000 eu­ros et pour l’ac­qui­si­tion d’au plus deux lo­ge­ments. Ain­si, en ayant in­ves­ti 170000 eu­ros en 2017 sur un bien li­vré en 2019, la ré­duc­tion d’im­pôt se­ra de 3 400 eu­ros par an pen­dant 9 ans (à par­tir de 2019) et de 1 700 eu­ros les 3 an­nées sui­vantes en cas de pro­ro­ga­tion de lo­ca­tion. Pour avoir droit à l’avan­tage fis­cal, la fixa­tion du loyer est li­mi­tée à un pla­fond par zone géo­gra­phique et les res­sources du lo­ca­taire ne peuvent éga­le­ment dé­pas­ser cer­tains pla­fonds. Pour un tel in­ves­tis­se­ment, vous pou­vez comp­ter se­lon Ju­lien Ra­bier « sur un taux de ren­de­ment lo­ca­tif de 3-4 % brut et un taux de ren­de­ment in­terne com­pre­nant l’épargne, l’em­prunt, les charges, le loyer et la re­vente sans plus-va­lue os­cil­lant entre 7 et 10 % ». Le pro­jet de loi de fi­nances pour 2018 pré­sen­té par le gou­ver­ne­ment ne mo­di­fie pas les condi­tions fis­cales en 2018, à l’ex­cep­tion du zo­nage géo­gra­phique. Reste à suivre les dé­bats par­le­men­taires qui pour­raient en­core ap­por­ter quelques ajus­te­ments.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.