LE DROIT EN ACTES COM­MENT SE LI­BÉ­RER D’UNE HY­PO­THÈQUE ?

Intérêts Privés - - SOMMAIRE - Éric Hou­ser

Quand doit-on con­sen­tir à la prise d’une hy­po­thèque ?

Sur­tout à l’oc­ca­sion d’une ac­qui­si­tion im­mo­bi­lière à l’aide d’un prêt ban­caire.

Le cas le plus fré­quent dans le­quel in­ter­vient l’hy­po­thèque est ce­lui de l’em­prunt sous­crit par une per­sonne ou un couple pour ache­ter son lo­ge­ment. Une ins­crip­tion hy­po­thé­caire est prise sur l’im­meuble ache­té, par le ban­quier qui ac­corde le prêt, afin de ga­ran­tir le paie­ment de la dette du ou des em­prun­teur (s) jus­qu’au com­plet rem­bour­se­ment du prêt. En pra­tique, le mot « hy­po­thèque » est sou­vent rem­pla­cé par l’ex­pres­sion plus des­crip­tive de « pri­vi­lège de prê­teur de de­niers », dont l’ef­fet est équi­valent, et qui a l’avan­tage d’être moins cher que l’hy­po­thèque.

Com­ment la pro­prié­té est-elle af­fec­tée par l’hy­po­thèque ? Con­trai­re­ment aux idées re­çues, l’ins­crip­tion an­té­rieure d’une hy­po­thèque n’em­pêche pas la re­vente.

L’hy­po­thèque n’est qu’une ga­ran­tie (en lan­gage ju­ri­dique, on parle de sû­re­té). Elle n’est ac­tion­née que si le prêt pour ac­qué­rir l’im­meuble n’est pas to­ta­le­ment rem­bour­sé (qu’une re­vente ou non soit en­suite en­vi­sa­gée). Il ne s’agit donc pas d’une « épée de Da­mo­clès » qui in­sé­cu­ri­se­rait toute tran­sac­tion por­tant sur l’im­meuble, à condi­tion bien sûr que le prêt soit ef­fec­ti­ve­ment rem­bour­sé. Il est donc inu­tile de « le­ver » ou « ra­dier » (termes équi­va­lents) l’hy­po­thèque avant de mettre le bien en vente. Cette dé­marche in­ter­vient à la si­gna­ture de l’acte (voir ci-des­sous). À une ex­cep­tion près, tou­te­fois : si le mon­tant de la dette sur le­quel porte la ga­ran­tie hy­po­thé­caire est su­pé­rieur au prix de vente de l’im­meuble, ce qui peut ar­ri­ver lorsque plu­sieurs ins­crip­tions ont été prises suc­ces­si­ve­ment sur le même bien (banques et autres or­ga­nismes prê­teurs, Tré­sor Pu­blic…), il est alors né­ces­saire de ra­dier l’hy­po­thèque en amont. Soit par un ac­cord avec les créan­ciers si au­cun pro­blème de paie­ment n’est à craindre, soit par ac­cord ac­té par le no­taire. À dé­faut (hy­po­thèque non le­vée), il y au­rait évi­dem­ment un risque pour le nou­vel ac­qué­reur de l’im­meuble, car comme le dit le code ci­vil, l’hy­po­thèque suit l’im­meuble « dans quelques mains qu’il passe » (ar­ticle 2393).

De quelle fa­çon l’hy­po­thèque dis­pa­raît-elle en cas de re­vente ?

Elle doit être « le­vée » ou « ra­diée » par le no­taire.

Lors de la re­vente d’un lo­ge­ment qui n’est pas en­core fi­ni de payer, en prin­cipe, il est inu­tile de se pré­oc­cu­per en amont de l’hy­po­thèque ins­crite par la banque (voir plus haut). En cours de réa­li­sa­tion de la vente (entre la pro­messe ou le com­pro­mis et l’acte au­then­tique), le no­taire va ob­te­nir un ren­sei­gne­ment hy­po­thé­caire : il in­ter­roge les ser­vices de la pu­bli­ci­té fon­cière et dé­couvre qu’une hy­po­thèque est ins­crite (sauf ab­sence to­tale de dette du ven­deur, cré­dit en cours sur le bien ven­du rem­bour­sé). Le cas échéant, il in­ter­roge la banque qui a oc­troyé le prêt im­mo­bi­lier pour sa­voir com­bien il reste dû à ce jour. Et le jour de la vente dé­fi­ni­tive (si­gna­ture de l’acte), il a l’obli­ga­tion de rem­bour­ser le mon­tant des échéances qui res­tent à payer à la banque, et de

ver­ser le sur­plus au ven­deur (prix de vente du bien après dé­duc­tion des échéances de prêt res­tant dues). En­suite, la vente étant ef­fec­tuée et le prêt com­plè­te­ment rem­bour­sé, le no­taire de­mande à la banque l’au­to­ri­sa­tion de ra­dier l’hy­po­thèque. Le coût de cette dé­marche est de l’ordre de 800 à 900 €.

Dans le cas or­di­naire, sans re­vente du bien, quand l’hy­po­thèque prend-elle fin ?

Après rem­bour­se­ment du prêt (ou de la dette) dans un cer­tain dé­lai, va­riable se­lon les banques.

Rap­pe­lons d’abord que même si l’em­prunt (la dette) n’est pas com­plè­te­ment rem­bour­sé (e), et que l’hy­po­thèque, pour cette rai­son, peut être ac­ti­vée, il y a un grand pas entre le constat de la ca­rence et la sai­sie ef­fec­tive de l’im­meuble par la banque ou le créan­cier sur la base de l’hy­po­thèque, car c’est une pro­cé­dure ju­di­ciaire longue et com­plexe.

Si, en re­vanche, il n’y a au­cune ca­rence dans le rem­bour­se­ment de l’em­prunt, l’hy­po­thèque n’a plus de rai­son d’être à son terme. Tou­te­fois, pour qu’elle prenne fin de ce fait (sans avoir à de­man­der sa ra­dia­tion), il faut, une fois que le prêt est rem­bour­sé, at­tendre un dé­lai d’un an à comp­ter de la der­nière échéance payée, pour que l’hy­po­thèque dis­pa­raisse com­plè­te­ment.

Et si l’em­prun­teur rem­bourse son prêt par an­ti­ci­pa­tion ?

L’hy­po­thèque qui ga­ran­tis­sait l’em­prunt n’a plus d’uti­li­té.

Il ar­rive qu’en rai­son de la baisse des taux, un em­prun­teur sou­haite ra­che­ter son prêt pour bé­né­fi­cier d’un nou­veau prêt moins cher. Il né­go­cie alors avec une autre banque, afin de rem­bour­ser le prêt ini­tial par an­ti­ci­pa­tion. Exemple : j’ai ache­té il y a 9 ans un ap­par­te­ment fi­nan­cé par un prêt de 100000 € au taux de 3,6 %, em­prunt ga­ran­ti par une hy­po­thèque. Si le taux est main­te­nant tom­bé à 1 %, j’ai in­té­rêt à rem­bour­ser par an­ti­ci­pa­tion en sous­cri­vant un nou­veau prêt ailleurs. Dans ce cas, la nou­velle banque peut de­man­der une ins­crip­tion hy­po­thé­caire, ain­si que la ra­dia­tion de la pre­mière hy­po­thèque, ra­dia­tion non obli­ga­toire car cette sû­re­té est de­ve­nue inu­tile (sans ob­jet).

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