ÊTRE COPROPRIÉTAIRE : BUDGET INCONTRÔLABLE ?

Habiter dans une copropriété a un coût : les charges ont beaucoup augmenté ces dernières années et le vieillissement de l’ensemble des immeubles entraîne une inflation des travaux. Des dépenses collectives que l’on ne contrôle pas…

Entre les charges courantes dont le montant augmente régulièrement comme le chauffage ou l’eau et les travaux qui peuvent être votés à chaque assemblée générale, les occasions de dépenses ne manquent pas pour les copropriétaires. Habiter en copropriété implique donc d’avoir les reins assez solides pour payer des travaux dans l’immeuble qui se décident à la majorité. Car même si vous votez contre les travaux proposés, vous n’aurez pas d’autre choix que de payer votre part. Et ces gros travaux (ravalement, ascenseur, chaufferie…) restent également à votre charge lorsque l’appartement est loué car le locataire n’y participe pas financièrement.

Des immeubles vieillissants Devant provisionner les futurs travaux

Le besoin de réaliser des travaux devrait s’accentuer dans les années à venir pour la simple raison que le parc de logements en copropriété est vieillissant, 38 % des copropriétés ont été construites entre 1949 et 1974 selon l’Institut national de statistiques (Insee). Et les travaux nécessaires pour les entretenir continuent à être importants. Quant aux 29 % de copropriétés construites entre 1975 et 2000, un grand nombre d’entre elles ont aussi besoin de travaux, notamment d’isolation. Le législateur a donc décidé de mettre en place un « fonds travaux » obligatoire. « Le but est de pouvoir faire face à la dépense nécessaire car bien souvent les copropriétaires n’ont pas les moyens de débourser une somme importante en une seule fois et laissent ensuite leur immeuble se dégrader », estime Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété (ARC) qui a beaucoup milité pour la mise en place de ce fonds travaux. Ce dernier est obligatoire pour tous les immeubles de plus de dix lots et il doit s’élever, au minimum, à 5 % du budget annuel global. Seuls les immeubles neufs de moins de cinq ans peuvent y échapper ainsi que les immeubles de moins de 10 lots mais à la condition de voter cette dispense à l’unanimité. En principe, les sommes en jeu ne devraient pas être trop importantes puisqu’elles devraient représenter une centaine d’euros par lot de copropriété et par an. Néanmoins, rien n’empêche un immeuble de voter un montant plus élevé ce qui augmente l’addition pour les copropriétaires.

Des travaux D’isolation obligatoires en cas De ravalement

Les engagements de la France en matière de réduction des gaz à effet de serre obligent aussi à mieux isoler les bâtiments. Depuis un décret n° 2016-711 du 30 mai 2016, en cas de ravalement important, c’est-à-dire qui concerne au moins 50 % de la surface du bâtiment, le propriétaire doit réaliser en même temps des travaux d’isolation des murs et de la toiture. C’est pour cette raison qu’on a parlé de « travaux embarqués ». Le surcoût pour les propriétaires est de l’ordre de 30 % selon l’Agence parisienne pour le climat. Il existe cependant une dispense d’effectuer ces travaux lorsqu’ils dégradent l’esthétique du bâtiment ou s’il n’est pas possible de les réaliser techniquement. Dans ce cas, la copropriété peut être dégagée de ses obligations à condition que cela soit validé par un homme de l’art (architecte, maître d’oeuvre..). Un copropriétaire dans un immeuble des années 1970 sans caractère architectural particulier pourra difficilement y échapper contrairement à un copropriétaire logé dans un immeuble haussmannien en pierre de taille.

compteurs inDiviDuels pour l’énergie

Enfin, partant du principe que les habitants sont plus responsables si les consommations sont individualisées, la pose de répartiteurs de chaleur (compteurs de calories posés sur les radiateurs ou sur le système de chauffage à l’entrée du logement) a été rendue obligatoire par un décret n°2016-710 du 31 mai 2016. La date butoir est fixée au 31 mars 2017 pour les immeubles qui consomment plus de 150 kWh de combustible chauffage par m2 et par an. Elle est fixée au 31 décembre 2017 pour les immeubles qui consomment entre 120 et 150 kWh de combustible chauffage par m2 et par an, et au 31 décembre 2019 pour les immeubles qui consomment moins de 120 kWh de combustible chauffage par m2 et par an, c’est-à-dire les immeubles récents. Dans certains cas, on peut échapper à cette obligation notamment lorsque techniquement il n’est pas possible de poser ces compteurs (chauffage par le sol notamment). Mais la possibilité d’échapper à cette obligation doit aussi être validée par des professionnels. La location et le relevé de ces compteurs auprès d’une entreprise reviennent à une centaine d’euros par an et par compteur. S’il en faut plusieurs dans l’appartement, cela risque de revenir cher.

Un DTG poUr prévoir tous les immeubles doivent se prononcer sur l’opportunité de réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui fait le point sur tous les travaux à réaliser dans l’immeuble au cours des années à venir. L’assemblée générale des copropriétaires peut refuser de réaliser ce DTG et les travaux qu’il préconise, mais certains immeubles réaliseront quand même ces travaux ce qui augmentera la note.

Des charges courantes De copropriété en hausse

Autre gros poste de dépenses : les charges courantes de copropriété. Faire le ménage des parties communes, assurer l’immeuble, effectuer des réparations ou tout simplement payer les contrats d’entretien de la chaudière ou de l’ascenseur coûtent cher. Selon l’observatoire des charges de l’ARC, en France, un appartement de 65 m2 payait en moyenne 30 euros de charges par m2 et par an dans les années 2000. On atteint désormais 45 euros et tout dépend de l’endroit où vous habitez car les copropriétaires parisiens paient généralement 50 euros par m2 et par an. C’est le chauffage qui coûte le plus cher avec une dépense de près de 13,5 euros par m2 et par an, puis viennent le personnel (9,2 euros par m2 et par an) et l’entretien courant (7,76 euros par m2 par an). Si des travaux surviennent, les charges peuvent exploser le budget habituellement consacré au logement. « Dans certains cas, un copropriétaire pourra consacrer 30 % de ses revenus au logement alors qu’en moyenne en France, la population y consacre un peu plus de 18 % », explique Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). Voilà qui peut être une source de découragement pour beaucoup à acheter un appartement dans une grande ville.