IMMOBILIER : ATTENTION À L’ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE !

Faut-il s’attendre à une remontée des prix immobiliers qui serait durable, comme elle s’est produite au début des années 2000 ? A lire les statistiques de prix des logements anciens qui ont enregistré localement d’assez nettes hausses de 3 à 5 % sur un an (voir p. 14), on pourrait penser que le phénomène qui s’est enclenché sur fond de baisse des taux d’intérêt est parti pour durer. Mais en est-on bien certain ? Pour certaines professions (agents immobiliers, distributeurs de crédits), il n’y a pas de doute : « c’est le moment d’acheter », surtout avant que les taux d’intérêt ne reprennent le chemin de la hausse, ce qu’ils ont commencé de faire: en avril, la moyenne nationale était proche de 1,60 % pour les prêts sur 20 ans. Raison de plus pour acheter maintenant, même un peu cher…, afin de ne pas subir davantage, plus tard, la remontée des prix ? Vrai pour les primo-accédants. Mais, pour d’autres profils, des facteurs économiques et démographiques peuvent créer le doute. Fera-t-on une bonne affaire au moment de revendre son logement dans quelques années, si l’on cède à un emballement passager dû au bas coût du crédit ? Ce n’est pas ce que laisse entrevoir Eric Monnet et Clara Wolf dans une publication de la Banque de France (« Rue de la Banque », n° 41 avril 2017). Ils expliquent, graphiques à l’appui, comment le taux de croissance de la population âgée de 20 à 49 ans influe sur la demande de logements à court terme qui détermine aussi la croissance économique du PIB. « Les variations démographiques prédisent mieux l’évolution du taux d’investissement résidentiel que n’importe quelle autre variable financière ou macro-économique », écrivent-ils, en soulignant « le rôle des migrations et de la démographie dans le boom de l’immobilier » entre 2002 et 2007. Mais, aujourd’hui, les deux auteurs expliquent que les projections de population « font apparaître un taux de croissance négatif des tranches d’âge 20-49 ans dans les pays européens au cours des prochaines décennies (elles diminueront de 18% entre 2015 et 2050) ».

Conclusion de l’étude ? Il ne faut pas s’attendre à une augmentation du taux d’investissement résidentiel dans les années à venir, ce qui n’est pas favorable à la croissance économique non plus. Mesurer le poids de la démographie dans le cycle immobilier, n’est pas inutile avant de céder aux sirènes de la pierre « à tout prix ». Et cela relativise aussi l’importance des décisions politiques dans l’évolution économique de certains secteurs.