NOUVEAU DISPOSITIF LOCATIF DANS L’ANCIEN

Mettre en location un bien ancien présente aussi des atouts fiscaux. Grâce au récent dispositif Cosse Ancien, en contrepartie d’un loyer inférieur au marché, un abattement fiscal de 15 % à 85 % peut s’appliquer sur les revenus locatifs.

Si le dispositif fiscal Pinel d’investissement locatif dans le neuf n’est plus à présenter, l’avantage fiscal lié à la location dans l’ancien est bien moins connu. Et pourtant, il vient de subir un toilettage qui accentue son attrait. Depuis 2017, le régime Cosse ancien, du nom de la précédente Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a pris la relève des dispositifs Borloo ancien et Besson ancien à la suite de la loi de finances rectificative pour 2016 (1). L’objectif est de remettre sur le marché locatif 50 000 logements vacants en 3 ans et de les proposer à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes. Contrairement au dispositif Pinel avec lequel le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt (indépendante de son taux marginal d’imposition), le Cosse ancien permet une déduction fiscale sur les loyers perçus. Or, ces derniers peuvent être forte- ment imposés. Avec par exemple un taux marginal d’imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %, près de la moitié des revenus fonciers sont ponctionnés! Diminuer le montant de ces loyers imposés permet de facto de réduire le montant de l’impôt. Reste à combiner cet aspect fiscal avec l’intérêt économique d’une location à un loyer inférieur au marché.

Bénéficier d’une déduction de 15 % à 85 % sur les revenus fonciers

Tous les logements sont concernés par le dispositif Cosse qu’ils soient récents, anciens, avec ou sans travaux. Le taux de la déduction fiscale octroyée dépend du niveau du loyer et de la situation du logement locatif. Dans une zone se caractérisant par un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (A, Abis, B1), les loyers peuvent bénéficier d’une déduction de 50 % (en niveau de loyers « intermédiaire », voir tableau) à 70 % (en niveau de loyers « social »). C’est par exemple le cas à Paris, Montreuil, Pontoise, Bordeaux ou encore Dijon. Si le bien est situé dans une zone moins tendue (zone B2), ces taux sont inférieurs et s’élèvent respectivement à 15 % et 30 %, comme à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers. Toutefois, quelle que soit la situation du bien, lorsqu’il est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé de type Solibail, l’abattement sur les revenus locatifs est

de 85 % (contre 70 % sous le dispositif Borloo). Cette intermédiation entre le locataire et le bailleur consiste en l’intervention d’un tiers social qui propose votre logement à des personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition. L’intermédiaire garantit le paiement des loyers et des charges, la gestion locative, la remise en état du logement en cas de dégradation et la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail. À noter : l’avantage fiscal Cosse ne peut se cumuler avec d’autres régimes fiscaux comme le Pinel.

Une contrepartie sociale

À l’instar du dispositif Borloo ancien, pour bénéficier de la fiscalité du Cosse Ancien, que la location soit en direct ou par l’intermédiaire d’un organisme, il est nécessaire de signer une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) et de s’engager à louer le logement pour une durée de 6 ans au moins. Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans. Il s’applique aux engagements de location pris jusqu’au 31 décembre 2019.

Si des travaux doivent être réalisés dans le logement, des subventions et des primes complémentaires pourront être accordées par l’ANAH pour le financement de ces dépenses. Dans ce cas, la convention est signée pour une durée de 9 ans au moins.

D’autres conditions sont également à remplir. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond de ressources. Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur à un plafond de loyer déterminé selon la situation du bien et le niveau intermédiaire ou social (voir ci-contre). Attention, la location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du bailleur ou encore avec une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

optimiser le rendement

Malgré ces contraintes, l’abattement fiscal permet de contrebalancer un moindre loyer et d’améliorer le rendement par rapport à une location libre. Le ministère du logement donne ainsi un exemple en faveur du dispositif Cosse en prenant le cas d’un logement de 80 m2 situé à Besançon et loué au prix du marché à 720 euros par mois. Sans le dispositif Cosse ancien, il procure un rendement locatif net après impôts, prélèvements sociaux et charges de 3 296 euros par an. S’il est mis en location à un niveau social, le bien procure un loyer de 600 euros par mois. Après abattement fiscal de 50 %, le rendement net s’établit à 4 378 euros, soit 1 082 euros de plus par an qu’en le louant au prix du marché. Les revenus nets perçus augmentent ainsi de 33 %. Si la location du bien est confiée à un intermédiaire, après abattement fiscal de 85 %, le rendement net atteint 5033 euros, soit 1 737 euros de plus par an. Dans ce cas de figure, ce dispositif permet d’améliorer les revenus nets perçus de plus de 50 %.

Propriétaire ou futur investisseur dans un bien existant, à vos calculettes pour déterminer si ce dispositif vous est favorable en fonction de votre taux marginal d’imposition et du loyer de marché applicable sur votre bien locatif. Le site internet www.louer-abordable.gouv.fr dédié au régime Cosse Ancien explique le dispositif et vous aide à effectuer les démarches.

(1) article 31-1° o) du code général des impôts