L’OPCI : À LA FOIS IMMOBILIER ET FINANCIER

Placement peu risqué laissant espérer une performance de 4 à 5 %, l’OPCI est de plus en plus souscrit dans les contrats d’assurance-vie. Sa forme fiscale dédiée à la location meublée en résidences-services commence à se développer.

Face à des fonds en euros aux rendements baissiers, l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) grand public trouve sa place depuis peu dans le paysage de l’assurance-vie. Il convainc les épargnants à la recherche d’une performance maîtrisée autour de 4-5 % et attirés par un actif tangible en gestion collective: l’immobilier. Créé en 2005, ce véhicule n’est pourtant pas nouveau. L’OPCI a d’abord été plébiscité par les institutionnels, tandis que le premier fonds destiné aux particuliers a été lancé en 2008, mais sans succès. Après la levée de blocages fiscaux pour les assureurs, la mouture grand public n’a pris son envol qu’en 2015. Et sa collecte de 4 milliards d’euros en 2016 (en hausse de 66 % en un an) approche déjà les hauts niveaux des SCPI. L’OPCI s’adresse à un public plus large que les SCPI, ne serait-ce que par un ticket d’entrée plus accessible à partir de 100 euros. Ce produit peut prendre deux formes aux objectifs et à la composition bien différents: la société à prépondérance immobilière et à capital variable (SPPICAV) et le fonds de placement immobilier (FPI). Avec ces différentes facettes, l’OPCI manque encore de lisibilité pour l’épargnant et mérite bien un éclairage.

Une alternative aU fonds en eUros

Accessible en compte-titres, l’OPCI n’est pourtant souscrit essentiellement que dans une assurance-vie grâce au cadre fiscal avantageux de cette dernière. Les fonds en euros ne rapportant plus, les épargnants se demandent comment retrouver de la performance. « Les investisseurs réticents aux unités de compte plus risquées que le fonds en euros ont privilégié ces dernières années les fonds prudents et les fonds flexibles dont le risque est limité. Toutefois face aux faibles rendements obligataires, ces fonds ne progressent plus qu’avec leur part risquée investie en actions. C’est dans cet environnement de recherche d’une performance au risque maîtrisé que la pierre papier connaît un fort engouement », analyse Hervé Tisserand, directeur général d’Altaprofits.com, site d’assurance-vie en ligne qui référence des OPCI. Attention, toutefois, l’OPCI n’est pas garanti comme le fonds en euros. Néanmoins, comparativement

aux SCPI et SCI pour lesquels l’assureur porte la liquidité et en circonscrit donc la collecte, l’OPCI est liquide. C’est là, l’atout de ce véhicule investi en immobilier physique qui, par nature, est long à vendre. Comment y parvient-il? Ce produit est hybride, c’est-à-dire constitué de trois poches : immobilière, financière et de liquidité.

Un prodUit immobilier liqUide

L’OPCI, sous la forme juridique SPPICAV, est composé au maximum de 60 % d’immobilier locatif. Comme les

SCPI, les OPCI ouverts aux souscriptions investissent principalement en immobilier d’entreprise

(bureaux, commerces, hôtels…) dans une approche prudente. Des

OPCI lancés récemment se distinguent comme Axa Selectiv’Immoservice géré par Axa Reim qui se positionne sur des hôtels, des crèches, des cliniques ou encore des résidences services et l’OPCI Preimium géré par Primonial qui investira notamment dans de l’immobilier du secteur de la santé. Les actifs acquis sont situés dans toute l’Europe. « Opcimmo est présent dans 9 pays, illustre Jean-Marc Fayet, directeur des relations réseaux d’Amundi Immobilier dont l’OPCI réalise 50 % la collecte totale. L’intérêt est de capter la performance sur d’autres marchés où il existe du potentiel. Le redémarrage des loyers dans certains pays va être un moteur de performance pour l’OPCI ». La recherche d’un rendement locatif n’est pas le seul but, la valorisation immobilière en est un autre. « Pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, nous travaillons dans une optique de performance globale et donc pas seulement sur la perception de loyers mais également sur la création de la valeur à terme. Ceci peut se faire, entre autres, en achetant, dans des proportions raisonnables et sur des zones à potentiel, des actifs en blanc (en cours de construction et non loués), ou à restructurer et en misant sur la réalisation de travaux permettant de viser des conditions de relocation favorables », explique Jean-Maxime Jouis, Directeur du Fund Management de BNP Paribas REIM France. S’agissant de la poche financière représentant environ 35 % du fonds, les stratégies des OPCI se différencient quelque peu, certains lui donnant une orientation immobilière plus ou moins marquée, en choisissant des foncières cotées par exemple. Toutefois, l’objectif est de préserver la valeur de cette partie

financière. La poche de liquidité est au minimum de 5 %.

Viser une performance maîtrisée

Le prix à payer pour la liquidité de l’OPCI est une moindre performance par rapport à la SCPI. Selon l’Aspim et l’IEIF, les OPCI grand public ont rapporté en moyenne 3,24 % en 2016, après 5,04 % en 2015. À ce titre, l’OPCI s’intègre bien dans une allocation d’actifs car il présente une volatilité (mesure du risque) moins importante que les actions et une performance supérieure aux obligations. « Selon les périodes, la performance de l’OPCI va ainsi être davantage portée par les actifs financiers ou par l’immobilier », note Jean-Marc Fayet. Les dividendes sont distribués chaque trimestre ou annuellement. Toutefois, en tant qu’unité de compte détenu dans l’assurancevie, l’OPCI répond davantage à une logique de capitalisation plutôt que de distribution de revenus. « Dans une allocation de portefeuille, on considère généralement qu’une allocation de 20 % du portefeuille en immobilier, via l’OPCI, est optimale. L’OPCI a vocation à délivrer des revenus et de la création de valeur, mais il a surtout vocation, dans le contexte actuel, à diminuer le risque global d’un portefeuille », estime Laurent Fléchet, président de Primonial Reim.

Quant aux frais, les droits d’entrée (4 à 5 %) des OPCI sont moins importants que ceux des SCPI, la part immobilière de l’OPCI qui engendre des frais lors de l’acquisition d’actifs étant plus faible que pour les SCPI. « Par conséquent, ces frais seront plus vite amortis, ce qui permet de détenir moins longtemps un OPCI par rapport à une SCPI. Alors que les SCPI s’adressent plutôt à une clientèle aisée, l’immobilier indirect via les OPCI s’ouvre ainsi à un autre public », analyse JeanMarc Peter, directeur général de Sofidy qui devrait lancer un OPCI grand public cette année. La durée de placement recommandée de l’OPCI est de 8 ans. Investi dans un actif tangible, liquide et à la performance maîtrisée, l’OPCI devrait compter dans les prochaines allocations d’actifs et pourrait bien rapidement dépasser la collecte des SCPI.