MARIER IMMOBILIER ET ASSURANCE-VIE : BÉTON !

Via le fonds en euros ou des unités de compte, l’immobilier mérite une place de choix dans votre contrat.

Le rendement et la sécurité de la pierre, alliés à la fiscalité de l’assurance-vie: investir en immobilier via son contrat d’assurance-vie multisupport présente de nombreux avantages. Plusieurs solutions s’offrent pour cela à vous: il existe des fonds garantis en euros à dominante immobilière, mais aussi des unités de compte immobilières. Il ne s’agit d’ailleurs pas de choisir l’un au détriment de l’autre, mais plutôt d’étudier la palette de placements immobiliers dans son ensemble pour donner une coloration globale à votre contrat. Sans perdre de vue les règles de base de la diversification: votre patrimoine global ne doit pas être exclusivement composé d’investissements immobiliers.

Ceinture et bretelles : les fonds euros garantis à base d’immobilier

Pour diversifier votre contrat d’assurance-vie vers la pierre sans prendre de risque, vous pouvez vous tourner vers les fonds euros immobiliers proposés par certaines compagnies d’assurances en complément de leur fonds en euros classique. Leur caractéristique : l’actif est largement investi en immobilier physique locatif, ce qui leur assure un meilleur rendement dans le contexte actuel de taux d’intérêt au plancher sur les marchés financiers. Avantage clé: les fonds euros immobiliers bénéficient des mêmes garanties que les fonds en euros traditionnels. « C’est le meilleur des deux mondes: le rendement de l’immobilier couplé à la garantie en capital et à la liquidité du fonds en euros », résume Vincent Crugeon, directeur du développement produits de Primonial. Pour mémoire, les fonds en euros classiques ont rapporté en moyenne 1,80 % en 2016 d’après la FFA, loin derrière les fonds euros immobiliers: 2,65 % pour Netissima (Generali), 3,10 % pour Suravenir Opportunités (Suravenir) ou encore 3,60 % pour Sécurité Pierre Euro (Suravenir). Toutefois, les rendements des fonds euros immobiliers sont, comme ceux des fonds euros traditionnels, sur une pente descendante depuis plusieurs années.

un aCCès limité et séleCtif

La part d’immobilier dans ces produits varie sensiblement d’un fonds à l’autre. Ainsi, Sécurité Pierre Rendement, le fonds en euros immobilier de Survenir proposé dans le contrat Sérénipierre de Primonial est investi à 80 % en immobilier, tandis que la pierre ne représente que 18 % de l’actif de Netissima chez Generali.

Tous les assureurs ne proposent pas ce type de produits. Ainsi, BNP Paribas Cardif s’y refuse: « la liquidité des fonds euros immobiliers est assurée par le fonds général des compagnies d’assurances. En cas de crise, ce sont donc les adhérents du fonds général qui subissent les conséquences, ce qui ne nous paraît pas équitable », précise Benoit Gommard, responsable de la stratégie client de BNP Paribas Cardif France. D’ailleurs, pour limiter les encours des fonds

euros immobiliers, les assureurs mettent en place des critères d’investissement. « L’accès au fonds euros immobilier est conditionné à la souscription de 30 % minimum d’unités de compte dans le contrat », précise Hervé Tisserand, directeur général d’Altaprofits, qui propose Netissima dans son contrat Altaprofits Vie. Chez Primonial, chaque nouveau versement sur le contrat Sérénipierre doit comporter 35 % maximum sur le fonds Sécurité Pierre Euro et 50 % minimum en UC. Il n’est donc pas possible de placer la totalité de son contrat sur le fonds euros immobilier. Mais sauf à être particulièrement averse au risque, la diversification en unités de compte est aujourd’hui une nécessité pour doper le rendement de son contrat. Reste à choisir entre unités de compte classiques investies en actions et/ou en obligations, et des supports immobiliers comme des SCPI, des SCI ou des OPCI. Attention, contrairement au fonds euros immobilier, le capital n’est pas garanti : ces produits comportent une part de risque.

Diversification en unités De compte

Là encore, les règles de diversification s’appliquent. « Nous recommandons à nos clients en banque de détail de ne pas investir plus de 30 % de leur contrat sur des OPCI, des SCPI et des SCI », précise Benoit Gommard chez BNP Paribas Cardif. • SCPI Produit historique, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont investies en immobilier physique (bureaux, centres commerciaux, etc.) et affichent un rendement moyen de 4,63 % en 2016. Si de très nombreux contrats proposent aujourd’hui des SCPI parmi leurs unités

de compte, souscrire n’est pas toujours simple. « La liquidité des SCPI est assurée par les compagnies d’assurances. Celles-ci cherchent donc à contenir les volumes distribués. Ainsi, nous ne proposons des SCPI qu’à certaines périodes de l’année, et sur des montants limités », explique Hervé Tisserand chez Altaprofits. De son côté, Primonial propose en permanence des SCPI dans la totalité de ses contrats, mais limite la souscription à 50000 euros par SCPI et par contrat chez Suravenir.

• SCI Il est plus simple, en revanche, de souscrire des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) dont l’actif est diversifié et qui ne présentent pas les mêmes contraintes en matière de liquidité. La SCI Primonial Capimmo, gérée par Primonial REIM, est ainsi investie dans des SCPI, dans de l’immobilier en direct, des foncières cotées, et comporte 15 % de liquidités. Elle a réalisé une performance de 4,23 % en 2016. « Les SCI ne jouent pas le même rôle que les SCPI. Ce sont des fonds diversifiés ne versant pas de revenus. De plus, les frais acquis aux fonds sont réduits (2 % pour Capimmo), contre 6 à 8 %, dans l’assurance vie pour les SCPI », précise Vincent Crugeon chez Primonial. Même fonctionnement pour la SCI Cardimmo de Cardif, qui affiche un gain de 4,78 % l’an dernier.

• OPCI Enfin, il est aussi possible d’investir en immobilier via des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI, voir article p.33). Lancés en 2008, ces produits sont à mi-chemin entre le placement pierre et le placement financier. Ils doivent détenir au minimum 60 % d’immobilier et peuvent consacrer jusqu’à 30 % de leur actif aux valeurs mobilières (actions, fonds, obligations). Mais surtout, les OPCI comportent au minimum 10 % de monétaires afin d’assurer leur liquidité. « Les OPCI participent largement au développement de l’immobilier dans l’assurance vie. Ils sont liquides par construction », confirme Benoit Gommard chez BNP Paribas Cardif, qui propose l’OPCI Diversipierre dans ses contrats depuis 2014. Ce produit géré par BNP Paribas Real Estate a gagné 4,77 % l’an dernier. De son côté, Opcimmo d’Amundi Immobilier a progressé de 2,96 % en 2016. Il est notamment disponible dans les contrats Mes-placements.fr, BforBank, Patrimea ou encore Linxea.