DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS « OFNI »
En se démarquant des placements pierre classiques, certaines solutions peuvent être qualifiées d’OFNI: « objets financiers non identifiés ». Elles mettent en place des stratégies d’investissement audacieuses.
Ce ne sont ni des SCPI, ni des OPCI, ni des fonds immobiliers, ni des groupements fonciers mais pourtant il s’agit bien d’un investissement collectif en immobilier. Dans une approche de sécurisation ou de fructification du patrimoine, certains placements se positionnent sur des actifs singuliers en s’écartant des sentiers battus. Avec un ticket d’entrée entre 1000 et 5000 euros, vous accédez à des actifs tangibles de niche en achetant des parts d’une société. Toutefois, un tel placement n’est pas sans risque, notamment de perte en capital.
Bénéficier d’une valorisation par la transformation de Bureaux
Si vous souhaitez faire fructifier une partie de votre patrimoine sans rendement immédiat, vous pouvez choisir un placement de capitalisation qui vise à créer de la valeur et non pas à verser des revenus comme le font les SCPI. L’une des solutions originales proposées par Novaxia est de transformer des bureaux en hébergement (logements, hôtels, résidences étudiantes…). Ce marché de niche s’appuie sur les besoins d’hébergements alors qu’environ 834 000 m2 de bureaux sont vacants depuis plus de 4 ans en Ile-de-France dont 47 % nécessitent des travaux de rénovation. L’épargnant ne perçoit pas de loyer pendant la conversion de l’actif en logements. Comment est créée la plus-value? « L’un de nos critères de sélection des actifs est d’acheter avec une décote de 30 à 40 % obtenue grâce à l’obsolescence ou la vacance de l’immeuble, explique Joachim Azan, président de Novaxia. Obtenir l’autorisation d’une transformation en hôtel permet une prise de valeur de l’actif ». Grâce à cet écart à l’achat, la rentabilité espérée oscille entre 6 et 8 % par an sur 6 ans. Entrent aussi en ligne de compte la proximité des transports en commun, la taille minimum du projet de 10 millions d’euros et la faisabilité technique de la rénovation du bâtiment (la trame des fenêtres, par exemple). L’hôtel des impôts de Nice a ainsi été transformé en hôtel ou encore la poste du Louvre a été rénovée en résidence hôtelière. Le ticket d’entrée est de 5 000 euros de souscription dans des parts de société en commandite par actions. Si l’opération aboutit, la société dans laquelle vous avez investi est dissoute au bout de 6 ans. Vous êtes alors remboursé par la vente des immeubles: soit lot par lot, après la réalisation de travaux, soit en plateaux bruts de logements. Cette stratégie est accessible sur deux produits à la fiscalité distincte qui ont reçu le visa de l’Autorité des marchés financiers. Novaxia Immo Club 3 est éligible à la fiscalité du PEA et Novaxia Immo
Opportunité 6 permet de bénéficier au choix d’une réduction d’impôt sur le revenu ou à l’ISF.
Profiter d’une hausse régulière des terres agricoles et de rendements
Si vous pouvez placer une partie de votre épargne sur du très long terme, une autre solution particulière d’investissement porte sur des actifs tels que les terres agricoles. Investir dans le foncier rural diversifie un patrimoine et convient aux épargnants qui privilégient la sécurité. Ne vous attendez pas à d’importants rendements ou une forte plus-value par le biais de ce placement refuge mais plutôt à bénéficier d’une progression linéaire de la valeur du foncier rural. Sur les 10 dernières années, les prix du foncier agricole ont ainsi augmenté de 5 % par an et les revenus locatifs offrent un rendement compris entre 2 et 3 %. Preuve de l’intérêt grandissant pour ce type d’actifs, des investisseurs étrangers s’y positionnent. Toutefois, le particulier peut aussi y accéder à partir de 1000 euros en investissant dans la société Terres de France (proposée par Vatel Capital). Son objet n’est pas de spéculer sur des terres ou de les exploiter mais d’acquérir du foncier et de le louer. Dans une démarche solidaire, elle favorise l’installation de jeunes agriculteurs et vise à sécuriser les exploitations agricoles sur le long terme. Pour l’heure, la société détient trois actifs: une parcelle de 20 hectares dédiée au blé et au colza en cours de conversion à l’agriculture biologique en Eure et Loire, une parcelle de 1,26 hectare de vignes du domaine Kirwan, 3ème grand cru classé Margaux et 204 hectares de terres céréalières dans le Cher. Il ne s’agit pas d’un investissement sous la forme d’un groupement foncier mais là encore de souscrire des titres d’une société en commandite par actions. « Terres de France est une société non cotée dans laquelle il est recommandé de conserver ses actions à long terme pour bénéficier de la valorisation. En cas de demande de retrait, une décote de 15 % sur l’actif net comptable est pratiquée sur les actions en raison de la réduction en capital si un acheteur n’a pas été trouvé » explique Marc Meneau, associégérant de Vatel Capital. Le pendant existe également en matière de forêt avec la société Foncière Forestière gérée également par Vatel. Attention, ces placements ne reçoivent pas de visa de la part de l’Autorité des marchés financiers, l’offre étant limitée à 150 actionnaires maximum. Leur souscription ouvre droit à une réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l’ISF (selon conditions ISF-PME).
Enfin, d’autres placements immobiliers appellent à la solidarité des investisseurs comme la Foncière Habitat et Humanisme qui construit des habitations pour les personnes en difficulté, la foncière pour Humaniser la dépendance qui réalise des logements pour les personnes âgées ou encore la société Terre de Liens qui achètent des fermes agricoles. Une façon différente de placer son argent en lui donnant du sens.