LOCATION EN MEUBLÉ : LA DONNE A CHANGÉ
Découragés par les contraintes de la location de logements vides, nombre de bailleurs se tournent vers le meublé. Mais cette formule aux nombreuses facettes s’accompagne de règles fiscales bien spécifiques. Explications.
L’activité de location meublée recouvre diverses situations. Les plus courantes ont trait à la location « d’un bien de rente » et à celle, occasionnelle, d’un logement que le propriétaire utilise lui-même : résidence principale ou secondaire. Les avantages pour le bailleur sont d’abord juridiques.
Par rapport à la location vide assortie d’un bail d’habitation de trois ans, la location meublée d’un logement permet de signer avec un locataire, un bail d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Cette durée passe même à neuf mois non renouvelable par tacite
reconduction, quand le locataire est étudiant ou apprenti. Malgré cette souplesse, la location meublée ne permet pas de récupérer facilement la jouissance du bien. « Si le locataire peut donner congé à tout moment, par contre le bailleur ne peut donner congé qu’au terme du bail. Et ce, pour y loger un parent (descendant ou ascendant) ou vendre son bien » insiste Jean François Buet, Président de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers).
UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE OU NON : QUELS EFFETS ?
Mais y a-t-il aussi des avantages sur le plan fiscal? Pour s’y retrouver, il faut se poser la question du statut du loueur : non professionnel ou professionnel ? En fonction du niveau de revenus annuels qu’il en retire, le propriétaire se trouvera dans l’un des deux statuts suivant : LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). Actuellement, la plupart des propriétaires exercent dans le cadre du statut LMNP. Quant aux loueurs en LMP, ils sont de plus en plus rares, compte tenu des trois conditions à remplir: - avoir dégagé l’année N-1, plus de 23 000 euros de recettes ; - recettes locatives en meublé devant être supé- rieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal ;
- Obligation de s’immatriculer au RCS, registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.
TAXATION AU RÉGIME DES BIC
Fiscalement, les revenus de la location meublée sont taxés selon le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que cette activité soit habituelle ou – c’est la nouveauté en 2017 (voir plus bas)- qu’elle soit occasionnelle. En pratique, qu’il soit en statut LMNP ou en LMP, le loueur a le choix (propre à l’imposition en BIC) entre 3 régimes : le micro-BIC, le régime réel simplifié ou le régime réel. Et ce, en fonction du montant des recettes de cette activité de location meublée (voir encadré). Mais tout loueur relevant du régime micro-BIC peut opter pour le régime réel simplifié, voire le régime réel normal. Et tout loueur relevant du régime réel simplifié peut opter pour le régime réel normal.
• Seuil de recettes « Les personnes louant des locaux d’habitation meublés et dont le montant des recettes annuelles n’excède pas 33 200 euros relèvent, cette année, de plein droit du régime micro-BIC, assorti d’un abatte-
ment forfaitaire de 50 % pour couvrir les frais, charges et amortissements relatifs à l’activité locative », rappelle Me Jean-louis Le Boulc’h avocat à la tête du cabinet Agik’A à Annecy. Ce système d’abattement forfaitaire n’est pas toujours avantageux. En cas de financement à crédit et/ou de réalisation d’importants travaux dans le logement meublé, les charges au sens large peuvent dépasser le seuil des 50 %. « Mieux vaut alors opter pour le régime réel simplifié permettant de déduire toutes les charges d’exploitation, y compris les intérêts d’emprunt et, d’amortir le bien locatif », conseille Me Morgan Vail chez Ernst & Young, société d’avocats. Dans la pratique, la valeur du logement est minorée de celle du foncier. Généralement, les comptables prennent comme base d’amortissement du bien immobilier, environ 80 % de sa valeur, les 20 % non amortissables représentant
le terrain. En fait, de nombreux « frais » pourront être déduits des revenus locatifs à déclarer : les frais d’aménagement, les amortissements du mobilier (sur 5 à 10 ans), les amortissements des murs selon la méthode des composants (taux moyen environ 3.33 %).
• Les déficits Si le bailleur est en LMNP, les éventuels déficits BIC s’imputent uniquement sur des revenus de même nature. La déduction des amortissements permet le plus souvent, de neutraliser au plan fiscal, environ 60 à 70 % du montant des loyers. Si le bailleur qui agit comme professionnel (de la location) est en LMP, les déficits s’imputent sur son revenu global, ce qui atténue sérieusement l’imposition de ses revenus autres que ceux des BIC. « Afin d’optimiser fiscalement son placement, l’investisseur peut opter pour le régime réel simplifié lorsqu’il doit amortir des dépenses exceptionnelles, comme, par exemple, des gros travaux. Puis en régime de croisière, adopter le régime du micro-BIC », résume Pierre Carcelero, avocat associé au Bureau Francis Lefebvre.