INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL PROLONGÉ 4 ANS MAIS …

RECENTRÉ PRINCIPALEMENT SUR LES GRANDES VILLES

Peu de grand changement en 2018 pour les investisseurs privilégiant la pierre et la défiscalisation. Le dispositif d’investissement locatif Pinel a été prorogé jusqu’en 2021 par la loi de finances pour 2018 sans retouche concernant les conditions de la réduction d’impôt (RI). Son taux reste inchangé, compris entre 12 % et 21 % du montant investi, RI étalée sur 6 à 12 ans. Un dispositif qui attire les investisseurs puisqu’ils étaient 60000 à en bénéficier en 2016 et qui génère la moitié des ventes de la promotion immobilière. Néanmoins, un point primordial lors d’une acquisition immobilière a été révisé et pourrait l’être encore davantage dans l’avenir : l’emplacement du bien. Désormais, des zones géographiques (B2 et C) ne peuvent plus bénéficier du dispositif.

INVESTIR DANS LES ZONES TENDUES

Pour éviter des constructions de logements là où l’offre locative est pléthorique, entraînant des difficultés à louer et à revendre, toutes les communes du territoire ne sont pas éligibles au dispositif. Mis en place en 2003 sous le dispositif Robien, le découpage territorial a été à plusieurs reprises révisé et recentré au fil des dérives constatées. La dernière modification en date remonte à un arrêté du 1er août 2014 (modifié) classant les communes françaises dans cinq zones allant de la zone Abis la plus tendue (demande locative forte, manque de logements) à la zone C la moins tendue (demande locative faible). À chacune de ces zones, se réfèrent un plafond de loyers à respecter par le bailleur et un plafond de ressources des locataires. Mais, sur ces 5 zones, seules 3 d’entre elles où il existe un fort besoin de logements peuvent prétendre au dispositif Pinel : les zones Abis, A, et B1. En revanche, les zones B2 et C devaient avoir obtenu un agrément préfectoral pour bénéficier du dispositif en 2017.

DEUX ZONES NON TENDUES EXCLUES

Dans l’objectif de recentrer l’avantage fiscal sur les zones les plus tendues, les communes des zones B2 et C deviennent inéligibles à la réduction d’impôt Pinel en 2018. Toutefois, pour éviter de fragiliser des programmes immobiliers en cours, des mesures transitoires ont été prévues. L’investisseur peut encore acquérir des logements situés dans des communes agréées de la zone B2 ou C jusqu’au 31 décembre 2018. À une

condition : le permis de construire de l’opération doit avoir été déposé au plus tard le 31 décembre 2017. En cas de construction d’un logement par l’investisseur dans une commune agréée de la zone B2 ou C, même condition pour profiter encore du dispositif : dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017. Hormis ces situations, l’investisseur ne pourra plus bénéficier du dispositif Pinel en achetant un logement situé dans une de ces deux zones dès 2018.

Cette suppression de la zone B2 et C suscite des réactions. Sur les 3860 communes de la zone B2, près d’un quart d’entre elles avaient obtenu un agrément (16 pour la zone C à fin septembre 2017). La zone B2 représente 10 % des opérations Pinel en 2016 (5 000 ventes). Un business que défendent les promoteurs mais qui n’est pas toujours réalisé dans l’intérêt des investisseurs, la pertinence de certains programmes posant questions ! Reste que si l’exclusion de certaines communes du dispositif se justifie au vu du marché locatif, elle se discute pour d’autres. « C’est le cas de l’agglomération de Brest (B2), une ville dynamique qui manque de constructions de nouveaux biens, son marché immobilier étant caractérisé par une offre de biens anciens construits aprèsguerre inadaptés à la demande des locataires », explique Elena Azria, directrice associée du groupe Océanic, un promoteur breton.

Des plafonDs De loyer inaDaptés

Autre source de controverse : si non seulement des communes de la zone B2 présentent un marché saturé, c’est aussi le cas de communes en zone B1 (éligibles sans agrément). Une étude du Laboratoire de l’immobilier recense 17 agglomérations à risque en zone B1 et 47 en zone B2 : dont Chartres (B1), Mulhouse (B1), Avignon (B1) ou encore Béziers (B2 agréée). Quant à la zone A, elle n’est pas exempte d’incohérences. « Prenons l’exemple de Montpellier (zone A). Ses prix élevés sont certes dignes de la zone A, mais les loyers de marché sont proches de ceux de la zone B1. L’effet est trompeur pour l’investisseur car le rendement locatif est par conséquent faible », illustre Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier.

En effet, si les plafonds de loyer Pinel doivent être inférieurs de 20 % aux loyers de marché, c’est loin d’être le cas dans de nombreuses villes où ils sont plus élevés que les loyers pratiqués comme à Marseille (15e), Toulon ou Limoges. « Exclure toute une zone n’est pas la solution pour empêcher les dérives. En revanche, il y a un manque de données pour appliquer un plafond de loyer intermédiaire fidèle aux caractéristiques du marché local », considère Jean-Michel Ciuch, expert immobilier chez Immo G Consulting.

Dans ce contexte, une remise à plat du découpage territorial s’impose. Cela sera l’objet d’un rapport qui est prévu pour le 1er septembre 2018. En attendant, éviter de surpayer un bien pour bénéficier d’un avantage fiscal, reste un credo à respecter pour l’investisseur.