UN CAS PRATIQUE : GAIN POSSIBLE DE 25 %

Exemple d’un appartement d’une cinquantaine de mètres carrés dans le SudEst, occupé par une femme de 72 ans. Son espérance de vie est estimée à 17 ans, selon le barème viager Daubry.

• Valeur vénale du bien libre :

220 000 euros.

• Droit d’usage et

d’habitation : 51,4 % (barème) x 220 000 = 113 080 €.

• Valeur occupée du bien

(après décote) : 106 920 € (220 000 – 113 080).

• Bouquet : 55 000 euros.

• Solde à rente : 51 920 € (106 920 – 55 000)

• Rente à verser :

51 920 x 6,81 % (barème)= 3 536 euros par an Par convention, l’investisseur ne règle que 30 % des charges

(700 euros) et la taxe foncière (980 euros). D’où une dépense annuelle totale pour lui de 3 536 (rente)+ 700 + 980 = 5 216 euros.

À l’achat, le débirentier (acheteur) doit payer

55 000 (bouquet)+ 13 200 (honoraires de négociation)+7 484 (frais de notaire 7 % x 106 920), soit 75 684 euros.

En se basant sur l’espérance de vie de la crédirentière, cet appartement reviendra : 75 684 + (17 x 5 216)= 164 356 euros (hors indexation de la rente et inflation des charges). D’où une économie maximale de 220 000 - 164 256

= 55 644 euros.

Reste l’aléa de la longévité à intégrer… On peut considérer que les 55 644 euros « économisés » permettent au débirentier de payer une rente viagère pendant 10,5 ans supplémentaires, soit jusqu’à 99,5 ans. Si la vendeuse vit encore plus longtemps, le viager sera finalement une mauvaise affaire pour l’acquéreur.

Si le débirentier est assujetti à l’IFI, il convient de retenir comme base taxable, la valeur occupée du bien soit 106 920 euros.