2018, 2019, 2020… LE CASSE-TÊTE DES TRAVAUX DÉDUCTIBLES
Pour maintenir un bon rendement, les propriétaires de logements anciens locatifs (voir dossier p. 29) ont intérêt à réaliser régulièrement des travaux. Selon un récent point de conjoncture des loyers (mars 2018) de l’observatoire CLAMEUR, les loyers en relocation augmentent en moyenne de 10% en cas de travaux d’amélioration significative du logement entre deux locataires (alors qu’en leur absence totale, ils baissent). Pas de doute : le bailleur doit investir dans la qualité de son logement s’il veut maintenir sa rentabilité. D’autant que la dépense peut être fiscalement attractive en neutralisant l’impôt à payer sur les loyers ou en créant un déficit (voir p. 34).
L’ennui, c’est qu’en 2018, l’intérêt de réaliser des travaux est une énigme compte tenu de l’entrée en vigueur du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (IR) en 2019… Conséquence de ce changement: les revenus de 2018 ne seront pour la plupart pas imposés (c’est l’effet « année blanche ») du fait du CIMR (crédit d’impôt de modernisation du recouvrement) qui neutralise l’IR sur les revenus courants de 2018. Résultat : si les loyers perçus cette année échappent à l’impôt, d’aucuns se demandent s’il ne vaut pas mieux différer à 2019 les travaux que l’on aurait pu déduire en 2018? La réponse est non ! Bercy a mis en place un dispositif d’imputabilité concernant les charges pilotables. Et il incite à faire les travaux dès 2018 plutôt que les différer à 2019 (surtout s’ils génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global dépassant 10 700€, cette fraction - non déductible - étant reportable en 2019 et au-delà). L’effet fiscal des travaux payés en 2018 est en effet partiellement reporté en 2019, car 50% des dépenses payées cette année seront déductibles des loyers encaissés en 2019 (même si le bailleur ne paie pas d’autres travaux l’an prochain).
En revanche, ceux qui ne feraient aucuns travaux cette année, les réalisant tous en 2019 seront pénalisés : seuls 50% de ces travaux seront déductibles (sauf travaux d’urgence ou suite à l’achat du logement, déductibles en totalité). Selon la situation fiscale des bailleurs, certains (avec de faibles charges) peuvent carrément attendre 2020 pour payer des travaux importants, tandis que d’autres ont intérêt à faire ces dépenses dès 2018. La seule erreur serait de concentrer en 2019 (plutôt qu’en 2020 ou 2018) la réalisation de tous ces travaux.