IMMOBILIER LOCATIF: LE CHARME DE L’ANCIEN

POURQUOI INVESTIR, QUEL BAIL CHOISIR ?

Vous avez des fonds à placer et, en quête de revenus, vous voulez réaliser un investissement locatif… Pourquoi, alors, ne pas acheter un logement ancien pour le louer ? L’ancien ne se limite pas seulement aux appartements cossus dans un centre-ville mais offre une grande variété de biens. Les notaires et les professionnels de l’immobilier intègrent dans cette catégorie tous les logements qui ne bénéficient plus du taux de TVA réduit, c’est-à-dire les logements de plus de cinq ans. Plus largement, on peut considérer que l’ancien ce sont les logements exclus du champ de la garantie décennale et qui datent donc de plus de dix ans. Le choix est large et s’étend des immeubles relativement récents des années 1990 aux logements du XIXe siècle, voire ceux encore plus anciens des très vieux quartiers. Avantage déterminant : l’ancien permet d’investir au centre des villes, dans des quartiers existants et vivants qu’apprécient les locataires (souvent des jeunes couples ou des célibataires), ce que ne permettent pas nécessairement les logements neufs. Les commerces sont présents, la vie de quartier est installée. Vous avez moins de surprises qu’avec le neuf.

Pour autant, l’ancien présente un ticket d’entrée qui peut être élevé surtout dans les centres-villes des grandes agglomérations. Or, si le prix consacré à l’achat est élevé, le loyer lui sera au niveau du marché locatif, ce qui dégradera la rentabilité du bien. Idéalement, il faut donc chercher un logement pas trop cher, avec des loyers assez élevés. « En oeuvrant dans ce sens, vous pouvez obtenir une rentabilité annuelle de 3 à 4 % avant impôt, et vous vous constituez un patrimoine qui prend de la valeur avec le temps si vous l’entretenez », résume Mathieu Mars, associé de l’Institut du Patrimoine.

Trouver le bon apparTemenT à acheTer

Mais comment trouver un appartement à acheter dans l’ancien ? En effet, si les logements neufs sont entre les mains des promoteurs, les propriétaires des logements anciens sont très diffus et ne peuvent se trouver que via les annonces des agences ou même des particuliers. « Une petite

surface intéressante, c’est-à-dire bien située et de bonne qualité se vend souvent par le biais du bouche-à-oreille, et n’arrive même pas jusqu’à une agence immobilière », explique Pascale Tardieu, responsable du Cnaf, structure qui gère des logements pour le compte de clients investisseurs. Il faut donc se mettre en chasse d’un logement « rentable ». Aussi, le prix doit-il être au plus juste par rapport à celui du marché de façon à ne pas surpayer. Pour connaître les prix de l’immobilier dans le quartier de votre choix, les sites www. meilleursagents.com, www.efficity.com, ou www. lacoteimmo.com peuvent vous être utiles. Internet est aujourd’hui un bon moyen de faire un premier tri dans les annonces immobilières et de se rendre compte de l’état du marché. Les sites www.seloger. com, www.avendrealouer.fr, www.bienici.com ou www.logic-immo.com permettent de s’enregistrer et de recevoir des « alertes » sur des biens correspondant à votre demande. Autre moyen de s’informer : aller directement voir les agents immobiliers. C’est leur métier de connaître le marché et ils peuvent vous aider dans vos recherches. Pour plus de fiabilité, vous pouvez aussi vous rapprocher des notaires : ils connaissent bien les prix puisqu’ils assurent les transactions et les reportent sur leur base de prix « Perval ».

Les notaires fournissent désormais des éléments de prix au grand public sur le site www.immobilier.notaires.fr. Enfin, vous pouvez passer par un chasseur d’appartements, mais, dans ce cas, sa rémunération sera à ajouter à celle de l’agent immobilier. Or, entre les 4 % à 7 % d’honoraires d’agent immobilier s’ajoutant au même niveau d’honoraires à donner au chasseur d’appartement, le total constitue une somme non négligeable qui finit par dégrader la rentabilité. Une fois ces données en main, vous devez visiter un certain nombre de logements dans la zone demandée et ne jamais acheter sans avoir vu le bien au préalable. Vérifiez qu’il existe un marché pour la location dans le quartier que vous visez, ce qui implique de bien vous renseigner auprès de connaissances et d’agences immobilières.

Regardez quel niveau de loyer est pratiqué de façon à voir si votre placement est rentable, notamment grâce à l’observatoire Clameur (www.clameur. fr) ou, si la ville est dotée d’un observatoire des loyers, sur le site www.observatoiredesloyers.org. Ces sites donnent des moyennes de loyers, parfois détaillées selon les quartiers. Attention ! En les consultant, vous constaterez que les loyers sont stables ou en léger recul dans certaines villes. Un point qui doit inciter à mesurer justement l’effort financier à l’achat.

Financer l’investissement

Atout n° 1 de l’immobilier : vous pouvez financer le bien grâce à un emprunt. Si vous avez déjà remboursé votre emprunt pour la résidence principale, il est intéressant de profiter des taux d’intérêts qui restent bas. Ils sont très attractifs pour investir. L’observatoire Crédit Logement a observé une baisse des taux début janvier 2018 : leur moyenne se situait alors à 1,49 % pour un emprunt sur 20

ans. Si vous vous lancez, rappelons que vous pouvez choisir librement l’assurance emprunteur liée au prêt à condition que les garanties apportées soient équivalentes à celles proposée par l’assurance (groupe) de la banque qui accorde le crédit. Si vous êtes en bonne santé et pas trop âgé, vous pouvez bénéficier d’un tarif intéressant. Les courtiers en crédit comme reassurez-moi.fr, magnolia. fr, meilleurtaux.com ou encore empruntis.com et cafpi.fr peuvent vous aider dans cette démarche.

RÉALISER DES TRAVAUX POUR PROFITER DE LA DÉFISCALISATION

Le neuf permet une défiscalisation grâce au dispositif Pinel, mais avec de fortes contraintes de plafonds de ressources du locataire ou de niveau de loyer. L’ancien permet en revanche de bénéficier de certains avantages fiscaux, sans contraintes équivalentes, si vous réalisez des travaux dans le logement locatif. En effet, vous déduisez le montant de ces derniers de vos loyers (revenus fonciers) et si les travaux dépassent le montant de vos revenus fonciers, vous pouvez créer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 euros. Cette année 2018 est particulière à cet égard – en restant avantageuse – compte tenu du fait que le prélèvement à la source va entrer en vigueur en 2019. En effet, les contribuables n’auront pas d’impôt à payer, en 2019, au titre de leurs revenus habituels en 2018 ( « année blanche » fiscale). De ce fait, les loyers perçus en 2018 n’étant pas imposables, le montant des travaux effectués en 2018 pourrait être « perdu » ne pouvant pas être déduit d’un revenu dont l’impôt est annulé (par le CIMR*). C’est pourquoi, afin que les propriétaires ne repoussent pas les travaux en raison de ce changement, un dispositif incitatif a été mis en place : les travaux réalisés en 2018 seront déductibles en totalité en 2018 (ce qui peut jouer sur le déficit foncier reportable) puis une nouvelle fois, à hauteur en 50 %, en 2019. Ainsi, un propriétaire qui réalise 60 000 euros de travaux cette année pourra déduire de ses loyers 30 000 euros en 2019 au titre de ces mêmes travaux. « Réaliser des travaux régulièrement permet surtout d’améliorer votre bien et d’éviter ainsi la vacance locative et d’avoir des dossiers de locataires solides. Ne visez pas seulement l’avantage fiscal », conseille Pascale Tardieu.

De façon plus générale, un investisseur peut planifier des travaux chaque année de façon à annuler le gain des loyers tant qu’il n’a pas besoin de revenus complémentaires. Si les travaux sont très importants une année, et que le déficit foncier imputable sur le revenu global excède 10700 euros, le surplus peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

* CIMR : crédit d’impôt modernisation du recouvrement