POURQUOI LES SCPI ?
Mutualisation des risques, accès au marché de bureaux, ticket d’entrée réduit et bien sûr… rendement pour compléter ses revenus : les SCPI disposent de nombreux atouts.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) figurent parmi les placements les plus rémunérateurs du marché : elles ont rapporté en moyenne 4,44 % en 2017 pour les SCPI d’immobilier d’entreprise, d’après l’ASPIM*. Un taux à mettre en regard du rendement du fonds en euros de l’assurance vie, tombé à 1,50 % en moyenne l’an dernier dans un contexte de taux d’intérêt obligataires au plancher. Ces deux placements ne sont certes pas comparables en termes de liquidité ou de risque, mais les SCPI constituent une véritable alternative au fonds en euros pour une prise de risque limitée. Au-delà du rendement, le prix moyen des parts de SCPI s’est apprécié de 1,78 % l’an dernier, après 2,24 % en 2016. Des atouts qui n’ont pas échappé aux épargnants en quête de revenus (les SCPI classiques distribuent un dividende tous les trimestres), puisque la collecte bat record sur record : elle a atteint 6,3 milliards d’euros en 2017, portant la capitalisation totale des SCPI d’immobilier d’entreprise à 46 milliards d’euros. Ces produits permettent aux particuliers de bénéficier des rendements attractifs de l’immobilier d’entreprise, auxquels ils n’ont pas accès en direct. Ainsi, quelques milliers d’euros suffisent pour investir en SCPI et bénéficier d’une diversification et d’une mutualisation des risques inégalées : alors que le particulier détenant un unique appartement qu’il met en location s’expose au risque de vacance entre deux locataires.
Le rendement moyen : 4,44 % en 2017
Mais si les indicateurs restent au vert, les SCPI ont tout de même enregistré, comme les autres placements, une érosion de leur rendement, passé de 6,10 % en 2007, il y a juste dix ans, à 4,44 % l’an dernier. Elles restent performantes dans un monde où l’OAT 10 ans atteint tout juste 0,80 % et l’inflation 1 %. « La prime de risque des SCPI (différentiel de rendement, NDLR)par rapport au taux sans risque reste très élevée », résume Christophe Descohand, directeur du développement gestion privée de La Française, leader du marché avec près de 8 milliards d’euros d’encours en SCPI. Et malgré la baisse du rendement, les TRI, taux de rendement internes, intégrant à la fois les revenus distribués et la valorisation des parts, ont toujours fière allure : ils atteignent en moyenne 6,93 % sur dix ans et 10,20 % sur quinze ans, des horizons longs correspondant à la réalité de la durée de détention par les investisseurs.
L’année 2018 marque d’ailleurs, peut-être, un point de retournement, à l’aube d’une remontée
progressive des taux d’intérêt à long terme ? Après quatre années de recul des revenus distribués, les sociétés de gestion entrevoient une amélioration. « La croissance économique est solide, les taux d’occupation sont en nette amélioration et les loyers remontent enfin car le rapport de force entre bailleurs et locataires commence à s’inverser », analyse Jean Pitois, le directeur du développement de Perial. Ainsi, le taux de vacance est limitée à 3 % dans Paris intra-muros contre 5 % il y a deux ans. « Les mesures d’accompagnement (remises de prix sur les loyers, voir plus bas, NDLR)auxquelles consentent les bailleurs sont en baisse sur les marchés locatifs tendus comme Paris intra-muros. Cela va dans le bon sens pour les taux d’occupation financiers », complète Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France.
Ces mesures commerciales consistent, par exemple, en une franchise de loyer pouvant atteindre 25 % à 30 % du montant du bail : autrement dit, un locataire ne commence parfois à régler son loyer qu’après une période de 18 mois pour un bail de six ans ! Des mesures couteuses pour les SCPI qui pèsent sur leurs dividendes. L’an dernier, les revenus distribués par les SCPI d’immobilier d’entreprise ont reculé en moyenne de 3,27 %. Mais certains produits font exception. C’est le cas pour Efimmo, une SCPI de Sofidy qui a versé 11,10 euros par part en 2016 et 11,22 euros en 2017, soit un rendement de 4,88 %. « Les loyers évoluent favorablement depuis quelques mois, et les taux de vacance diminuent. Nous sommes confiants pour l’avenir, ce qui nous a permis de relever le dividende de 12 centimes l’an dernier, et de prévoir une distribution comprise entre 11,20 euros et 11,40 euros pour 2018 », précise JeanMarc Peter, directeur général de Sofidy. De son côté, l’autre produit phare de Sofidy, Immorente, s’oriente vers une stabilité du revenu versé en 2018 (entre 15,40 euros et 15,60 euros) par rapport à celui de 2017 (15,50 euros). Principale SCPI du marché avec une capitalisation de 2,7 milliards d’euros, elle est majoritairement investie dans le commerce, que viennent compléter des bureaux
mais aussi des hôtels, des entrepôts, etc.
Des revenus stabilisés
« Les revenus versés par les SCPI devraient être globalement stables en 2018. Cette année constituera un point d’inflexion sur le rendement après plusieurs années de tassement », estime Jean Pitois chez Perial, qui prévoit même une hausse du dividende à 21 euros contre 20 euros en 2017 pour son produit PF Grand Paris, investi dans des bureaux et commerces situés à Paris et dans sa région. Cette SCPI affiche un rendement de 4,35 % pour 2017. Les autres produits de Perial devraient maintenir leurs revenus inchangés. Même stabilité au programme chez BNP Paribas REM, dont la SCPI Accimo Pierre (2,2 milliards d’euros d’encours), devrait distribuer entre 7,95 euros et 8,05 euros cette année après 7,98 euros en 2017.
Dans ce contexte d’amélioration de la conjoncture immobilière, les SCPI devraient continuer à bien collecter cette année. D’autant que les épargnants ne voient toujours pas venir la remontée des taux d’intérêt et ses effets sur le rendement des placements financiers… Les sociétés de gestion doivent donc être en recherche permanente de nouvelles acquisitions. « Les taux de rendement à l’acquisition se sont contractés ces dernières années avec la hausse des prix.
Ils se situent désormais, pour le ‘prime’, entre
3 et 3,75 % dans Paris intra-muros, 4,50 % en première couronne et
5 % dans les grandes métropoles régionales.
Ces acquisitions se font donc à des conditions moins avantageuses qu’il y a quelques années », constate Cyril de Francqueville chez BNP Paribas REIM France.
Reste la question d’une
possible bulle des SCPI qui hante les investisseurs encore traumatisés par le krach de la pierre papier du début des années 1990. Les SCPI ne risquent-elles pas d’être victimes de leur succès, car, drainant facilement de plus en plus d’argent, elles pourraient surpayer certains actifs immobiliers peu rentables pour placer leur abondante collecte…? Compte tenu du mode de souscription des parts, les sociétés de gestion peuvent maîtriser cette collecte, en tout cas la freiner, faute de bonnes opportunités d’investissement sur le marché. « Nous veillons scrupuleusement à disposer d’un niveau de collecte en ligne avec notre capacité à investir dans de bonnes conditions pour nos épargnants. C’est pourquoi nous recommandons de limiter les souscriptions à 100 000 euros par SCPI et par foyer fiscal, contre 150 000 euros il y a deux ans » précise Jean-Marc Peter chez Sofidy qui a collecté 330 millions d’euros l’an dernier.
* Association Française des Sociétés de Placement Immobilier