Simulation chiffrée

M. X souscrit des parts démembrées pendant 10 ans, avec une décote de 33,3 % par rapport au prix de la pleine propriété. au lieu d’acheter 75000 euros de parts en pleine propriété, il ne paye que 50000 euros, frais de souscription de 10 % compris. au bout de 10 ans, si la valeur des parts de la ScPi n’a pas bougé, il se retrouve avec des parts dont la valeur de départ est de 75000 euros. S’il veut les vendre, la transaction se fera à 67500 euros, soit 75000 euros diminués des 10 % de frais de souscription. S’il vend ses parts à 80000 euros, sa plus-value réelle est de 30000 euros. (80000 euros prix de vente – 50000 euros prix d’achat). mais fiscalement, elle ne sera taxée que sur 5000 euros (80000 euros – 75000 de prix de revient fiscal en pleine propriété). l’écart entre 67500 euros et 50000 euros correspond à un rendement net annuel de 3,05 %. en se basant sur une tmi de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %, la ponction fiscale atteint 47,2 %. Pour obtenir un rendement net annuel de 3,05 %, il faudrait réaliser un placement immobilier ayant un rendement brut annuel de 5,78 %.