GUILLAUME TOUSSAINT* ACHETEUR D’USUFRUIT

Pour quelles raisons votre société de gestion s’est-elle spécialisée dans l’achat d’usufruit temporaire des parts de SCPI ?

GT : « en raison de l’érosion des rendements des fonds en euros, les compagnies d’assurances souhaitant doper la performance de leurs contrats avec l’usufruit des parts de sCPi souscrivent à nos fonds usufruimmo. avec cette activité lancée en 2014, nous totalisons environ 170 millions d’euros d’usufruit de parts de sCPi. sur ce total, 25 % sont constitués par des démembrements d’une durée de 5 ans et 60 % par des démembrements d’une durée de 10 ans. et le solde, sur des durées de 3 à 15 ans. actuellement, une quinzaine de sociétés de gestion de sCPi pratiquent le démembrement ».

Qu’en est-il des clés de répartition entre usufruit et nue-propriété ?

GT : « Chaque société de gestion détermine la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit. D’une société de gestion à l’autre, et d’une sCPi à l’autre, la fourchette de la valeur de la nue-propriété pour une durée déterminée, reste relativement étroite. Cependant la nuepropriété des parts d’une sCPi dégageant un rendement élevé se paye moins cher que celle d’une autre sCPi dont le rendement est moins généreux ».

Quels sont les avantages pour un particulier de souscrire des parts en nue-propriété ?

GT : « D’une part, il profite d’un levier financier en souscrivant des parts avec une décote non négligeable. Plus le démembrement est long, plus la décote est forte. D’autre part, il bénéficie d’un levier fiscal car lors de la revente, son éventuelle plus-value sera calculée sur le prix des parts en pleine propriété, lors de l’acquisition de la nue-propriété ».

*Président de France Valley