COMMENT BIEN CHOISIR

Au-delà du rendement, d’autres critères doivent guider vos choix pour sélectionner des SCPI…

C’est décidé : vous allez investir en SCPI. Reste à trouver celles qui correspondent le mieux à vos besoins. Premier réflexe, vérifier le rendement 2017 : il atteint en moyenne 4,44 % pour les SCPI d’immobilier d’entreprise, une large majorité se situant entre 4 % et 5 %. Mais de nombreux autres critères doivent guider votre choix.

Solidité du rendement

Plutôt que le rendement, c’est la stabilité du revenu distribué dans la durée qui vous importe. En particulier si votre objectif est de compléter votre pension de retraite par ce placement.

• Stabilité. Les sociétés de gestion pilotent finement cet indicateur car elles savent que les épargnants et leurs conseillers financiers le scrutent de près. Les revenus (dividendes versés) reculent depuis quatre ans (en baisse moyenne de 0,99 % en 2014, 3,01 % en 2015, 2,61 % en 2016 et 3,27 % en 2017). Il n’y a donc pas lieu de s’inquiéter si la SCPI qui vous intéresse affiche des revenus en légère baisse, mais mieux vaut vérifier que l’ampleur du repli est en ligne avec le marché.

• Diversification. Il vous faut aussi panacher votre investissement entre SCPI de bureaux et de commerces, les plus nombreuses, et produits thématiques plus récents (hôtels, santé, logements étudiants, etc.), « L’idéal est de diversifier son investissement à la fois sur des SCPI très anciennes ayant fait leurs preuves à travers différents cycles et des produits thématiques en diversification », indique Stéphane van Huffel, directeur général de Net Investissement.

• Taille. Une quinzaine de SCPI affiche une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros, certaines d’entre elles figurant d’ailleurs dans le top 20 des SCPI les plus performantes en termes de TRI (taux de rendement interne) sur cinq ans (voir notre tableau page 29). Il s’agit d’Elysées Pierre (TRI de 7,69 % sur cinq ans) de HSBC REIM France, d’Accès Valeur Pierre (6,39 %) de BNP Paribas REIM France et de Corum (5,53 %) de Corum AM. « La taille est un atout pour les SCPI : il faut au minimum un milliard d’euros de capitalisation pour pouvoir acquérir des actifs compris entre 50 et 100 millions d’euros, qui ont la capacité d’offrir toute une gamme de services aux occupants », précise Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France.

Une capitalisation importante est aussi le gage d’une bonne diversification des locataires, comme l’explique Christophe Descohand, directeur du développement gestion privée de La Française : « le nombre de locataires doit être suffisamment élevé, et ceux-ci doivent relever de différents secteurs d’activité pour éviter une trop grande

prise de risque en cas de difficultés économiques majeures sur un secteur. »

TAUX D’OCCUPATION ET AUTRES CRITÈRES

Reste à étudier les différents ratios financiers du produit, à l’instar du taux d’occupation financier : celui-ci correspond à la proportion des immeubles détenus par la SCPI qui rapporte un loyer. En effet, celui-ci est inférieur au taux d’occupation physique (immeubles loués) en raison des mesures d’accompagnement prévues lors de la signature du bail, lorsque la SCPI consent à une franchise de loyer de quelques mois. « Un taux d’occupation financière de 90 % est un minimum, mais ce critère s’apprécie aussi en fonction de l’ancienneté de la SCPI, du taux d’occupation physique, etc. », ajoute Stéphane van Huffel.

• Capital fixe ou variable. Pensez aussi à vérifier si la SCPI qui vous intéresse est à capital fixe ou à capital variable. Si elle est à capital fixe, vous ne pourrez souscrire que sur le marché secondaire en l’absence d’augmentation de capital : cela signifie que vous achetez ses parts à un associé souhaitant les vendre, sans maîtriser le prix d’exécution.

À l’inverse, les SCPI à capital variable, les plus nombreuses sur le marché, s’achètent directement auprès de la société de gestion au prix d’émission.

• Frais. Dans tous les cas, vous réglerez une commission de souscription comprise entre 8 et

10 %. Un montant élevé, qui implique de conserver ses parts au minimum dix ans pour amortir ces frais. Quant aux frais de gestion annuels, ils s’élèvent à 10 % des loyers perçus par la SCPI, soit entre 0,60 et 2 % de la valeur de la part.

À noter : les sociétés de gestion prévoient un délai entre la date de souscription et le versement du premier dividende : « le délai de jouissance a légèrement augmenté ces dernières années, pour atteindre entre trois et six mois selon les produits », précise Arnaud Dewachter, délégué général de l’ASPIM. Ce délai permet d’éviter l’effet dilutif lié à l’arrivée de nouveaux associés.

• Conseil. Si vous êtes client d’une banque privée ou d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant, c’est bien entendu à cet intermédiaire de vous proposer les SCPI les plus adaptées à vos besoins. Dans ce cas, vous souscrirez directement auprès de cet intermédiaire. Mais il reste possible d’acheter des SCPI en direct auprès des sociétés de gestion (cela représente par ex 10 % de la collecte de Sofidy). Celles-ci sont alors tenues de vérifier l’adéquation du produit avec vos besoins et à votre profil, de vous remettre des documents d’information sur le produit comme le ferait votre conseiller.