GAINS : QUELLE FISCALITÉ ?
LA FISCALITÉ EST CELLE QUI S’APPLIQUE À L’IMMOBILIER NOTAMMENT POUR LES PLUS-VALUES ET AUX REVENUS FONCIERS SAUF POUR LES OPCI (SOUS FORME DE SPPICAV) QUI PROFITENT DU PFU À 30 %.
Les SCPI sont, du fait des revenus fonciers qu’elles encaissent, exclues du champ d’application du prélèvement forfaitaire unique de 30 % à l’instar des loyers d’un immeuble locatif. En revanche, les OPCI, à la fois investis en immobilier et dans des actifs financiers, bénéficient du PFU.
REVENUS DES SCPI : MICROFONCIER OU RÉGIME RÉEL
Les bénéfices réalisés par la SCPI sont composés majoritairement de revenus fonciers (quote-part des loyers perçus par la société). Ils sont fiscalisés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % en 2018. Dans ce cadre, le porteur de parts a le choix entre deux régimes d’imposition.
- Le régime micro-foncier s’applique si le revenu foncier est inférieur à
15 000 euros par an. Il permet de bénéficier d’un abattement de 30 % représentatif de charges et donc d’être imposé sur 70 % des revenus reçus. Néanmoins, l’investisseur en SCPI ne peut en bénéficier qu’à la condition d’être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue. En revanche, le régime microfoncier ne concerne pas les revenus des SCPI fiscales.
- Sur option ou si les conditions ne sont pas remplies pour entrer dans le régime du micro-foncier, c’est le régime réel qui s’applique. Ainsi, en cas d’achat des parts de SCPI à crédit (prêt immobilier), l’associé peut déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. En revanche, comme pour l’immobilier en direct, la déduction des intérêts d’emprunt ne peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. En cas de gain à la revente des parts, il est soumis au régime d’imposition des plus-values immobilières au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux pour un montant global de 17,2 % en 2018, soit, au total, 36,2 %. Il bénéficie pour le calcul de cette taxation d’un abattement pour durée de détention applicable à l’assiette du gain.
A noter : souscription de parts de SCPI exonérée de droits d’enregistrement (sauf rachat à un particulier : 5 %).
OPCI : FISCALITÉ DES REVENUS MOBILIERS
Les OPCI ne suivent pas la même fiscalité que les SCPI, du moins pour ceux ayant la forme la plus répandue de SPPICAV : sociétés à prépondérance immobilière à capital variable.
• Les revenus distribués des OPCI/ SPPICAV sont des revenus mobiliers désormais imposés au PFU de
30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur option, ils pourront être soumis au barème progressif de l’impôt sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 40 % sur les dividendes (attention ! cette option à l’IR est globale et concerne tous les revenus de placements).
• Si l’OPCI prend la forme d’un fonds de placement immobilier (FPI), ses gains sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers si les biens immobiliers détenus sont loués nus, ou ils suivent la fiscalité du loueur en meublé (BIC) si les biens sont loués meublés.