ATOUTS DU CRÉDIT ET DU DÉMEMBREMENT

Dans une optique de capitalisation, il peut être judicieux de souscrire des parts de SCPI en pleine propriété en recourant au levier du crédit. Ou d’acheter, en payant comptant, la seule nue-propriété de cette pierrepapier à un prix moins cher.

Financer l’achat de parts de SCPI en empruntant, c’est profiter de l’effet de levier du crédit. Grâce à cette stratégie, le porteur des parts peut déduire ses intérêts d’emprunt des revenus versés par la SCPI pour le calcul de l’impôt. Les dossiers de prêt se concluent sur la base d’un taux d’intérêt d’environ 2,5 % alors que les SCPI classiques, investies en immobilier d’entreprise dégagent un rendement annuel, hors prélèvements sociaux, compris entre 4 % et 5 %. L’emprunteur a le choix entre un crédit amortissable ou « in fine ». Dans le premier cas, il rembourse à chaque échéance une partie du capital et les intérêts d’emprunt. Dans le second cas, à chaque échéance, il ne verse que les intérêts. Et lors de la dernière échéance, il rembourse en une fois, le capital tout en réglant les ultimes intérêts. Plus onéreux, le prêt in fine permet de gommer en partie des revenus fonciers provenant d’autres placements immobiliers.

Fournir des garanties

Pour se couvrir, la banque exigera de nantir un contrat d’assurance-vie d’une valeur équivalente au montant du prêt majoré des intérêts. En outre, quelle que soit la forme de crédit retenue, la banque nantira les parts de SCPI pendant toute la durée du prêt.

Si l’on souscrit des parts d’une SCPI pilotée par une société de gestion indépendante d’une banque, il est judicieux de s’adresser à un courtier en crédit pour trouver un financement. À moins que la société de gestion ait conclu un accord de partenariat avec un établissement financier, comme par exemple Crédit Agricole Consumer Finance. Généralement les crédits pour financer des parts de SCPI se contractent sur dix ou quinze ans. Cet horizon de placement peut correspondre à la cessation d’activité professionnelle de l’épargnant. Une période à partir de laquelle il aura besoin de compléter ses revenus.

LE DÉMEMBREMENT TEMPORAIRE DES PARTS DE SCPI

Comme tout actif immobilier, les parts de SCPI peuvent être démembrées. Cette séparation entre la nue-propriété et l’usufruit s’organise pour un

certain nombre d’années, variable selon les objectifs des deux parties. On parle de « démembrement temporaire » par opposition au démembrement viager. Cette opération de durée limitée réunit deux acteurs :

• Le nu-propriétaire : propriétaire des parts de SCPI, il ne perçoit pas les revenus de la SCPI (ou dividendes trimestriels) pendant la durée du démembrement. Par conséquent, il échappe à toute imposition sur les revenus pendant cette période, ce qui constitue un bon moyen de capitaliser. Il récupérera la pleine propriété des parts (et donc leurs revenus), sans frais ni fiscalité, à l’issue de la période de démembrement.

• L’usufruitier : disposant d’un droit réel temporaire sur le bien pendant le démembrement, il percevra les dividendes trimestriels pendant ladite période.

Le prix de souscription des parts de SCPI se répartit entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, en fonction de la durée du démembrement (voir tableau ci-dessus) et des rendements prévisionnels pendant la durée du démembrement.

La convention entre nu-propriétaire et usufruitier

Lorsqu’un particulier souscrit des parts démembrées, il signe une convention de démembrement de propriété à durée limitée. Définissant les modalités juridiques et financières de cette transaction, en près d’une quinzaine d’articles, elle est signée par le nu-propriétaire et par l’usufruitier. Voici les points les plus importants.

- Durée du démembrement. Imaginons qu’elle soit fixée à 7 ans. Il sera précisé « le nu-propriétaire et l’usufruitier conviennent irrévocablement d’un commun accord entre eux, de maintenir le démembrement de propriété des parts à compter de la date d’entrée en jouissance et pour 7 ans ». Au terme, tous les attributs du droit de propriété reviendront au nu-propriétaire. Et ce, sans aucune formalité et sans indemnité de part ni d’autre.

- Date d’entrée en jouissance. Variable selon les accords, elle peut être fixée le premier jour du troi-

sième mois suivant la réception des fonds par la société de gestion.

- Cession de la nue-propriété. « La gérance ne garantit pas la revente des droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ». En fait, les parts en nue-propriété sont quasiment invendables, donc illiquides. Cependant le nu-propriétaire peut librement transmettre ou céder ses droits. Tout comme il peut nantir ses parts, si besoin. En cas de décès du nu-propriétaire, ses ayants droit héritent des parts.

- Assemblées générales. Le nu-propriétaire peut participer aux assemblées générales ordinaires et à celles extraordinaires.

De gros atouts sur le plan fiscal

Ne détenir que la nue-propriété des parts de SCPI permet d’éviter les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’au taux maximal de 45 %. Les souscripteurs actifs, au faîte de leur carrière professionnelle, et fortement imposés à l’impôt sur le revenu, apprécieront ce type de placement ne procurant pas de revenu (alors qu’ils n’en ont pas encore besoin) pendant une période définie à l’avance.

En outre, des parts de SCPI en nue-propriété n’ont pas besoin de figurer dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce placement peut donc constituer une solution pour les particuliers prêts à renforcer leur patrimoine dans l’immobilier, sans pour autant subir la ponction fiscale succédant à l’ISF. Il intéressera tout particulièrement les contribuables disposant d’un patrimoine net légèrement inférieur au seuil déclenchant l’imposition à l’IFI, soit 1,3 million d’euros.