CAPITALISER AVEC L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE

Dans une optique de capitalisation et non de complément de revenus, l’épargnant dispose de plusieurs placements immobiliers à l’abri de l’impôt. Surtout dans le cadre de l’assurance-vie. Revue de détail.

Lorsque des actifs veulent se constituer une épargne adossée à l’immobilier sans pour autant alourdir leur fiscalité, ils ont le choix de recourir à des solutions disponibles en direct et/ou pouvant servir de sous-jacent à des unités de compte de contrats d’assurance-vie. Acheter des parts de SCPI, de SCI et/ ou des actions d’OPCI par le biais de l’assurance vie permet d’échapper à la fiscalité de la détention directe et de bénéficier des atouts de cette enveloppe fiscale notamment pour la transmission. De plus, tous les arbitrages (achat et vente) de parts au sein du contrat d’assurance-vie ne sont pas fiscalisés tant que l’argent gagné ne sort pas du contrat.

DES SCPI DANS L’ASSURANCE-VIE

Investies dans l’immobilier d’entreprise, les SCPI classiques ont pour vocation de dégager un revenu annuel imposé au titre des revenus fonciers et supportant les prélèvements sociaux. Si on ne les finance pas à crédit, (voir p. 40), il peut être judicieux d’accéder à la pierre papier via un contrat d’assurance-vie, en choisissant une unité de compte adossée à une SCPI. Encore faut-il que l’assureur prévoie de réinvestir les dividendes dans la SCPI, ce qui n’est pas systématique. En effet, cette participation peut être réinvestie en totalité ou partiellement dans des parts de la SCPI, ou encore elle peut être basculée en totalité dans une autre unité de compte du contrat, comme par exemple une adossée à une SICAV monétaire. Attention aux délais variables selon les contrats d’assurance : les versements et arbitrages placés sur une unité de compte adossée à une SCPI ne commencent à porter jouissance généralement qu’à compter du premier jour du trimestre civil suivant celui d’investissement sur ce support. Pour couvrir ses frais de gestion, l’assureur peut prélever, chaque mois une certaine fraction (pourcentage) d’unités de compte. Par exemple 0,10 % d’unités de compte sur ce support, soit un taux annuel de 1,193 %.

LES OPCI POUR LA LIQUIDITÉ

Plus récents que les SCPI, les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) achètent eux aussi des biens immobiliers pour les donner en location. Mais, à la différence des SCPI, ils présentent une poche de liquidités

pouvant atteindre 40 % de leur actif, ce qui facilite leur revente. En contrepartie, ces actifs liquides grèvent la rentabilité des OPCI grand public de près d’un point de rendement annuel, comparé à celui des SCPI.

• En compte-titres. L’épargnant peut acheter des actions d’OPCI en direct en les logeant dans un compte-titres. Il sera alors imposé au prélèvement

forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur les revenus du capital, contributions sociales et impôt sur le revenu cumulés.

• Via l’assurance-vie.

L’autre solution consiste retenir l’assurance-vie en sélectionnant un contrat multisupport comportant une unité de compte adossée à un OPCI. Comme les assureurs préfèrent, pour des raisons de liquidité, les OPCI aux SCPI, le choix est large pour le souscripteur. Toutes les banques de réseaux disposent d’un OPCI éligible à l’assurance-vie.

DES FONDS POUR JOUER LA PIERRE SOUS TOUTES SES FORMES

Toujours pour doper les rendements des contrats d’assurance-vie, quelques sociétés de gestion proposent aux assureurs des fonds d’investissement alternatifs (FIA) investis en immobilier direct et indirect. Cette solution de diversification repose sur un patrimoine mutualisé composé notamment d’immeubles, de parts de SCPI (en pleine propriété ou en usufruit), d’actions d’OPCI, d’actions de foncières cotées, de titres de sociétés immobilières. La durée de placement recommandée est supérieure à 8 ans. Un horizon idéal pour l’enveloppe de l’assurance-vie, unique mode de souscription. D’importants acteurs de la pierre papier comme Primonial, La Française, Amundi disposent de sociétés civiles immobilières décorellées de la Bourse. Un peu plus d’un an après son lancement, le FIA Convictions immobilières de Sofidy, société de gestion indépendante, affiche une capitalisation de 60 millions d’euros. La valeur de la part de ce fonds de capitalisation référencé par les assureurs Suravenir, Sogecap et Swiss Life, a progressé de 4,7 % en 2017.