REVENUS D’APPOINT : COMBIEN INVESTIR ?
Compte tenu de la fiscalité, il faut investir plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de milliers d’euros pour compléter ses revenus à hauteur de 300, 700 ou 1 000 euros par mois. Démonstration.
Placement de rendement par excellence, la SCPI peut vous permettre de percevoir un véritable complément de revenu chaque trimestre afin de compléter, par exemple, votre pension de retraite. Deux stratégies coexistent chez les épargnants. Certains ont un capital à placer, par exemple 50 000 euros. Pour un contribuable taxé dans la tranche à 14 %, ce montant placé sur une SCPI rapportant 4,5 % procure des revenus de 2 250 euros brut par an, soit 1548 euros nets en tenant compte de l’impôt sur le revenu à ce taux marginal et des prélèvements sociaux (17,2 %). Notre épargnant peut donc en tirer 129 euros par mois : un complément de revenu concret, mais limité.
Pour obtenir 300 ou 500 euros Par mois
D’autres épargnants prennent la question différemment : ils cherchent au contraire combien ils doivent investir en SCPI pour percevoir 300 euros, 700 euros ou 1000 euros nets par mois. Prenons l’exemple de Jean, fraîchement retraité. Il aimerait percevoir 300 euros de revenus complémentaires nets par mois, soit 3 600 euros par an, afin de compléter sa pension de retraite. Jean est imposé dans la tranche marginale à 14 % et ne peut pas bénéficier du régime micro foncier car il ne détient pas d’immobilier locatif en direct (voir fiche p. 31). Compte tenu de son taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux, le placement doit rapporter 5 471 euros bruts par an à Jean pour équivaloir à 3 600 euros nets/an. Il lui faut donc investir 121000 euros dans une SCPI dont le rendement s’élève à 4,5 %. « Le capital que doit placer Jean pour obtenir 300 euros nets par mois est élevé. Il est recommandé de le panacher sur trois ou quatre SCPI différentes pour diversifier le risque », conseille Stéphane van Huffel, directeur général de Net Investissement. Le raisonnement est identique si Jean souhaite non pas 300 euros par mois, mais 500 euros par mois. Toutes choses égales par ailleurs, il devra dans ce cas placer 194 000 euros en SCPI. Il pourrait, pour ce montant, choisir d’investir dans un studio ou un deux-pièces en Ile-de-France pour le louer en direct. Mais la SCPI lui procure une bien meilleure diversification du risque puisque celui-ci est réparti sur de très nombreux locataires, sans les tracas de la gestion.
ET SI, IMPOSÉ DANS LA TRANCHE À 30 %, ON VEUT 700 EUROS NETS PAR MOIS ?
Prenons à présent l’exemple de Patrick, qui est quant-à-lui taxé dans la tranche marginale à 30 %. Il détient déjà un parking qu’il loue 100 euros par mois, et peut donc prétendre au régime micro foncier. Pour mémoire, ce régime permet aux contribuables dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an et détenant par ailleurs un bien locatif en direct de bénéficier d’un abattement de 30 % sur leurs revenus fonciers. Retraité, Patrick cherche à compléter sa pension à hauteur de 700 euros nets par mois, soit 8400 euros par an. Compte tenu de la fiscalité, il lui faut percevoir 13 592 euros bruts (13 592 – 17,2 % de prélèvements sociaux – 30 % d’impôt sur le revenu sur 70 % de 13592 euros dans le cadre du micro foncier = 8 400 euros nets). Patrick doit donc placer 302000 euros sur des SCPI rapportant 4,5 % pour obtenir ce montant. Si Patrick souhaite percevoir 1 000 euros nets par mois (12 000 euros par an), le capital à placer sur des SCPI atteint… 504000 euros. Attention, investir une telle somme sur un unique type de placement, les SCPI, implique de détenir par ailleurs d’autres placements financiers complémentaires, comme de l’assurance-vie, etc.
EXCLU POUR LES HAUTS REVENUS
Quant aux contribuables taxés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, ils ont probablement mieux à faire que de convertir un capital en parts de SCPI pour compléter leurs revenus. « La pression fiscale est trop importante sur les SCPI achetées cash pour les contribuables taxés dans les tranches à 41 % et 45 % : mieux vaut, pour eux, s’orienter vers la location en meublé, l’investissement en SCPI à crédit ou encore le démembrement de SCPI », ajoute Stéphane van Huffel.
À noter : ni Jean, ni
Patrick n’ont pensé à placer leur capital dans des OPCI. Et pour cause : ces placements à mi-chemin entre SCPI et Sicav classiques sont majoritairement des placements de capitalisation, souscrits dans le cadre de l’assurance-vie. Cela ne répond pas aux exigences de perception de revenus réguliers.