Privation De soleil

De nombreuses procéDures sont engagées lorsqu’une nouvelle construction vient faire De l’ombre aux anciennes. avec Des succès mitigés.

Quels recours sont envisageables lorsqu’une nouvelle construction vous fait perdre de la clarté ?

CE QUE DISENT LES TEXTES

• Article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

• Article A. 424-8 du Code de l’urbanisme : « Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé ».

• Principe général du droit : la notion de trouble anormal de voisinage ouvre droit à réparation.

CE QU’IL FAUT BIEN COMPRENDRE

Une construction, ou une extension, a toujours des répercussions sur le voisinage. Si elle entraîne une perte d’ensoleillement, elle génère une moins-value et une gêne dans les conditions de vie. Si le premier arrivé n’a pas de droits acquis à conserver son ensoleillement, il ne peut pas en être privé. La jurisprudence fait une différence pour apprécier la notion de trouble de voisinage :

– En milieu urbain, a fortiori dense, il faut subir les inconvénients d’une nouvelle construction, notamment en hauteur. Le préjudice sera réparé par des dommages-intérêts.

- En zone pavillonnaire et en milieu rural, la démolition d’une construction privative d’ensoleillement peut être ordonnée par le juge, sans systématique, l’abus devant être établi. L’obtention d’un permis de construire n’a pas d’incidence pour les litiges entre voisins.

CE QU’EN PENSENT LES TRIBUNAUX

- Un immeuble face à une petite maison justifie des dommages-intérêts (Cass. 18/7/1972). Y compris en tissu urbain dense comme La Défense (Cass 28/04/2011).

- Dans un lotissement entouré d’immeubles, une nouvelle construction est prévisible, donc sans recours (Cass. 21/10/2009). En zone urbaine, c’est un risque nécessairement encouru (Cass. 29/09/2015).

- En zone pavillonnaire, l’extension modérée d’une maison n’est pas un trouble de voisinage (Poitiers 9/03/2016).

- En zone peu dense, un nouveau pavillon masquant le soleil du voisin toute l’après-midi doit être démoli (Nancy 29/06/2015 confirmé en cassation).

NOTRE CONSEIL :

Lorsqu’une nouvelle construction risque de masquer le soleil, mieux vaut contester le permis de construire avant le début des travaux. À défaut, il faut effectuer un constat d’huissier attestant des troubles, produire un relevé cadastral, une carte de zonage sur la réglementation d’urbanisme (secteur dense, urbain, rural…) …