FENÊTRE SUR COUR BRUITS : DES OBLIGATIONS POUR LE BAILLEUR

UN PROPRIÉTAIRE DOIT ASSURER UNE JOUISSANCE PAISIBLE À SON LOCATAIRE. DÛT-IL POUR CELA RÉSILIER LE BAIL D’UN AUTRE TROP BRUYANT…

Dans un immeuble collectif, un locataire se plaignait des nuisances sonores, et bien souvent nocturnes, en provenance du logement du dessus, les deux appartements ayant le même propriétaire. A plusieurs reprises, ce locataire avait sollicité son propriétaire bailleur pour lui demander d’intervenir afin de faire cesser ce trouble. Ce type de litige est toujours très délicat à solutionner. Le propriétaire avait adressé trois lettres recommandées au fautif lui enjoignant d’arrêter de faire du bruit surtout le soir et la nuit. Mais rien n’y faisait et les troubles de voisinage perduraient.

Lassé par cette situation, le locataire gêné assigna donc son propriétaire en dommages-intérêts. La cour d’appel de Montpellier le débouta de son action en estimant que le bailleur justifiait de son intervention (les trois courriers) et qu’il ne pouvait lui être reproché « de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ». Une appréciation involontairement comique puisque ces juges reconnaissent eux même la difficulté de leurs propres procédures…

DEVOIR RÉSILIER LE BAIL D’UN LOCATAIRE N’EST PAS UN CAS DE FORCE MAJEUR EXONÉRANT LE BAILLEUR DE SES OBLIGATIONS

Mais l’arrêt d’appel a été cassé (1) sur la base de l’article 1719 du code civil qui précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, sauf cas de force majeure. Or la complexité d’une procédure en résiliation de bail n’est nullement assimilable à un tel cas. Le plaignant a d’ores et déjà reçu 3.000 euros pour ses frais de justice, le montant de ses dommages-intérêts étant renvoyé devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence… Rien n’est simple en matière de procédure !

FAUTE D’ACTION SUFFISANTE, LE PROPRIÉTAIRE DOIT INDEMNISER SON LOCATAIRE GÊNÉ PAR LE BRUIT